경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 '안양 아이에스비즈타워 센트럴'은 아이에스동서(IS동서)가 시행·시공을 직접 수행한 지식산업센터입니다. 2019년 4월 분양을 시작하여 2022년 준공된 이 현장은 지상 28층·지하 2층, 총 1,711호실 규모로 안양 최대 지식산업센터로 공급되었습니다.
분양 당시 지하철 1호선 명학역·4호선 범계역 더블역세권, GTX-C 금정역 인접, 안양 IT단지·국제유통단지 수요 등이 적극 홍보되었고, 3.3㎡당 639만 원 수준의 분양가로 다수의 계약자가 유입되었습니다. 그러나 준공 이후 지식산업센터 시장 전반이 급랭하면서 분양가 대비 시세가 크게 하락하고 임대 수요도 위축되어, 대출 이자 부담을 감당하지 못하는 계약자들의 계약 해지 문의가 이어지고 있습니다.
이 글에서는 준공·입주가 완료된 지식산업센터 분양 현장에서 수분양자가 법적으로 계약 해지 또는 분양대금 반환을 받을 수 있는 근거와 조건을 구체적으로 설명합니다.
① 이 현장의 사업 구조
아이에스비즈타워 센트럴은 아이에스동서가 시행과 시공을 모두 담당한 자체 개발 사업입니다. 별도의 신탁사가 개입한 관리형 토지신탁 구조가 아닌, 시행사가 직접 분양계약의 당사자가 되는 일반 분양 구조로 진행되었습니다.
이 점은 법적 접근 방식에 중요한 의미를 갖습니다. 관리형 토지신탁 구조에서는 신탁사를 공동 피고로 삼는 전략이 핵심이지만, 이 현장에서는 아이에스동서를 직접 상대로 한 계약상 청구가 주된 경로가 됩니다.
② 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
(1) 방문판매법상 청약철회 — 계약 체결 경위 확인이 우선
「방문판매 등에 관한 법률」(방문판매법) 제2조 제1호는 방문판매를 "영업소 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약을 체결하는 것"으로 정의합니다. 분양 홍보관·모델하우스에서의 계약 체결이 이 정의에 해당하는지가 핵심 쟁점입니다.
법원과 하급심 실무에서는 사업자가 설치한 분양 홍보관에서의 계약 체결도 방문판매에 해당할 수 있다는 판단이 나오고 있습니다. 방문판매법 제8조는 계약 체결일로부터 14일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 규정하고 있는데, 사업자가 계약 체결 시 청약철회 가능 사실을 서면으로 고지하지 않은 경우에는 그 고지일로부터 14일이 기산됩니다(방문판매법 제8조 제3항).
즉, 분양 계약 당시 청약철회 고지를 받지 못했다는 사정이 확인된다면, 법적으로 철회권 행사 가능 기간이 아직 남아 있을 수 있습니다. 이 쟁점은 계약서와 당시 교부받은 서류를 정밀 검토해야 판단 가능합니다.
(2) 분양광고 내용의 계약 편입 — 허위·과장광고에 따른 채무불이행·불법행위
이 현장의 분양 홍보에서는 GTX-C 금정역 인접에 따른 교통 호재, 안양 IT단지·국제유통단지 기업 수요, 드라이브인 시스템·높은 층고 특화설계 등이 적극적으로 제시되었습니다.
대법원은 분양 광고 및 모집공고의 내용이 구체적·확정적으로 제시된 경우 이를 계약 내용으로 편입할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2007다51505 참조). 만약 분양 당시 홍보 자료에서 수익률, 임대 수요, 시세 전망 등을 구체적 수치로 제시하였음에도 이를 달성할 합리적 근거가 없었다면, 이는 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(표시광고법) 제3조 위반에 해당하는 동시에 민법 제750조의 불법행위로서 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
분양 담당자가 수익형 투자 상품으로 설명하며 임대수익률 등을 구체적으로 제시한 경우라면, 자본시장법상 투자권유 규제 위반 여부도 함께 검토해야 합니다.
