오피스텔 설계변경 동의 없이 강행했다가 대표이사가 형사처벌 받은 실제 판례

 

건축물분양법 위반 | 설계변경 동의 절차 | 수분양자 권리

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분양사업자가 오피스텔 층수를 6층에서 7층으로 늘리면서 수분양자들에게 제대로 알리지 않았다가 대표이사가 형사처벌을 받은 실제 판례가 있습니다. "동의서를 받았다"고 주장했지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 건축물분양법 위반, 설계변경 동의, 수분양자 권리와 관련하여 분양계약을 체결했거나 검토 중인 분들이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

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✅ 이 판결, 어떤 사건인가요?

 

사건번호: 울산지방법원 2016노1733 (항소심, 2016. 12. 2. 선고)

 

경남 양산시 소재 오피스텔 신축·분양 사건입니다. 분양사업자 법인의 대표이사 A는 2014년 10월경 수분양자들로부터 '건축허가사항변경동의서'를 받은 뒤, 2014년 12월경 해당 오피스텔을 6층에서 7층으로 증축하는 설계변경을 진행했습니다. 문제는 수분양자들에게 7층 증축이라는 구체적인 내용을 알리지 않았고, 변경된 설계도면과 설명서를 교부하거나 내용증명으로 발송하지도 않은 것이었습니다. 1심과 항소심 모두 유죄 판결이 선고되었습니다.

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✅ 건축물분양법이 요구하는 설계변경 동의 절차란?

 

건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제7조 제1항은 분양사업자가 사용승인 전에 아래 요건을 갖춘 설계변경을 하려는 경우, 수분양자 전원의 동의를 받도록 규정합니다.

구분	내용
대상	건축물 면적·층수의 증감 등 수분양자 이해관계에 중대한 영향을 주는 설계변경
동의 전 교부 의무	변경된 설계도면 + 설명서 (건축사 날인 포함)
교부 방법	내용증명 우편 발송 또는 직접 교부
동의 대상	수분양자 전원

이 절차를 위반하면 같은 법 제10조 제2항 제6호에 따라 형사처벌 대상이 됩니다.

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✅ 법원이 동의 효력을 인정하지 않은 이유

 

피고인은 "수분양자들로부터 이미 동의서를 받았다"고 주장했습니다. 그러나 법원이 확인한 동의서에는 단지 이런 문구만 적혀 있었습니다.

"허가사항변경 예정임을 확인하였으며 차후 허가사항 변경에 동의합니다"

출처 입력

법원은 이에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

 

• 동의서를 받을 당시 7층 증축이라는 구체적인 내용을 고지하지 않았음
• 변경된 설계도면과 설명서를 교부하거나 내용증명으로 발송한 사실이 없음
• 수분양자들 스스로도 "7층 증축에 관하여는 동의를 구하거나 알려준 적이 없다"는 사실확인서 제출

 

결론적으로, 포괄적·사전적 동의서는 건축물분양법이 요구하는 적법한 동의로 인정되지 않습니다.

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✅ "법인이 한 일인데 왜 대표이사가 처벌받나요?"

 

이 사건에서 피고인은 "법 위반 행위는 내가 아니라 법인(주식회사 C)이 한 것"이라고도 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 명확히 배척했습니다.

 

법원의 논리:

• 법인은 범죄능력이 없으므로 법인의 업무는 대표기관인 자연인의 의사결정과 대표행위로 실현된다 (대법원 93도1483 판결 참조)
• 건축물분양법 제10조 제2항 제6호의 '설계변경을 한 자'는 법인의 대표기관인 자연인을 의미한다
• 따라서 대표이사 A가 직접 형사책임을 진다

 

이는 분양 관련 법 위반에서 법인 대표이사가 개인적인 형사책임을 부담한다는 점을 명확히 한 판결입니다.

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✅ 수분양자 입장에서 이 판결의 의미

 

이 판결은 수분양자 보호 측면에서 매우 중요합니다.

 

체크리스트 — 내가 수분양자라면 확인해야 할 것들

 

• 분양 후 건물 면적·층수·구조 등 설계가 변경된 사실이 있는가?
• 변경된 설계도면과 설명서를 내용증명 또는 직접 교부 방식으로 받았는가?
• 동의서가 구체적 변경 내용을 특정하지 않은 포괄 동의서였는가?
• 변경 사실을 뒤늦게 알았거나 현재도 모르고 있는가?

 

위 사항 중 하나라도 해당된다면, 분양계약 해제 및 분양대금 반환 청구의 가능성을 전문가와 검토해볼 필요가 있습니다.

 

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✅ 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

Q. 동의서에 서명했어도 무효가 될 수 있나요?

 

A. 네. 동의서를 받기 전에 변경 설계도면과 설명서를 교부하지 않았거나, 동의 내용이 구체적인 변경 사항을 특정하지 않은 포괄 동의라면 적법한 동의로 인정받지 못합니다.

 

Q. 설계변경이 이미 완료된 경우에도 다툴 수 있나요?

 

A. 가능합니다. 절차 위반 자체가 건축물분양법 위반이며, 이를 근거로 계약 해제 및 손해배상 청구를 병행하는 것이 실무적으로 유효한 전략입니다.

 

Q. 형사고소와 민사소송을 동시에 진행할 수 있나요?

 

A. 네, 형사와 민사는 별개 절차입니다. 형사고소를 통해 수사기관의 조사 결과를 민사소송의 증거로 활용하는 전략이 효과적인 경우가 많습니다.

 

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