서울 영등포구 당산동5가. 지하철 2호선과 9호선이 만나는 당산역 도보 5분 거리에 최고 35층, 영등포 랜드마크를 표방하며 2022년 10월 분양에 나선 당산역 1차 SK V1 tower 지식산업센터입니다.
"한강뷰 스카이라운지", "SK에코플랜트 시공", "더블역세권 프리미엄", "중도금 무이자", "최대 80% 대출 가능, 임대수익으로 이자 충분 커버." 이런 설명을 믿고 계약서에 도장을 찍으셨던 분들이 적지 않습니다.
그로부터 3년이 지난 2026년 현재, 공사는 아직 진행 중이고 잔금 납부 시점이 가까워지고 있습니다. 입주 후 임대가 잘 될지, 자금 계획대로 흘러갈지, 지금 계약을 유지해야 할지 해제해야 할지 고민하고 계신 분들이 이 글을 찾고 있을 것입니다.
지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법)이 적용되는 특수한 상품입니다. 어떤 법적 근거로 계약 해제와 분양대금 반환을 주장할 수 있는지 구체적으로 설명합니다.
1. 당산역 1차 SK V1 tower의 사업 구조
당산역 1차 SK V1 tower는 서울시 영등포구 당산동5가 9-9번지 외 2필지에 위치하며, 지하 5층~지상 35층(옥탑 포함), 2개 동, 연면적 약 83,954㎡(약 2.5만 평) 규모입니다. 지식산업센터 558실, 창고 72실, 근린생활시설 17실, 기숙사 28실로 구성됩니다.
사업 구조의 핵심 주체는 다음과 같습니다. 시행위탁자(시행사)는 서종밸리(주), 시공사는 에스케이에코플랜트(주), **자금관리(신탁사)는 코리아신탁(주)**입니다. 코리아신탁이 자금관리신탁 계약을 통해 분양대금을 관리하는 구조입니다.
분양 시기는 2022년 10월이며 입주 예정은 2026년 6~7월로, 지금 이 시점이 잔금 납부 준비가 본격화되는 시기입니다.
분양 당시 핵심 홍보 내용은 이러했습니다. 2호선·9호선 더블역세권, SK에코플랜트 브랜드 신뢰도, 평당 분양가 2,900~3,600만원(평균 3,400만원)에 중도금 무이자, 실사용 기업 기준 최대 75% 대출 가능, 임대수익으로 이자 충분 해결 가능. 여기에 GXT-B 여의도역·목동선·당산역 광역환승센터 등 미래 호재까지 덧붙여졌습니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 기망·허위 과장 광고에 의한 계약 취소 — 민법 제110조, 산업집적법 제28조의4 제4항
지식산업센터 분양에서 가장 빈번하게 문제가 되는 것은 분양대행사가 수분양자에게 임대수익 구조를 과장하거나, 사업자가 아닌 일반 투자자에게 "사업자등록만 내면 임대가 가능하다"는 취지로 안내한 경우입니다.
산업집적법 제28조의5는 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 제조업·지식기반산업·정보통신산업 등으로 엄격히 제한하고 있습니다. 실입주 목적 기업이 아닌 순수 임대수익 목적의 투자자가 분양을 받는 구조는 이 법률의 취지와 충돌합니다. 또한 산업집적법 제28조의4 제4항은 "거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집해서는 안 된다"고 명시합니다. 분양 과정에서 이 기준을 넘어선 과장 홍보가 있었다면 민법 제110조에 따른 기망을 이유로 한 계약 취소 주장이 가능합니다.
법원은 이미 유사 사건에서 시행사 측이 "호실을 적법하게 임대하여 수익을 얻을 수 있을 것처럼 안내"한 행위를 기망으로 인정하고 계약 취소 및 납입금 반환을 명한 판례를 축적하고 있습니다.
② 착오에 의한 계약 취소 — 민법 제109조
기망의 고의를 입증하기 어려운 경우라도, 분양 홍보 내용으로 인해 수분양자가 "지식산업센터를 오피스텔처럼 일반 투자상품으로 운용할 수 있다"는 동기의 착오에 빠져 계약한 경우, 민법 제109조에 따른 취소를 주장할 수 있습니다.
대법원은 동기의 착오라도 그 동기가 상대방에게 알려져 있고 의사표시의 중요 부분을 이루는 경우 취소할 수 있다고 봅니다(대법원 2000다12259). 분양 상담사가 임대수익 구조를 적극 설명한 자료(팸플릿, 수익률 시뮬레이션, 문자 등)가 있다면 이 요건을 충족할 여지가 있습니다.
③ 입주 지연에 따른 채무불이행 해제 — 민법 제390조, 제546조
입주 예정일인 2026년 6~7월을 기준으로, 준공이 지연된다면 민법 제390조의 채무불이행 책임과 제546조의 계약 해제권이 발생합니다. 법원은 최근 입주 예정일보다 1년 이상 준공이 지연된 사건에서 계약서상 불가항력 면책 조항이 있더라도 수분양자의 해제권을 인정한 바 있습니다. 분양계약서에 기재된 입주 예정일은 수분양자의 자금 조달 계획에 직결되는 핵심 사항이기 때문입니다.
