오피스텔 분양계약 청약철회 | 전화권유판매 | 계약금반환 소송 성공 사례
전화 한 통으로 시작된 오피스텔 분양계약, 나중에 후회해도 이미 늦은 걸까요?
대법원은 2025년 11월 20일, 전화로 체결된 오피스텔 분양계약에 방문판매법상 청약철회권이 그대로 적용된다는 점을 명확히 확인했습니다(대법원 2024다297711 판결). 계약금을 낸 소비자가 청약철회 기간 내에 의사표시를 하면, 시행사와 시공사가 연대하여 계약금 전액 및 지연손해금을 반환해야 한다는 결론입니다.
이 글에서는 해당 판결의 핵심 쟁점과 실무적 의미를 쉽게 풀어드리겠습니다.
① 이 사건, 어떤 일이 있었나
원고는 전화를 통해 오피스텔 분양 권유를 받고 공급계약을 체결하면서 계약금을 납입했습니다. 이후 원고는 방문판매법 제8조 제1항 제1호에서 정한 청약철회 기간 내에 철회 의사표시를 했고, 피고들(시행사 B·C사)에게 계약금 반환을 요구했습니다.
그런데 피고들은 완강히 버텼습니다. 피고 B사는 계약서 제19조에 "B사는 계약금 반환 의무를 면제한다"는 특약이 있다고 주장했고, 이 사건은 결국 대법원까지 올라갔습니다.
② 대법원이 정리한 3가지 핵심 법리
🔑 법리 1 : 전화권유판매 해당 여부
방문판매법 제2조 제3호는 전화권유판매를 "전화를 이용하여 소비자에게 권유하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것" 으로 정의합니다. 대법원은 이 사건 오피스텔 공급계약이 이 정의에 정확히 해당한다고 보았습니다.
분양사가 먼저 전화를 걸어 투자·거주 목적으로 권유하고, 소비자가 그에 응하여 계약을 체결하는 방식 — 이것이 바로 전화권유판매입니다. 부동산이라는 이유만으로 방문판매법 적용이 배제되지 않습니다.
🔑 법리 2 : 소비자 해당 여부
피고 측은 "오피스텔 투자자는 소비자가 아니다"라는 논리도 폈습니다. 방문판매법상 소비자는 "사업자가 제공하는 재화 등을 소비생활을 위하여 사용하거나 이용하는 자" 입니다.
법원은 원고가 개인으로서 분양계약을 체결한 이상 소비자에 해당한다고 판단했습니다. 투자 목적이 일부 있더라도, 법에서 별도로 정한 경우가 아닌 한 소비자성을 부정하기 어렵습니다.
🔑 법리 3 : 면제 특약은 무효
가장 중요한 쟁점이었습니다. 피고 B사는 계약서에 "B사는 청약철회에 따른 계약금 반환 의무를 부담하지 않는다" 는 특약을 박아두었습니다. 그러나 방문판매법 제52조는 "제9조를 위반한 계약으로서 소비자에게 불리한 것은 효력이 없다" 고 명시합니다.
소비자 보호 강행규정에 반하는 특약은 아무리 계약서에 적어두어도 처음부터 무효입니다. 분양사가 계약서에 면책 조항을 넣어두었더라도, 소비자의 청약철회권 자체를 없애지는 못합니다.
③ 실무에서 이 판결이 의미하는 것
변호사 경력 17년, 분양계약 분쟁만 100건 이상 수행하면서 현장에서 가장 자주 보는 패턴이 있습니다. 분양사 영업팀이 먼저 전화를 하고, 공격적으로 권유하고, "지금 계약하면 특가"라는 말에 계약금을 납입한 뒤 며칠 지나 후회하는 경우입니다.
이 판결은 그런 분들에게 실질적인 출구를 열어줍니다. 핵심 체크포인트는 다음과 같습니다.
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구분
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내용
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적용 요건
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분양사 측에서 먼저 전화로 권유한 경우
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청약철회 기간
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계약서류를 받은 날로부터 14일 이내
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반환 범위
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계약금 전액 + 지연손해금
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특약의 효력
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소비자에게 불리한 면책 특약은 무효
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연대책임
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시행사·대금수령자 등 관련자 전원
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④ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 계약서에 "청약철회 불가" 특약이 있으면 소용없는 거 아닌가요?
A. 아닙니다. 방문판매법 제52조에 의해 소비자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 이 사건에서 대법원이 명확히 확인해 준 부분입니다.
Q. 계약한 지 14일이 지났으면 방법이 없나요?
A. 방문판매법상 청약철회 기간(14일)이 지났더라도, 분양계약의 다른 위법 사유(분양광고 허위·과장, 건축물분양법 위반, 입주예정일 미이행 등)가 있다면 별도로 계약해제·취소를 주장할 수 있습니다. 포기하지 말고 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q. 이미 중도금까지 납입한 경우에도 적용되나요?
A. 청약철회 기간 내라면 중도금 납입 여부와 무관하게 철회가 가능합니다. 다만 기간이 이미 경과했다면 다른 법적 근거를 검토해야 합니다.
⑤ 마무리 — 계약서에 서명했어도, 포기는 이르다
분양 현장에서는 "계약서에 다 서명했으니 이미 끝났다"는 말을 쉽게 합니다. 하지만 법은 그렇게 단순하지 않습니다. 전화권유판매라는 계약 체결 방식 하나로 소비자 보호법이 전면 적용되고, 계약서 특약도 무력화됩니다.
분양계약금 반환 문제, 혼자 고민하지 마시고 경험 있는 변호사와 먼저 상담하십시오.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층
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