기본편에서 착오(민법 제109조)와 기망(민법 제110조)에 의한 취소가 준공 완료 이후에도 가능하다는 점을 설명드렸습니다. 이 글에서는 한 단계 더 나아가 실제로 어떻게 입증하고, 어떤 상대방을 대상으로, 어떤 청구를 병행할 수 있는지를 구체적으로 다룹니다.
법적 다툼에서 승패를 가르는 것은 조문을 알고 있느냐가 아닙니다. **"무엇을 증거로, 어떤 논리로 구성하느냐"**가 핵심입니다.
1. 착오 취소와 기망 취소, 무엇이 다른가
두 청구는 민법상 별개의 요건을 가지며, 실무에서는 예비적으로 병렬 주장하는 것이 일반적입니다.
**착오 취소(민법 제109조)**는 수분양자 스스로 중요 부분을 오인하였다는 것을 전제로 합니다. 분양사의 고의나 기망 행위를 직접 입증할 필요가 없어 요건이 상대적으로 낮습니다. 다만 착오가 수분양자의 중대한 과실로 인한 경우에는 취소가 허용되지 않으므로(민법 제109조 단서), 분양사 측에서 "수분양자가 조금만 주의를 기울였으면 알 수 있었다"는 반론을 제기하는 것이 전형적인 방어 논리입니다.
**기망 취소(민법 제110조)**는 분양사 측의 기망 행위, 즉 허위 사실의 고지 또는 중요 사실의 부실 고지를 입증해야 합니다. 요건이 더 엄격하지만, 기망 취소가 인정되면 불법행위에 기한 손해배상청구(민법 제750조)와 병행이 가능해집니다. 단순히 분양대금을 돌려받는 것을 넘어, 계약 체결 비용, 중도금 이자 부담, 기회비용 등을 손해로 청구하는 경로가 열립니다.
2. 입증의 핵심 — 무엇을 모아야 하는가
착오·기망 취소 소송에서 수분양자가 직접 확보해야 할 증거는 크게 세 가지 범주로 나뉩니다.
① 분양 당시 제공된 정보의 내용
분양사 또는 분양대행사가 계약 체결 전후에 수분양자에게 전달한 모든 자료가 해당합니다. 분양 안내 책자, 홍보용 브로셔, 수익률 시뮬레이션 자료, 이메일·문자·카카오톡 메시지, 유선 통화 녹취가 포함됩니다. 특히 "평균 임대 수익률 ○%", "이 지역 공실률 ○%", "○○ 노선 2026년 개통 확정" 등 구체적인 수치나 확정 표현이 담긴 자료는 핵심 증거가 됩니다.
② 실제 현황과의 괴리를 보여주는 객관적 자료
분양 당시의 설명이 현실과 얼마나 다른지를 수치로 보여주는 자료가 필요합니다. 인근 지식산업센터의 현재 공실률, 실거래 시세(분양가 대비 하락폭), 동일 지역 신규 공급 물량 통계 등이 이에 해당합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 통계, 지식산업센터 전문 플랫폼 자료를 활용할 수 있습니다.
③ 분양사가 해당 사실을 알고 있었다는 정황
기망 취소에서 특히 중요합니다. 분양 시점에 이미 인근 공급 과잉 우려가 언론에 보도되었거나, 동일 분양사의 다른 현장에서 유사한 분쟁이 발생한 사례가 있다면, 분양사가 수분양자에게 불리한 정보를 의도적으로 은폐했다는 정황 증거로 기능합니다.
3. 분양대행사도 피고로 삼을 수 있다
많은 수분양자들이 간과하는 포인트입니다. 실제로 계약 현장에서 수분양자와 직접 접촉하며 설명을 제공한 것은 분양대행사 직원인 경우가 대부분입니다. 계약서 상의 당사자는 시행사(조합)지만, 불법행위에 기한 손해배상청구는 계약 당사자가 아닌 제3자에 대해서도 제기할 수 있습니다.
대법원은 분양대행사의 허위·과장 광고 또는 부실 고지로 수분양자가 손해를 입은 경우, 분양대행사의 불법행위 책임을 인정한 사례들을 축적해 왔습니다. 시행사(조합)에 대한 취소·반환 청구와 분양대행사에 대한 손해배상청구를 병행하면, 하나의 소송에서 최대한 넓은 범위의 구제를 받을 수 있습니다.
