분양계약 해제했는데 중도금 대출은 왜 갚아야 하나요? — 수분양자가 꼭 알아야 할 채권양도의 함정

 

분양계약 해제, 중도금 대출 상환, 분양대금 반환청구. 이 세 가지 단어가 동시에 머릿속을 맴돌고 있다면, 지금 이 글이 여러분에게 필요한 글입니다.

 

"분양계약을 해제했으니 낸 돈은 돌려받고, 대출금도 자연스럽게 사라지는 거 아닌가요?"

 

안타깝게도 법원의 현실은 그렇지 않습니다. 분양계약 해제 후에도 중도금 대출 상환 의무는 그대로 남을 수 있습니다. 심지어 분양대금 반환청구마저 수분양자 본인이 직접 하지 못하는 상황이 벌어집니다. 2025년 현재 서울중앙지방법원과 대전지방법원에서 반복적으로 확인되고 있는 판단입니다.

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왜 이런 일이 생기나요? — 채권양도담보의 구조

 

중도금 대출을 받을 때, 은행은 그냥 돈을 빌려주지 않습니다. 대출 조건으로 수분양자의 "분양대금 반환채권"을 담보로 양도받는 계약을 체결합니다. 쉽게 말하면 이렇습니다.

"나중에 분양계약이 해제되어 분양대금을 돌려받을 권리가 생기면, 그 돈은 먼저 우리(은행)한테 오는 거야."

이것이 채권양도담보입니다. 민법 제450조는 이 양도가 신탁사(분양자)에게 확정일자 있는 통지 등 대항요건을 갖추면 제3자에게도 효력이 생긴다고 규정합니다. 대항요건이 갖춰지면, 법적으로 반환채권의 주인은 은행입니다. 수분양자가 직접 신탁사에 "내 돈 돌려줘"라고 청구하기 어렵게 됩니다.

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그러면 대출금은 저절로 없어지나요?

 

아니요. 이것이 많은 수분양자들이 착각하는 지점입니다.

 

채권양도담보는 담보를 제공한 것이지, 채무를 소멸시킨 것이 아닙니다. 은행이 담보로 받아 놓은 반환채권을 실제로 회수했을 때, 그 회수된 금액 범위 안에서만 대출채무가 줄어드는 구조입니다.

 

즉 두 가지가 동시에 성립합니다:

상황	결론
수분양자 → 신탁사에 반환청구	❌ 어렵습니다 (반환채권이 은행에 귀속)
은행 → 수분양자에 대출금 상환 청구	✅ 가능합니다 (대출계약은 별개)

외관상 "이건 말이 안 된다"고 느껴지시죠? 법원도 이 구조가 수분양자에게 불리하다는 점을 인식하고 있습니다. 그러나 현재 실무 흐름에서는 이 두 명제가 동시에 성립하는 조합으로 판단되고 있습니다(서울중앙지방법원 2025가단72028, 서울중앙지방법원 2024가합88318, 대전지방법원 2024가단223021).

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H3 수분양자가 싸울 수 있는 지점은 어디인가?

 

법리 자체를 정면으로 뒤집기는 쉽지 않습니다. 그러나 다음 3가지 전선에서는 실질적인 공방이 가능합니다.

 

① 정산 문제 — 은행이 신탁사에서 이미 회수했나요?

 

은행이 양도받은 반환채권을 실제로 행사해 신탁사로부터 돈을 받았다면, 그 금액 범위만큼 수분양자의 대출 채무는 감소합니다. 은행이 양쪽에서 이중 회수하는 것은 허용되지 않습니다. 은행의 실제 회수액, 회수 시점을 확인하는 것이 항소심의 출발점입니다.

 

② 연체이자 범위 — 은행이 담보권 행사를 게을리한 것 아닌가요?

 

은행이 신탁사를 상대로 담보권을 제때 행사하지 않은 채, 수분양자에게만 연체이자를 쌓아가며 청구한다면 권리남용 또는 신의칙 위반 주장이 가능합니다. 다만 법원이 이 주장을 인정하는 기준은 비교적 엄격하므로, 구체적인 증거와 함께 제출해야 효과가 있습니다.

 

③ 우선상환 특약의 법적 성질 — 이것이 수분양자 면책 조항인가요?

 

분양계약서나 업무협약서에 "계약 해제 시 신탁사가 대출기관에 우선 상환한다"는 조항이 있더라도, 법원은 이를 수분양자의 채무를 면책시키는 조항으로 해석하지 않는 경향이 강합니다. 그러나 이 조항이 **제3자를 위한 계약(은행의 직접 청구권 발생)**으로 해석될 여지는 없는지, 정산 처리 규칙으로서 어떤 의무를 발생시키는지는 따져볼 여지가 있습니다(서울고등법원 2015나2046827 참조).

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항소심에서 꼭 준비해야 할 서류

 

1. 채권양도 통지서 및 확정일자 확인 (대항요건 성립 여부)
2. 은행의 담보권 행사 내역 — 신탁사에 반환 청구했는지, 회수했는지 여부
3. 분양계약 특약 조항 원문 및 업무협약서
4. 연체이자 산정 내역 및 기한의 이익 상실 시점

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결론 — "두 판결이 모순"이 아니라 "두 부담이 동시에 존재"하는 구조

 

분양계약을 해제해도 대출금을 갚아야 하는 상황, 그리고 내 돈을 직접 돌려받기도 어려운 상황은 수분양자 입장에서 납득하기 매우 힘듭니다. 그러나 이것은 법리상 모순이 아니라, 채권양도담보라는 법적 장치가 만들어낸 구조적 불균형입니다.

 

이 구조를 알고 싸우는 것과, 모르고 싸우는 것은 결과가 다릅니다. 항소심에서 "채무 전부 부존재"를 목표로 잡는 것보다, 정산·이중회수 방지·연체이자 감축이라는 현실적 쟁점에 집중하는 것이 실질적 손실을 줄이는 전략입니다.

 

 

17년간 분양 관련 소송을 100건 이상 수행하면서, 이런 구조적 문제로 고통받는 수분양자들을 수없이 만났습니다. 복잡한 법리도 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

 

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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