1. 이 사건의 구조 — 무엇이 문제인가요
경기도 평택시 포승읍 포승2일반산업단지에 들어선 평택 오션센트럴비즈는 시행사 골드랜드제이앤제이(GJ&J), 시공사 대우건설이 참여한 지하 2층~지상 40층, 연면적 약 24만㎡ 규모의 초대형 지식산업센터입니다. 한국기록원으로부터 '세계 최대 규모 항만복합지원시설'로 인증받으며 분양 당시 큰 주목을 받았습니다.
그러나 문제는 분양 과정에서 불거졌습니다. 분양대행사들은 공장 용도로 건축허가를 받은 시설임에도 "주거가 가능하다", "오피스텔 개념으로 이해하면 된다"는 식으로 입주자를 모집했고, 평택시 역시 이를 과대광고로 확인하고 고발 조치에 나섰습니다.
2025년 12월 준공된 이후에도 공장 시설에 대한 즉시 임대는 법적으로 불가능한 상태이며, 평택산업단지관리공단은 "별도의 심사 없이 즉시 임대사업자로 전환하는 것은 명백한 규정 위반"이라고 공식 확인했습니다.
잔금 납부기한이 지났음에도 대환대출이 제2금융권까지 막히면서 수분양자들은 파산 위기에 내몰렸고, 시행사와 분양대행사는 "알아서 잔금을 치르거나, 신용불량자가 되든지 알아서 하라"는 식의 무책임한 태도로 일관했다는 증언이 이어지고 있습니다.
현재 수분양자들은 수원지방법원 안양지원에 시행사를 상대로 부당이득금 반환 등을 청구하는 집단소송을 제기한 상태입니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 산업집적법 위반 — 이 사건의 핵심 법리
지식산업센터는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 산업집적법) 의 규율을 받습니다. 건축물분양법(오피스텔·생활형숙박시설·업무시설 적용)은 지식산업센터에 적용되지 않는다는 점을 먼저 명확히 해 두셔야 합니다.
산업집적법 제28조의5는 지식산업센터의 분양 대상을 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등을 영위하는 사업자로 제한하고 있습니다. 분양대행사들이 일반 투자자를 대상으로 "누구나 분양받아 임대수익을 올릴 수 있다"고 홍보한 행위는 이 규정의 정면 위반입니다. 수분양자가 실제 사업체가 아닌 단순 투자 목적이었다면, 처음부터 적법한 분양 대상에 해당하지 않았을 가능성이 높습니다.
② 사기에 의한 의사표시 취소 — 민법 제110조
분양 계약 당시 분양대행사가 ▲주거 가능, ▲자유로운 임대 가능, ▲분양대금의 90% 대출 보장 등을 적극적으로 고지하였다면, 이는 수분양자의 계약 의사결정에 직접 영향을 미친 기망 행위에 해당할 수 있습니다.
민법 제110조 제1항은 "사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정합니다. 기망의 주체가 시행사가 아닌 분양대행사라 하더라도, 시행사가 분양대행사를 이용해 계약을 체결한 이상 제110조 제2항의 제3자 사기 법리 또는 민법 제756조의 사용자책임 법리를 통해 시행사에 대한 취소 및 손해배상 청구가 가능합니다.
취소 요건을 충족하려면: 분양 당시 영업사원이 한 말, 홍보물, 문자·카카오톡 메시지, 계약서 첨부 자료 등에서 허위 내용이 구체적으로 특정되어야 합니다. 막연한 "좋다고 했다"는 주장만으로는 부족하고, 어떤 시점에 누가 어떤 내용을 고지했는지가 증거로 남아 있어야 합니다.
③ 착오에 의한 의사표시 취소 — 민법 제109조
사기 입증이 어렵더라도 착오 취소 주장을 병행하실 수 있습니다. 민법 제109조는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 취소를 허용합니다.
지식산업센터를 '임대수익이 가능한 투자 자산'으로 인식하고 계약하셨는데, 실제로는 산업집적법상 즉시 임대가 금지된 공장 시설임이 밝혀진 경우, 이는 계약 목적 및 용도에 관한 중요 부분의 착오에 해당합니다. 다만 착오가 수분양자 본인의 중과실에 기인한 경우 취소가 제한되므로(민법 제109조 단서), 분양대행사가 적극적으로 허위 정보를 제공하였다는 점을 함께 주장해 중과실 항변을 차단해야 합니다.
대법원 2023다280945(2026. 2. 26.) 판결은 분양계약에서 수분양자의 중요 부분 착오를 넓게 인정한 최근 판례로, 이 사건 주장 구성에 유력한 근거가 됩니다.