4. 공동소송의 실질적 효과
동일 현장의 수분양자 여러 명이 공동으로 소송을 진행할 경우 세 가지 실질적 이점이 있습니다.
증거의 집중: 개별 수분양자가 각자 보유한 분양 당시 자료, 녹취, 문자가 하나로 합쳐지면 입증력이 현저히 강화됩니다. 한 수분양자에게 없는 증거가 다른 수분양자에게 있는 경우가 많습니다.
협상력 강화: 소송 제기 전 단계에서 집단적으로 내용증명을 발송하거나 협의를 요구하면, 시행사나 분양대행사가 개별 대응보다 협상 테이블에 나오는 유인이 커집니다.
비용 분담: 감정, 통계 자료 수집 등 소송 비용을 공동으로 부담하면 개인 부담이 경감됩니다.
법무법인 휘명은 LIG건설 CP 사기사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송을 다수 수행한 경험을 바탕으로, 지식산업센터 분야에서도 동일 현장 수분양자들의 공동 대응을 실질적으로 지원합니다.
5. Q&A
Q. 착오 취소와 손해배상을 동시에 청구할 수 있나요?
착오 취소(민법 제109조)만으로는 손해배상을 병행 청구하기 어렵습니다. 착오 취소는 계약을 소급하여 무효로 만들어 원상회복(분양대금 반환)을 구하는 것이 원칙입니다. 반면 기망 취소(민법 제110조)는 기망 행위 자체가 불법행위(민법 제750조)의 요건을 충족하는 경우 손해배상청구와 병행이 가능합니다. 따라서 실무에서는 착오 취소를 주위적 청구로, 기망 취소 및 불법행위 손해배상을 예비적 청구로 구성하는 방식이 많이 활용됩니다.
Q. 분양사가 "수분양자가 스스로 판단한 투자 결정"이라고 주장하면 어떻게 되나요?
분양사의 전형적인 방어 논리입니다. 이에 대응하려면 두 가지를 입증해야 합니다. 첫째, 수분양자가 독자적인 판단을 할 수 없을 만큼 분양사가 제공한 정보에 의존할 수밖에 없는 상황이었다는 점. 둘째, 분양사가 제공한 정보 자체에 허위 또는 중요한 누락이 있었다는 점입니다. 분양사 직원이 제공한 수익률 시뮬레이션, 비교 자료, 구체적 수치가 담긴 설명 자료가 있다면 이 반론을 차단하는 데 매우 유리하게 작용합니다.
6. 지금 행동해야 하는 이유 — 제척기간
착오·기망 취소권은 민법 제146조에 따라 기망 사실을 안 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년의 제척기간이 적용됩니다. 제척기간은 소멸시효와 달리 중단이 없습니다. 기간이 도과하면 취소권 자체가 소멸하여 어떠한 사유로도 되살릴 수 없습니다.
입주지정기간(2026년 5월 29일)이 지나 잔금을 납부하게 되면, 사후 분쟁의 구도가 전혀 달라집니다. 이미 완성된 계약 관계를 취소하는 것은 계약 체결 전 단계에서 취소 의사표시를 하는 것보다 훨씬 복잡하고 불리해집니다. 지금 이 시점이 법적으로 가장 유효한 행동 시점입니다.
7. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분야에서 분양계약 해제·취소 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다.
착오·기망 취소 소송은 사실관계 구성과 증거 수집 단계에서 방향이 결정됩니다. 분양 당시의 설명 내용을 어떻게 법적 주장으로 재구성하는지, 어떤 자료를 어떤 순서로 확보하는지에 따라 결과가 달라집니다. 박 변호사는 집합건물 관리인 8년 경험을 통해 지식산업센터 임대 시장과 운영 실무를 직접 체험했습니다. 분양사의 수익률 주장이 현실과 어느 정도 괴리가 있는지를 실무 경험에 기반하여 정확히 판단할 수 있습니다.
초기 상담에서 수분양자의 상황을 정확히 파악하고, 취소 가능성과 손해배상 범위를 구체적으로 안내해 드립니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법적 판단은 반드시 전문 변호사와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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