📌 이 글이 도움 되는 분
- 노후 빌라, 다세대·연립주택을 보유 중인 토지 등 소유자
- 가로주택정비, 소규모재건축·재개발 조합설립을 준비 중인 분
- 소규모 정비사업의 수익성이 걱정되어 사업 참여를 망설이고 있는 분
- 신탁 방식 정비사업 참여를 검토 중인 신탁사 또는 시행사
1. 무슨 법이 바뀌었나요?
2026년 2월 27일, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법) 및 하위법령 개정안이 시행되었습니다.
대규모 재건축·재개발이 현실적으로 어려운 노후 저층 주거지를 보다 빠르고 유연하게 정비할 수 있도록, 사업 진입 문턱을 낮추고 수익성을 개선하는 것이 이번 개정의 핵심입니다.
2. 핵심 개정 내용 4가지
① 조합설립 주민동의율 완화
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사업 유형
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기존 동의율
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개정 후 동의율
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가로주택정비사업
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80%
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75%
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소규모재개발사업
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80%
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75%
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소규모재건축사업
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75%
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70%
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자율주택정비 (5인 초과)
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전원 합의
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80% 이상
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한 줄 요약: 동의를 못 받아 사업이 무산되는 사례, 이제 줄어듭니다.
② 임대주택 인수가격 약 1.4배 상향
기존에는 공공기관이 임대주택을 '표준건축비' 기준으로 매입했습니다. 표준건축비는 3년마다 재검토하는 구조라, 최근의 공사비 급등을 제때 반영하지 못해 사업시행자 입장에서는 손해를 감수해야 하는 구조였습니다.
이번 개정으로 기준이 '기본형건축비의 80%' 로 변경되었습니다. 기본형건축비는 6개월마다 공사비 변동을 반영하므로, 인수가격이 기존 대비 약 1.4배 오르는 효과가 있습니다.
실무적 의미: 공공임대주택 제공 조건으로 용적률 특례를 받는 구조에서, 그동안 수익성이 안 나와 사업을 포기하거나 미루는 경우가 많았습니다. 이 장벽이 상당 부분 해소됩니다.
③ 용적률·건폐율 특례 신설·확대
- 용적률: 사업구역 내 토지를 공원·도로 등 기반시설로 제공할 경우, 법정 상한 용적률의 최대 1.2배 까지 건축 가능
- 건폐율: 기존 경사지 가로구역에만 적용되던 건폐율 특례를 사업 전체 구역으로 확대
더 높이, 더 넓게 지을 수 있다는 의미입니다. 사업성 계산이 달라집니다.
④ 통합심의 대상 확대 + 신탁사 참여 요건 완화
- 통합심의: 경관심의·교육환경평가·교통영향평가·재해영향평가까지 통합심의 가능 → 인허가 기간 단축 기대
- 신탁사 참여 요건: '사업시행구역 면적 1/3 이상 신탁' → '토지 등 소유자 1/2 이상의 추천' 으로 완화 → 전문성 있는 신탁사의 참여가 쉬워졌습니다.
3. 변호사의 한마디
소규모 정비사업은 조합설립부터 관리처분계획까지 법적 분쟁 가능성이 곳곳에 있습니다. 동의율 산정 방식, 조합원 자격, 임대주택 인수계약 조건, 신탁계약 구조 등은 사업 초기에 전문가와 함께 검토해야 나중에 분쟁 비용이 훨씬 줄어듭니다.
저희 법무법인 휘명은 분당 등 노후계획도시의 재건축·재개발 법률자문을 현재 수행 중이며, 소규모주택정비사업 관련 법률검토 및 분쟁 대응 경험을 보유하고 있습니다.
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