④ 채무불이행에 의한 계약 해제 — 민법 제390조, 제544조, 제546조
분양대행사가 계약 과정에서 "즉시 임대 가능", "90% 대출 보장" 등을 구두로 약정한 경우, 이를 계약의 부수적 의무 위반으로 구성하여 채무불이행 해제를 주장하실 수 있습니다. 구두 약정의 입증은 쉽지 않지만, 분양 홍보물이나 영업직원의 문자가 계약 서류와 함께 법원에 제출된다면 실질적인 계약 내용으로 인정받을 여지가 있습니다.
3. 실제 진행 시 반드시 확인하셔야 할 사항
① 제척기간 관리가 핵심입니다
사기·착오 취소의 제척기간은 취소 원인을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년입니다(민법 제146조). 지금 이 글을 읽고 계신다면, 피해 사실을 인식하신 시점부터 제척기간이 진행하고 있다고 보시는 것이 안전합니다. 지금 당장 내용증명 발송 및 소제기 준비를 시작하셔야 합니다.
② 중도금 대출 처리 방법
계약이 취소·해제되면 중도금 대출도 함께 정리되어야 합니다. 대출기관(은행)은 시행사와 분양대금 반환 채권을 놓고 경합하는 위치에 있을 수 있으므로, 소송 시 대출 채권자에 대한 처리 방안을 사전에 변호사와 정확히 협의하셔야 합니다. 시행사에게 분양대금이 반환되면 그 대금으로 중도금 대출을 상환하는 구조로 청구 취지를 설계하는 것이 일반적입니다.
③ 동시이행 항변권 활용
잔금을 아직 납부하지 않으신 수분양자라면, 취소·해제를 주장하는 동시에 잔금 지급 의무와 분양대금 반환 의무의 동시이행 항변권(민법 제536조)을 적극 주장하여 신용불량 위험을 방어하셔야 합니다.
④ 집단소송 참여 여부 검토
이미 수원지법 안양지원에서 집단소송이 진행 중입니다. 기존 소송에 참여하는 방법과 별도 소를 제기하는 방법 각각의 장단점을 변호사와 함께 확인하시는 것이 필요합니다.
Q&A
Q. 저는 실제로 사업체를 운영하고 있는데, 단순 임대 목적이 아닙니다. 저도 계약 해지가 가능한가요?
A. 가능합니다. 산업집적법 위반 여부와 관계없이, 분양 당시 분양대행사가 "임대수익이 가능하다", "주거가 가능하다" 등 허위 사실을 고지하여 계약을 유도하였다면 민법 제110조 사기 취소 또는 민법 제109조 착오 취소의 요건을 충족하실 수 있습니다. 계약 동기를 결정적으로 좌우한 허위 고지가 있었는지, 그 증거가 남아 있는지가 관건입니다.
Q. 시행사가 아닌 분양대행사에게 속았는데, 시행사를 상대로도 소송할 수 있나요?
A. 가능합니다. 민법 제756조의 사용자책임 법리에 따라 시행사가 분양대행사에게 분양 업무를 위탁하고 그 과정에서 손해가 발생한 경우, 시행사는 사용자로서 손해배상 책임을 집니다. 또한 분양대행사가 시행사의 이익을 위해 기망 행위를 한 경우 민법 제110조 제2항 단서에 따라 취소도 가능합니다.
4. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 박휘영 대표변호사는 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분야의 분양계약 해지 및 분양대금반환 소송을 2026년 현재 100건 이상 수행하였거나 수행 중입니다.
단순 계약서 검토에 그치지 않고, 허위·과장 분양 사안에서 기망 사실의 증거 확보, 소장 작성, 가압류·가처분 신청, 집단소송 조율까지 전 과정을 직접 수행합니다. 집합건물 관리인으로 8년간 지식산업센터 현장을 운영한 실무 경험은 법리 판단과 전략 수립에 실질적으로 반영됩니다.
LIG건설CP 사기사건, 동양그룹 증권관련집단소송, 다인건설 피해자 집단소송 등 기업·증권·부동산 집단소송을 다수 수행한 경험을 바탕으로, 다수 수분양자가 함께 움직이는 공동소송·집단소송 상황에서도 체계적인 대응이 가능합니다.
5. 지금 당장 해야 할 일 — 체크리스트
- 분양 당시 홍보물, 전단지, 안내문, 영업직원 문자·카카오톡·이메일 전부 보관하세요
- 분양계약서, 중도금 대출계약서, 약정서 일체를 준비하세요
- 분양 당시 영업직원 이름 및 소속을 기록으로 확보하세요
- 취소 의사를 내용증명으로 시행사에 발송하세요 (제척기간 관리)
- 변호사 상담을 통해 사기 취소 vs. 착오 취소 vs. 채무불이행 해제 중 최적 전략을 확정하세요
이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개별 사건에 대한 법적 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 [02-558-1600] 📧 [parkbyon77@naver.com] 📍 [서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)]
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