안양역 퍼스트 줌시티 분양계약 해지 — 용도변경 무단 강행, 수분양자 법적 권리 총정리
"생활숙박시설로 계약했는데, 어느 날 갑자기 오피스텔이 되어 있었습니다."
2022년 초, 안양역 바로 앞 역세권 입지에 위치한 생활형숙박시설 **'안양역 퍼스트 줌시티'**는 최고 75대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 완판에 가까운 성공을 거뒀습니다. 숙박업 운영을 통한 임대수익, 주택 수 미포함, 전매 자유—수분양자들이 계약을 결정한 이유는 분명했습니다.
그런데 2024년, 사업자는 수분양자들에게 아무런 적법한 사전 통보 없이 건물 용도를 생활숙박시설(건축법 시행령 제15호)에서 오피스텔·업무시설(제14호)로 일방 변경해 버렸습니다. 현재 이 건물의 이름은 **'더 퍼스트 애비뉴676'**으로 바뀌어 있습니다.
이 사건의 사업 구조
시행위탁자(분양사업자): A 주식회사
신탁사(공동 분양사업자): B 부동산신탁 주식회사
현장 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 676-6번지 일원
규모: 생활숙박시설 234실 + 근린생활시설 28실
분양 시기: 2021년 말~2022년 초 (청약 최고 경쟁률 75대 1 기록)
관리형 토지신탁 구조: B 부동산신탁이 관리형토지신탁계약에 따른 분양사업자 지위를 보유, 실질적인 분양업무 공동 수행
이 현장은 단순히 시행사가 분양한 구조가 아닙니다.
B 부동산신탁이 관리형 토지신탁계약에 기해 분양사업자로서 직접 참여했다는 점이 중요합니다. 이는 신탁사가 단순한 관리자가 아니라, 법적 책임의 공동 주체임을 의미합니다.
무슨 일이 일어났는가
수분양자들이 계약 당시 목적물로 삼은 것은 **'생활형숙박시설'**입니다. 숙박업 영위와 임대수익이 계약의 핵심 동기였습니다.
그런데 사업자는 다음과 같이 수차례에 걸쳐 건축허가사항을 변경했습니다.
제1차 변경 (2024. 7.): 건물 용도를 생활숙박시설(건축법 시행령 별표 1 제15호)에서 오피스텔·업무시설(제14호)로 전환하고, 이 과정에서 수분양자의 전용면적을 평균 3.41㎡(약 10.8%) 감소시켰습니다. 공급금액은 그대로 유지한 채로.
제2차 변경 (2024. 8.): 각 층별 통신실 위치 및 일부 호실 Type 변경.
문제는 이 모든 변경이 건축물분양법이 정한 수분양자 전원 서면동의 절차를 이행하지 않고 이루어졌다는 것입니다. 사업자 스스로 용도변경 후 체결한 계약서에 "계약자 동의서 취합 등의 어려움으로 설계 변경 완료까지 추가 소요됨"이라는 취지의 문구를 기재하여, 동의 절차 미완료 상태에서 변경이 이루어졌음을 사실상 자인하고 있습니다.
수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
1. 건축물분양법 제7조 제1항 위반 — 무효·취소 사유
건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항은 분양사업자가 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 설계변경을 하려면 반드시 수분양자 전원으로부터 서면동의를 받아야 하고, 그 전에 건축사 날인 관련 도서와 설명서를 내용증명 우편으로 사전 발송해야 한다고 규정합니다.
이 사건에서 변경된 내용은 건축물분양법 시행령 제10조가 열거하는 전원 동의 대상에 정확히 해당합니다. 용도변경(제4호), 전용면적 감소(제2호) 모두 해당됩니다. 사업자는 건축사 날인 도서를 내용증명으로 사전 발송하는 절차를 전혀 이행하지 않았으며, 설령 일부 수분양자로부터 동의서를 받았다 하더라도 이는 적법한 동의로 볼 수 없습니다.
유사 사건에서 법원은 일관되게 이 절차 미이행을 위반으로 판단했습니다(수원지방법원 안산지원 2023고정438, 부산지방법원 동부지원 2023고단1012 등).