당산역 1차 SK V1 tower는 2026년 하반기 입주를 앞두고 있으므로, 준공 일정이 뒤처진다면 이 법리가 적용 가능한 시점이 빠르게 도래할 수 있습니다.
④ 자금관리신탁 구조에서 코리아신탁의 책임
이 현장은 코리아신탁이 자금관리신탁 계약을 통해 분양대금을 보관·관리하고 있습니다. 수분양자가 계약 해제·취소로 분양대금 반환청구권을 갖게 될 경우, 신탁사가 보관 중인 분양대금에 대한 반환을 신탁사에게도 청구할 수 있는지 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.
관리형 토지신탁 구조와 자금관리신탁 구조는 신탁사의 책임 범위가 다릅니다. 관리형 토지신탁의 경우 신탁사가 사업시행자 지위를 갖고 분양계약의 당사자가 될 수 있는 반면, 순수 자금관리신탁에서는 신탁사의 직접 책임을 묻기 어려운 경우가 있습니다. 이 현장의 신탁 계약서 구조가 어떻게 되어 있는지에 따라 신탁사를 공동 피고로 삼을 수 있는지 여부가 달라지므로, 반드시 계약서를 지참하여 전문가와 함께 검토해야 합니다.
Q&A
Q. 잔금을 납부하지 않고 버티면 어떻게 되나요?
잔금 미납 상태가 지속되면 시행사 측이 계약 해제를 통보하고 기납부한 계약금·중도금을 위약금으로 몰수할 수 있습니다. 일방적인 잔금 미납은 오히려 수분양자 측의 채무불이행이 되어 불리한 결과를 낳습니다. 계약 해제를 원한다면 시행사의 채무불이행 또는 기망·착오 등 법적 근거를 갖춘 해제 통지를 먼저 발송하고, 소송을 통해 분양대금 반환을 청구하는 순서를 밟아야 합니다.
Q. 중도금 대출 이자를 이미 납부 중인데, 이 이자도 돌려받을 수 있나요?
취소 또는 해제가 인정되면 납부한 계약금·중도금 원금에 대한 반환은 물론, 이에 대한 지연손해금(민법상 연 5% 또는 계약이자율)을 청구할 수 있습니다. 대출 이자 납부액에 대해서는 기망에 의한 불법행위 손해배상(민법 제750조)으로 별도 청구가 가능한 경우도 있습니다. 사건별 사실관계에 따라 인정 범위가 다르므로 구체적인 검토가 필요합니다.
3. 진행 시 실무적 주의사항
증거 보존이 최우선입니다. 분양 당시 수령한 팸플릿, 수익률 시뮬레이션 자료, 분양대행사 직원과의 문자·카카오톡·이메일이 모두 핵심 증거입니다. 특히 "임대 가능", "대출로 이자 충당 가능", "전매차익 기대" 등의 표현이 담긴 자료는 반드시 백업해 두십시오.
소멸시효를 놓치지 마십시오. 민법 제110조에 의한 기망을 이유로 한 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약 체결일로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 2022년 10월 분양이라면 계약일 기준으로 소멸시효 압박이 시작된 시점입니다. 지금 당장 전문가와 상담하십시오.
중도금 대출 이자 납부는 계속 유지하십시오. 소송 진행 중에도 이자를 임의로 중단하면 대출 기한이익상실과 신용불량 위험이 생깁니다. 이자 납부를 유지하면서 소송을 병행하되, 그 이자 납부액은 손해배상 청구에 포함시킬 수 있습니다.
4. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해제 및 분양대금반환 소송을 2026년 현재 100건 이상 수행하였거나 수행 중입니다. 오산세마 현대프리미어캠퍼스, 지축역 현대프리미어캠퍼스, 의왕스마트시티 등 주요 지역 지식산업센터 분양 사건의 수행 경험이 있으며, 수행 유형에는 ① 기망에 의한 계약 취소 및 납입금 반환, ② 입주 지연에 따른 채무불이행 해제, ③ 자금관리신탁 구조에서의 신탁사 책임 추궁이 포함됩니다.
대표변호사 박휘영은 지식산업센터 관리인으로 8년간 실무를 수행한 경험이 있습니다. 지식산업센터의 임대차 실태, 입주 가능 업종 제한, 관리비 구조 등을 법리가 아닌 현장 경험으로 체득하고 있는 변호사가 사건을 담당합니다.
지식산업센터는 건축물분양법이 아닌 산업집적법이 적용됩니다. 이 구분을 모르고 엉뚱한 법리를 적용하면 소송 전략이 처음부터 어긋납니다. 상담 전에 담당 변호사가 이 차이를 명확히 알고 있는지 반드시 확인하십시오.
5. 문의 안내
당산역 1차 SK V1 tower 분양계약 해제·취소 또는 분양대금 반환 문제로 고민 중이시라면 지금 바로 연락 주십시오. 계약서와 분양 경위를 토대로 적용 가능한 법리를 먼저 검토해 드립니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층
(선릉역 10번 출구 도보 3분)
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