바닥재 바꿨을 뿐인데 대표이사가 형사처벌? — 경미한 설계변경도 통보 안 하면 처벌받습니다

 

건축물분양법 위반 | 경미한 설계변경 통보 의무 | 수분양자 권리

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층수를 늘리거나 면적을 바꾸는 큰 설계변경만 문제가 되는 게 아닙니다. 계단 바닥재를 타일에서 화강석으로 바꾸고, 복도 천장 마감재를 교체하는 수준의 경미한 설계변경도 사전 통보 없이 진행하면 대표이사와 법인 모두 형사처벌 대상이 됩니다. 건축물분양법 위반, 경미한 설계변경 통보, 수분양자 권리에 관심 있으신 분들이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

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✅ 이 판결, 어떤 사건인가요?

 

사건번호: 수원지방법원 안산지원 2023고정438 (2024. 1. 26. 선고)

 

경기도 시흥시 소재 건물을 분양한 사업자 B 주식회사와 그 대표이사 A가 피고인입니다. 사업자는 2022년 11월 7일 시흥시청에 사용승인 신청을 하면서, 아래와 같은 경미한 설계변경 사항들을 일괄 신청했습니다.

변경 항목	변경 전	변경 후
각층 계단실 바닥 마감	타일	화강석
2~7층 복도·승강기홀·화장실 천장	석고보드 위 페인트	DMC 금속천장재
1층 배수·오수 배관 공사 방식	공동 PIT	개별 설치 후 맨홀 연결
1층 복도 바닥 경사로	높이차 경사 시공	동일 레벨 시공
우편함 위치	승강기 주변	관리사무실 앞 복도 등 변경

이 변경들은 면적·층수 증감처럼 수분양자 이해관계에 중대한 영향을 주는 항목에는 해당하지 않습니다. 그래서 '경미한 설계변경'으로 분류됩니다. 하지만 법원은 이 경미한 설계변경에 대해서도 절차를 지키지 않았다는 이유로 대표이사와 법인 모두에게 벌금 100만 원을 선고했습니다.

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✅ 경미한 설계변경, 어떤 절차를 밟아야 하나요?

 

건축물분양법 제7조 제2항은 경미한 설계변경의 경우 다음을 요구합니다.

구분	내용
의무 내용	경미한 설계변경 내용을 수분양자 전원에게 통보
시기	설계변경 신청일 10일 전까지
동의 필요 여부	전원 동의 불필요 (통보만으로 족함)
위반 시	건축물분양법 제10조 제2항 제6호 — 형사처벌

 

중대한 설계변경(층수·면적 증감 등)은 수분양자 전원 동의가 필요하고, 경미한 설계변경은 사전 통보만으로 요건이 충족됩니다. 동의를 받을 필요가 없으니 절차가 훨씬 간단하지만, 그 간단한 절차조차 지키지 않으면 처벌 대상이 됩니다.

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✅ 법인과 대표이사 — 둘 다 처벌받는 구조

 

이 사건에서는 앞서 소개한 양산 오피스텔 판결(울산지방법원 2016노1733)과 한 가지 중요한 차이가 있습니다.

구분	양산 오피스텔 사건	시흥 사건
처벌 대상	대표이사만	대표이사 + 법인 동시 처벌
근거 규정	건축물분양법 제10조 제2항 제6호	제10조 제2항 제6호 + 제11조(양벌규정)
선고 형량	벌금형	각 벌금 100만 원

건축물분양법 제11조의 양벌규정은 대표이사가 법 위반 행위를 한 경우 법인도 함께 처벌할 수 있도록 합니다. 법인이 "우리는 몰랐다"고 해도, 대표이사의 행위로 법인 역시 처벌 대상이 됩니다.

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✅ 수분양자 입장에서 이 판결의 의미

 

경미한 설계변경은 겉으로 보면 사소해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 생활 공간에서 바닥재, 천장 마감재, 배관 방식, 우편함 위치 등은 입주 후 일상에 직접 영향을 미치는 사항들입니다.

 

체크리스트 — 수분양자라면 확인하세요

 

• 입주 후 계약 당시 도면과 실제 마감재·시공 방식이 다른 부분이 있는가?
• 사용승인 전 어떤 형태로든 설계변경 통보를 받은 적이 있는가?
• 설계변경 신청 10일 전에 내용을 전달받았는가?
• 변경 내용이 계약서나 분양 안내 자료에 반영되어 있는가?

 

위 항목 중 하나라도 해당된다면, 법적 절차 위반 여부를 전문가와 검토해볼 필요가 있습니다.

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✅ 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

Q. 경미한 설계변경도 계약 해제 사유가 되나요?

 

A. 경미한 설계변경 통보 의무 위반 자체는 건축물분양법 위반이지만, 이것만으로 바로 계약 해제 사유가 되는지는 변경의 구체적 내용과 계약 조건에 따라 달라집니다. 다만 중대한 설계변경 동의 위반과 결합하거나, 기망적 요소가 있다면 해제 가능성이 높아집니다.

 

Q. 사용승인이 이미 난 건물인데도 문제를 제기할 수 있나요?

 

A. 네. 사용승인 이후에도 절차 위반에 따른 손해배상 청구, 하자담보책임 등을 통한 구제 수단이 있습니다. 시효 문제가 있으므로 빨리 확인하는 것이 유리합니다.

 

Q. 형사고소와 민사소송을 병행할 수 있나요?

 

A. 가능합니다. 형사고소를 통한 수사 결과를 민사소송 증거로 활용하는 전략은 분양 분쟁에서 실무적으로 유효합니다.

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