— 분양가보다 시세가 낮은 상황에서 잔금 납부를 거부하거나 계약을 해제할 수 있는 조건을 분석합니다
① 이 글을 읽어야 하는 분
오목천역 더리브에 계약하셨고, 지금 이런 생각을 하고 계신 분입니다.
"입주가 시작됐다는 연락을 받았는데, 잔금을 내면 손해가 확정된다. 그냥 계약을 포기하면 계약금만 날리는 건가? 아니면 계약금도 돌려받을 방법이 있는가?"
결론부터 말씀드립니다. 잔금 납부 의무가 항상 확정적인 것은 아닙니다. 계약서 내용과 현장 사업 구조, 분양 과정의 하자 여부에 따라 수분양자 귀책 없이 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받을 수 있는 법적 근거가 존재할 수 있습니다. 아래에서 구체적인 조건을 분석합니다.
② 원칙: 잔금 납부는 계약상 의무다
오목천역 더리브의 납부 구조는 계약금(분양가의 5% 또는 1%대) 납부 후 입주 시 잔금을 일시에 납부하는 방식입니다. 중도금 분납 구조가 아니므로, 잔금 납부 시기가 도래하면 수분양자는 원칙적으로 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 받을 의무를 집니다.
이를 이행하지 않으면 사업주체(이 현장의 경우 신한자산신탁)는 계약서상 수분양자 귀책 해제 조항을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다. 단순히 "시세가 떨어졌다"는 사정은 그 자체로 잔금 납부를 거부할 법적 근거가 되지 않습니다.
그러나 원칙에는 예외가 있고, 그 예외가 이 현장에 적용될 수 있는지가 핵심입니다.
③ 잔금 납부 의무를 다툴 수 있는 법적 근거
가. 분양계약서상 시행사·신탁사 귀책 해제 사유 해당 여부
모든 분양계약서에는 수분양자 귀책 해제 조항과 별도로, 사업주체의 귀책으로 인한 계약 해제 조항이 존재합니다. 사업주체가 계약에서 정한 의무를 위반한 경우 수분양자는 귀책 없이 계약을 해제하고 납입금 전액을 반환받을 수 있습니다. 계약서상 사업주체 귀책 해제 사유에 해당하는 항목이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
나. 입주자모집공고 기재 내용과 실제 시공 내용의 불일치
주택법 제48조 및 시행령은 입주자모집공고에 기재된 사항은 분양계약의 내용이 되며, 이를 위반한 경우 수분양자에게 계약 해제권이 발생한다고 규정합니다. 실제 시공된 마감재, 커뮤니티 시설, 주차대수, 조경 등이 입주자모집공고 또는 모델하우스에서 제시된 내용과 다르다면 이는 계약 해제 사유가 될 수 있습니다.
대법원은 이 기준을 엄격하게 적용하여, "약정과 법이 정한 요건만 충족되면 결과는 계약 해제"라는 취지의 판결을 내린 바 있습니다. 입주 개시 직후 현장을 직접 방문하여 공고 내용과 실제 시공 내용을 대조하는 작업이 매우 중요한 이유가 여기에 있습니다.
다. 분양 광고·홍보 내용의 허위·과장과 착오·기망에 의한 취소
계약 체결 당시 분양사무소 직원 또는 분양 대행사로부터 특정 개발 호재, 임대 수익, 시세 상승 등에 관하여 사실과 다른 설명을 듣고 계약을 체결한 경우, 민법 제109조(착오에 의한 취소) 또는 제110조(사기에 의한 취소)를 근거로 계약 취소를 주장할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 ① 취소의 의사표시를 추인할 수 있는 날로부터 3년, 계약일로부터 10년 이내에 행사하여야 하며(민법 제146조), ② 허위 설명의 구체적 내용과 그것이 계약 체결에 결정적 영향을 미쳤다는 점을 입증해야 하므로, 관련 문자·녹취·계약 당시 광고물 등의 증거 확보가 선행되어야 합니다.
라. 관리형 토지신탁 구조에서 확인해야 할 사항
이 현장은 신한자산신탁이 사업주체이고 분양계약의 당사자입니다. 관리형 토지신탁에서 신탁사는 분양수입금을 직접 관리하므로, 계약 해제 후 분양대금 반환 청구의 상대방도 신한자산신탁입니다. 실질 시행사인 윈앤윈종합개발이 재정적 어려움에 처하더라도, 신탁계정에 보관된 분양수입금에 대한 반환 청구는 신탁사를 상대로 직접 할 수 있습니다.
Q. 시세가 분양가보다 낮다는 사실만으로 계약 해제가 가능한가요?
단순한 시세 하락은 그 자체로 계약 해제 사유가 되지 않습니다. 다만 이것이 분양 당시 허위·과장 광고나 공고 내용 위반과 결합되어 있다면 법적 근거가 생깁니다. 또한 계약서를 검토하여 사업주체 귀책 해제 사유에 해당하는 항목이 있는지 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다. "시세가 낮으니 나가겠다"가 아니라 "계약서와 공고에 위반이 있으므로 해제한다"는 구조로 접근해야 법적 효력이 있습니다.
④ 잔금을 내지 않고 버티면 어떻게 되나
잔금 납부 기한이 도과하면 사업주체는 수분양자에게 이행 최고를 한 후 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다. 이 경우 수분양자는 계약금을 전액 손해로 처리하게 됩니다. 아무런 법적 근거 없이 잔금을 지급하지 않는 것은 수분양자 귀책 해제로 이어지므로, 반드시 법적 해제 사유를 먼저 확보한 후 계약 해제 통지를 선제적으로 발송하는 순서가 중요합니다.
즉, 수분양자가 먼저 해제권을 행사하느냐, 사업주체가 먼저 해제를 통보하느냐에 따라 계약금 반환 여부가 완전히 달라집니다.
⑤ 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 등 비아파트 분양계약 해제·분양대금 반환 소송을 2026년 4월 현재 100건 이상 수행하였거나 수행 중입니다. 관리형 토지신탁 구조가 적용된 현장에서 신탁사를 상대로 한 계약 해제 및 분양대금 전액 반환 소송, 입주자모집공고 내용 불일치를 이유로 한 계약 해제 소송, 허위 광고에 기한 취소 소송 등 다양한 유형의 사건을 실제로 수행해 왔습니다.
잔금 납부 기한이 다가오고 있다면 시간이 촉박합니다. 계약서, 입주자모집공고문, 계약 당시 분양 광고물을 지참하여 초기 상담을 받아보시기 바랍니다.
⑥ 문의 안내
잔금 납부 의무 여부는 개별 계약서 내용과 현장 상황에 따라 다르게 판단됩니다. 먼저 계약서를 검토하는 것이 출발점입니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구 도보 3분)
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