이 글을 읽어야 하는 분
평택 오션센트럴비즈에 계약하셨는데, 시행사 ㈜GJ&J가 분양 책임을 회피하거나 재정 여력이 충분하지 않을 수 있다는 우려를 갖고 계신 분들이라면 이 글을 끝까지 읽으시기 바랍니다.
분양대금 반환 소송에서 시행사만을 피고로 삼으면 실질적인 회수가 불가능한 상황이 생길 수 있습니다. 이 현장의 수탁자인 KB부동산신탁을 상대로 한 법적 청구를 함께 검토해야 하는 이유를 실무 관점에서 설명하겠습니다.
① 이 현장의 신탁 구조 — KB부동산신탁은 어떤 역할인가
평택 오션센트럴비즈는 KB부동산신탁이 수탁자로 참여한 관리형 토지신탁 구조로 사업이 진행되고 있습니다.
관리형 토지신탁이란, 시행사(위탁자)가 토지를 신탁사(수탁자)에게 이전하고, 신탁사는 그 토지의 법적 소유자로서 건축 인허가, 분양계약 체결, 공사비 집행 등 사업의 핵심 행위를 수행하는 구조입니다. 이 현장에서 분양계약서의 매도인(또는 위탁자)란에 KB부동산신탁이 기재되어 있거나, 분양대금 납부 계좌가 신탁 계좌인 경우, 신탁사는 단순한 담보 관리자가 아니라 분양계약의 실질적 당사자로서의 지위를 가집니다.
관리형 토지신탁 구조에서는 분양계약에서 신탁사가 매도인으로 표기되는 경우가 자주 발생합니다. 이 경우 수분양자의 법적 상대방은 시행사가 아닌 신탁사가 됩니다.
② KB부동산신탁을 피고로 삼을 수 있는 세 가지 법적 근거
(1) 분양계약의 직접 당사자로서의 책임
분양계약서의 매도인이 KB부동산신탁으로 표기된 경우, KB부동산신탁은 분양계약상 채무의 직접 이행 의무자입니다. 계약이 민법 제109조(착오) 또는 제110조(사기)에 의해 취소되거나 민법 제546조에 의해 해제된 경우, 신탁사는 이미 납부된 분양대금을 반환할 의무를 부담합니다.
신탁법 제22조는 수탁자가 신탁재산에 관한 법률행위에 대하여 제3자에게 책임을 지는 경우, 그 책임을 신탁재산으로부터 이행하도록 규정하고 있습니다. 분양대금 반환 채무가 신탁재산에서 지급될 수 있는지 여부는 해당 신탁계약의 내용과 신탁재산의 규모에 따라 달라집니다.
(2) 산업집적법 위반 및 책임준공 의무 위반에 따른 책임
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법) 제28조의4 제4항은 "지식산업센터를 설립한 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집하여서는 아니 된다"고 명시합니다. 이 현장에서 분양대행사들이 '주거 가능', '월 300만 원 임대수익 보장' 등 지식산업센터의 법적 사용 목적과 전혀 다른 내용으로 계약을 유도한 것은 이 조항의 기만적 입주자 모집에 해당합니다.
수탁자인 KB부동산신탁은 신탁사무 처리 과정에서 이러한 분양 행위가 산업집적법을 위반하는지 여부를 감독·확인할 선관주의 의무를 집니다. 분양 과정의 위법성을 인식하였거나 인식할 수 있었음에도 이를 방치한 경우, 신탁사는 수익자(수분양자)에 대한 선관주의 의무 위반 책임을 면하기 어렵습니다.
아울러 KB부동산신탁이 이 현장에서 책임준공형 관리형 토지신탁을 수행하고 있다면, 약정된 준공기일까지 건물을 완공하여 수분양자에게 사용·수익할 수 있도록 할 의무도 집니다. 준공기일을 현저히 도과하거나 사업이 차질을 빚는 경우, 수분양자는 신탁사를 상대로 민법 제390조의 채무불이행에 기한 손해배상을 직접 청구하는 것이 가능합니다.
관련하여 대법원은 관리형 토지신탁에서 수탁자의 의무에 관해, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁사무를 처리할 의무를 지며 그 과정에서 수익자에 대한 보호 의무가 발생한다는 법리를 확인한 바 있습니다(대법원 2022다278579 등 참조).