2. 민법 제110조 — 사기에 의한 의사표시 취소
수분양자들은 생활숙박시설을 목적물로 특정하여 계약을 체결했습니다. 숙박업 영위 가능성, 임대수익 구조, 주택 수 미포함이라는 특성을 믿고 계약한 것입니다. 그런데 사업자는 사전에 용도변경 계획을 수분양자에게 알리지 않은 채 계약을 유지하다가 임의로 용도를 변경했습니다.
계약 당시 수분양자가 알았다면 계약을 체결하지 않았을 중요한 사실을 고의로 은폐한 경우, 민법 제110조에 따른 사기에 의한 취소를 주장할 수 있습니다. 취소가 인정되면 이미 납부한 계약금·중도금 전액을 반환받을 수 있습니다.
3. 민법 제109조 — 착오에 의한 의사표시 취소
설령 사기 고의를 입증하기 어렵더라도, 수분양자들은 계약 목적물이 생활숙박시설이라는 법률적 성질에 관한 착오를 이유로 취소를 주장할 수 있습니다. 대법원은 법률 행위의 중요 부분에 관한 착오가 있는 경우 취소를 허용합니다.
목적물의 건축 용도는 숙박업 영위 가능 여부, 세제 처리, 임대수익 구조 전반에 영향을 미치는 계약의 중요 부분에 해당합니다. 착오 취소는 민법 제146조에 따라 착오를 안 날로부터 3년 이내, 법률행위를 한 날로부터 10년 이내에 행사해야 합니다.
4. 신탁사 공동 책임
이 현장에서 B 부동산신탁은 단순한 토지신탁사가 아닙니다. 관리형 토지신탁계약에 따른 분양사업자로서 분양업무를 직접 수행했습니다. 건축물분양법상 분양사업자로서의 지위와 의무는 시행사와 신탁사 양쪽에 모두 귀속됩니다. 따라서 신탁사 역시 이 위반행위의 공동 책임 주체입니다.
Q&A
Q. 이미 용도변경된 후 입주가 이루어진 상태인데, 계약을 취소할 수 있나요?
계약 목적물의 건축 용도가 계약 당시와 달리 일방적으로 변경되었다면, 입주 여부와 무관하게 사기·착오에 의한 취소권은 여전히 행사할 수 있습니다. 다만 착오 취소의 경우 민법 제146조에 따라 착오를 안 날(통상 용도변경 사실을 알게 된 날)로부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간은 제척기간으로서 도과하면 더 이상 행사할 수 없으므로, 빠른 법적 조치가 필요합니다.
Q. 신탁사도 피고로 삼을 수 있나요?
네, 가능합니다. 이 현장의 신탁사는 관리형 토지신탁계약상 분양사업자로서 분양업무를 직접 수행했기 때문에, 건축물분양법상 분양사업자 의무위반에 따른 책임을 부담합니다. 시행사만을 상대로 한 소송보다 신탁사를 공동피고로 포함하는 것이 실질적인 회수 가능성 측면에서 유리합니다.
지금 당장 확인해야 할 체크리스트
- 계약서에 기재된 건물 용도(생활숙박시설 또는 오피스텔 여부) 확인
- 계약서 교체 또는 권리의무 승계 내역서 수령 여부 확인
- 용도변경 동의서 서명 여부 및 건축사 날인 도서 첨부 여부 확인
- 착오·사기 취소의 제척기간(착오 인지일로부터 3년) 경과 여부 확인
- 현재 중도금 대출 보증 구조(신탁사 담보 여부) 확인
법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·생활형숙박시설·지식산업센터 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행했습니다. 집합건물 관리인으로 8년간 실무를 담당하며 분양사업 구조와 수탁자 책임 법리를 현장에서 깊이 이해하고 있습니다.
이 현장과 관련된 **민사소송(분양대금반환·채무부존재확인)**과 건축물분양법 위반 형사고소를 병행 수행 중이며, 현재 다수의 수분양자가 함께하고 있습니다. 집단소송 수행 경험(LIG건설 CP사기 사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등)을 바탕으로 안양역 퍼스트 줌시티 피해자분들에 대해서도 조직적인 집단 대응 체계를 갖추고 있습니다.
계약서를 가지고 계시다면, 먼저 상담을 통해 취소 가능성과 회수 가능 금액을 확인하십시오.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
이 글은 법률정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개별 사안에 대한 구체적인 법률 조언은 반드시 변호사와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.
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