(3) 건축물분양법 위반 여부
지식산업센터는 「건축물의 분양에 관한 법률」(건축물분양법)의 적용을 받습니다. 건축물분양법 제4조는 일정 규모 이상의 건축물을 분양하려는 자는 분양 신고를 하도록 의무화하고 있으며, 분양 신고 시 기재한 사항(입주 예정일, 공급 조건 등)을 준수할 의무가 발생합니다.
분양 신고 기재 사항과 실제 공급 조건 사이에 중요한 차이가 있었던 경우, 건축물분양법 제13조 위반을 근거로 민사상 책임을 추궁할 수 있습니다.
(4) 착오 또는 사기를 원인으로 한 계약 취소
계약 체결 당시 제시된 수익률·임대수요·시세 전망 등의 정보가 사실과 현저히 달랐고, 수분양자가 이를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백하다면, 민법 제109조(착오로 인한 취소) 또는 제110조(사기로 인한 취소)에 의한 계약 취소 주장이 가능합니다. 사기를 원인으로 한 취소권은 사기를 안 날로부터 3년, 계약 체결일로부터 10년 이내에 행사해야 합니다(민법 제146조).
③ Q&A — 실무에서 가장 많이 묻는 질문
Q. 이미 등기까지 완료했는데, 지금도 계약 해지가 가능한가요?
A. 소유권이전등기가 완료된 이후라면 단순 계약 해제는 어렵습니다. 그러나 ①방문판매법상 청약철회 가능 여부(고지 여부 미확인 시), ②분양 당시 기망행위에 근거한 사기 취소(민법 제110조), ③계약 내용으로 편입된 광고 사항이 이행되지 않은 경우의 채무불이행 손해배상은 등기 완료 이후에도 주장할 수 있는 경로입니다. 다만 각각의 요건과 행사 기간이 다르므로, 계약서 및 당시 홍보 자료를 토대로 개별 검토가 반드시 필요합니다.
Q. 혼자 소송하면 비용이 너무 큰데, 같은 현장 계약자들과 함께 진행할 수 있나요?
A. 동일 현장의 복수 계약자가 동일한 법적 근거로 시행사를 상대로 청구하는 경우, 공동소송 방식으로 진행하면 소송비용이 분산되고 시행사에 대한 협상력도 높아집니다. 소송 제기 전 내용증명 발송 단계에서 다수가 함께 움직이는 것만으로도 시행사가 합의에 응하는 경우가 있습니다.
④ 진행 시 반드시 확보해야 할 자료
계약 해지·손해배상을 진행하기 위해서는 아래 자료를 미리 준비해야 합니다.
분양계약서 본문 및 특약 사항, 분양 당시 홍보 브로슈어·안내 책자, 입주자 모집공고문, 분양 상담 시 제시된 수익률·임대 수요 관련 자료, 계약 체결 시 교부받은 서류 목록(청약철회 고지서 포함 여부 확인), 중도금·잔금 대출 약정서 및 이자 납부 내역. 이 자료들이 법적 청구의 근거이자 성패를 결정합니다.
소멸시효를 반드시 확인하십시오. 불법행위에 기한 손해배상 청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년(민법 제766조 제1항), 불법행위일로부터 10년(민법 제766조 제2항)이 소멸시효입니다. 이미 상당한 시간이 경과한 분들은 지금 바로 검토에 착수하는 것이 중요합니다.
⑤ 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해지 및 분양대금 반환 사건을 2026년 4월 현재 100건 이상 수행하였거나 수행 중입니다. 수도권 지식산업센터 분양 사건에서 방문판매법 청약철회 법리를 적용하거나, 분양 광고의 계약 편입 여부를 쟁점화하는 소송을 직접 다룬 실무 경험을 보유하고 있습니다.
또한 집합건물 관리인으로서 8년간 지식산업센터를 직접 운영한 경험이 있어, 지식산업센터 분양·관리·운영 구조 전반에 대한 깊은 이해를 바탕으로 사건에 접근합니다. 단순히 법조문만 나열하는 것이 아니라, 해당 현장의 실제 사업 구조와 분양 방식을 면밀히 분석하여 청구 가능한 법적 근거를 최대한 발굴하는 것이 저희의 접근 방식입니다.
계약서와 분양 당시 홍보 자료를 지참하시면 첫 상담에서 바로 법적 가능성을 검토해 드릴 수 있습니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층
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