(3) 신탁사의 고유재산에 대한 강제집행 가능성
신탁법 제38조는 원칙적으로 신탁재산에 대해서만 강제집행이 가능하다고 규정하지만, 수탁자가 신탁사무 처리 과정에서 고의 또는 중과실로 손해를 입힌 경우에는 고유재산에 대한 집행도 허용됩니다(신탁법 제43조 제3항). KB부동산신탁이 산업집적법 제28조의4 제4항을 위반한 분양 행위를 알면서도 방치하거나, 신탁 목적에 반하는 방식으로 사업을 진행한 사실이 입증된다면, 신탁재산을 넘어 KB부동산신탁의 고유재산에 대한 집행 근거도 마련될 수 있습니다.
Q&A — 신탁 구조에서 자주 묻는 질문
Q. 제 분양계약서에는 "위탁자: ㈜GJ&J, 수탁자: KB부동산신탁"으로 표기되어 있습니다. 누구를 피고로 삼아야 하나요?
원칙적으로 분양계약의 직접 당사자인 **KB부동산신탁(수탁자)**을 주된 피고로 삼고, ㈜GJ&J(시행사)를 공동피고로 구성하는 것이 실무상 유리합니다. 시행사만을 피고로 삼으면 시행사의 재산 부족 시 실질적 회수가 어려울 수 있기 때문입니다. 분양대행사가 개입한 경우에는 분양대행사에 대한 공동불법행위 책임(민법 제760조)도 함께 구성할 수 있습니다.
Q. KB부동산신탁이 "우리는 분양 내용에 책임 없다"고 할 경우 어떻게 대응하나요?
관리형 토지신탁에서 수탁자는 단순한 명의 보유자가 아닙니다. 건축허가 명의, 분양계약 당사자, 분양대금 수령 계좌 등에서 수탁자가 전면에 나서는 구조이므로, 신탁사가 분양 내용에 대한 인식 가능성이 없었다고 주장하기는 어렵습니다. 특히 지식산업센터를 주거·임대 목적으로 분양하는 것이 산업집적법 제28조의4 제4항에 정면으로 위반된다는 점은 신탁사가 당연히 인식하였어야 할 사항이며, 이를 방치한 것 자체가 선관주의 의무 위반의 근거가 됩니다. 아울러 분양대금이 신탁계좌로 납부된 사실은 신탁사의 계약 당사자 지위를 뒷받침하는 중요한 증거가 됩니다.
③ 실제 소송 진행 시 전략적 고려사항
분양계약서 원본과 분양대금 납부내역(계좌 포함)을 반드시 확인하시기 바랍니다. 납부 계좌가 KB부동산신탁 명의의 신탁계좌인 경우, 신탁사의 직접 책임을 주장하는 데 결정적 증거가 됩니다.
중도금 대출이 실행된 경우에는 대출금융기관도 신탁구조와 연계되어 있을 수 있으므로, 대출계약서의 채권자가 어떻게 설정되어 있는지도 함께 확인이 필요합니다.
소송은 **분양대금 반환 청구(주위적 청구)**와 **손해배상 청구(예비적 청구)**를 병합하여 구성하는 것이 일반적이며, KB부동산신탁과 시행사, 분양대행사를 공동피고로 삼아 다중 청구를 구성하면 회수 가능성을 극대화할 수 있습니다.
④ 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 박휘영 대표변호사는 관리형 토지신탁 구조가 적용된 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양 사건을 포함하여 2026년 4월 현재 100건 이상의 분양대금 반환 사건을 수행하였거나 수행 중입니다.
특히 신탁사를 공동피고로 구성하여 신탁재산 및 고유재산에 대한 집행 가능성을 함께 검토하고, 시행사·분양대행사·신탁사에 대한 다중 청구 전략을 실무에서 직접 수행한 경험을 보유하고 있습니다.
LIG건설CP 사기사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송 수행 경험을 바탕으로, 평택 오션센트럴비즈처럼 동일 현장에서 다수의 피해가 발생한 경우의 집단소송 전환 여부도 함께 검토해드립니다.
⑤ 지금 바로 상담하세요
분양계약서와 분양대금 납부확인서(납부 계좌 포함), 분양 당시 수령한 홍보물을 지참하여 방문 또는 전화 상담을 신청하시기 바랍니다.
시행사만 상대할지, KB부동산신탁까지 함께 피고로 삼을지는 계약서를 직접 검토한 후에 결정해야 합니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 [02-558-1600]
📧 [parkbyon77@naver.com]
📍 [서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층]
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