기본편에서 이 현장의 개요와 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거를 살펴봤습니다. 이번 심화편에서는 두 가지 핵심 주제를 다룹니다.
첫째, 건축물분양법 위반의 형사적 의미와 민사 소송에서의 활용 방법
둘째, 신탁사에 대한 책임 추궁의 구체적인 법적 근거
건축물분양법 제7조 위반 — 형사책임과 민사책임의 교차점
건축물의 분양에 관한 법률 제10조 제2항 제6호는 건축물분양법 제7조를 위반하여 수분양자 전원의 동의 없이 설계변경을 한 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정합니다. 양벌규정(제11조)에 따라 법인도 함께 처벌됩니다.
그런데 형사 사건에서 유죄 판결이 확정되면 민사 소송에서 어떤 의미를 가질까요?
형사 유죄 판결은 민사 소송에서의 증명 부담을 결정적으로 경감합니다. 법원은 확정된 유죄 판결의 사실관계를 민사 소송에서도 사실상 그대로 인정하는 경향이 있습니다. 즉, 형사 고소 → 수사 개시 → 기소 → 유죄 판결의 흐름이 민사 분양대금반환 소송에서 사업자의 기망 또는 중대한 의무 위반을 입증하는 데 직접적인 증거력을 발휘합니다.
이 현장에서 형사 고소(건축물분양법 위반)와 민사 소송(분양대금반환·채무부존재확인)을 병행 진행하는 것이 전략적으로 유효한 이유입니다.
위반의 구체성: 왜 이 사건은 강한가
이 사건의 위반 구조는 특별히 명확합니다. 사업자의 위반 사실이 객관적 문서 증거로 확인된다는 점 때문입니다.
첫째, 건축허가사항 변경 신청서(안양시 제출 문서)에 용도변경 일시와 내용이 기재되어 있습니다.
둘째, 사업자가 일부 수분양자로부터 받은 동의서에는 건축사 날인 관련 도서와 설명서가 첨부되어 있지 않습니다. 건축물분양법 시행규칙 제8조 제1항 제2호가 명시하는 핵심 절차를 이행하지 않은 것입니다.
셋째, 미분양 호실에 대해서는 동의 절차 자체가 이루어지지 않았습니다.
넷째, 용도변경 이후 체결된 계약서에 사업자 스스로 "계약자 동의서 취합 등의 어려움으로 설계 변경 완료까지 추가 소요됨"이라는 취지를 기재했습니다. 이는 위반 사실을 사업자 스스로 서면으로 인정한 것에 해당합니다.
유사 판결례인 수원지방법원 안산지원 2023고정438 판결(2024. 1. 26.)과 부산지방법원 동부지원 2023고단1012 판결(2024. 11. 19.)은 건축사 날인 도서 첨부 없는 동의서 징구는 적법한 동의로 볼 수 없다는 점을 명확히 하고 있습니다.
신탁사의 법적 책임 구조
일반적으로 관리형 토지신탁에서 신탁사는 "책임한정특약"을 근거로 "신탁재산의 범위 내에서만 책임을 진다"고 주장합니다. 그러나 이 주장은 모든 경우에 통하지 않습니다.
이 현장에서 신탁사의 책임이 인정되는 근거는 다음과 같습니다.
분양사업자 지위: 이 현장의 신탁사는 관리형 토지신탁계약에 따른 분양사업자로서 직접 분양업무를 수행했습니다. 건축물분양법상 분양사업자 의무는 지위에 따른 것이므로, 신탁사도 동일한 의무 주체입니다.
공동 위반 행위 가담: 이 사건 설계변경은 시행사와 신탁사가 공동으로 수행한 업무입니다. 신탁사가 수분양자 전원의 적법한 동의를 취득하거나 이를 보장하기 위한 조치를 취하지 않고 위반행위에 가담했다면, 이는 독립적인 법적 책임 사유가 됩니다.
대법원 2023다280945 판결(2026. 2. 26.): 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사의 책임한정특약의 효력이 일정한 경우 제한될 수 있다는 점을 대법원이 확인한 판결입니다. 신탁사가 단순히 명의만 빌려준 것이 아니라 실질적인 분양 업무에 개입한 경우, 책임한정특약을 들어 책임을 면하는 데는 한계가 있습니다.
Q&A
Q. 사업자가 "정부 방침에 따른 용도변경이었다"고 주장하면 책임이 면제되나요?
아닙니다. 정부가 생활숙박시설의 오피스텔 용도변경을 허용하는 방향으로 건축법 관련 규정을 완화한 것은 사실입니다. 그러나 이는 용도변경 자체를 허용하는 것이지, 수분양자의 동의 없는 변경까지 허용하는 것이 아닙니다. 건축물분양법 제7조의 수분양자 전원 동의 의무는 건축 행정 절차와는 별개의 사법(私法)적 의무입니다. 정부 방침을 따랐다는 사정이 사법상 의무 위반을 정당화하지 않는다는 점은 법원도 일관되게 확인하고 있습니다.
Q. 이미 오피스텔로 계약서를 교체 서명했는데, 취소할 수 있나요?
계약서 교체가 수분양자의 자유로운 의사에 기한 것인지가 핵심입니다. 사업자가 설계변경 사실을 충분히 설명하지 않은 채 또는 압박적인 상황에서 계약서 교체에 동의를 받았다면, 해당 동의 역시 착오·사기를 이유로 취소할 수 있는 여지가 있습니다. 교체된 계약서에 서명했다는 사실만으로 취소권이 소멸하지는 않습니다.
소송 전 반드시 확인해야 할 사항
제척기간 준수: 민법 제146조에 따라 사기·착오 취소권은 착오를 안 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 용도변경 사실을 안 시점이 언제인지 명확히 해두십시오. 이 기간이 도과하면 취소권은 영구히 소멸합니다.
중도금 대출 처리: 분양대금반환 소송 진행 시 금융기관(중도금 대출 은행)에 대한 동시이행 처리가 필요합니다. 계약이 취소·해제되면 수분양자가 사업자로부터 반환받을 분양대금으로 중도금 대출을 상환하는 구조입니다. 금융기관과의 관계 정리를 포함한 일괄 대응 전략이 필요합니다.
신탁계약서 확보: 신탁사와 시행사 간의 관리형 토지신탁계약서 내용(특히 책임한정특약 조항)이 신탁사 책임 추궁의 범위에 영향을 미칩니다. 분양 당시 계약서 외에 신탁 관련 고지 자료가 있다면 함께 검토하십시오.
피해자 공동 대응: 공동 소송은 개별 소송 대비 소송 비용 분담, 증거 공유, 협상력 강화 측면에서 유리합니다. 현재 이 현장에서도 다수의 수분양자가 함께 대응하고 있습니다.
법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 생활형숙박시설·오피스텔·지식산업센터 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 특히 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사와의 책임 범위를 다투는 사건, 건축물분양법 위반에 기한 민·형사 병행 사건에서 실질적인 수행 경험을 보유하고 있습니다.
이 현장과 관련하여 분양대금반환·채무부존재확인 민사소송과 건축물분양법 위반 형사고소를 병행 진행 중입니다. LIG건설 CP사기 사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단 소송 경험을 바탕으로, 이 현장의 피해자분들에 대해서도 조직적이고 체계적인 대응을 제공하고 있습니다.
계약서와 관련 서류를 지참하여 상담을 신청하십시오. 제척기간이 도과하기 전 신속한 법적 조치가 필요합니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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이 글은 법률정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개별 사안에 대한 구체적인 법률 조언은 반드시 변호사와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.
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