지식산업센터 분양계약 무효, 산업집적법 위반, 사전계약 무효, 분양대금 반환 — 2025년 2월 수원지방법원에서 이 네 가지 쟁점이 하나의 판결 안에서 모두 정리됐습니다.
수분양자가 납부한 계약금과 중도금 합계 135,672,600원을 전액 돌려받은 판결입니다. 법무법인 휘명에서는 100건이 넘는 지식산업센터·오피스텔 분양계약 분쟁을 수행해왔는데, 이번 판결은 그 어느 사건보다 시사점이 명확합니다. 언제, 어떤 절차로 분양계약이 체결됐느냐가 계약의 효력을 좌우한다는 점을 법원이 다시 한번 확인해줬기 때문입니다.
이 사건, 무슨 일이 있었나
경기도 평택 소재 지하 1층~지상 10층 규모의 지식산업센터(지원시설 포함) 5층 호실이 문제였습니다. 분양가는 387,636,000원(부가세 포함). 수분양자 A씨는 2022년 4월 25일 분양계약을 체결했고, 계약금(38,763,600원) 및 1·2차 중도금을 납부했습니다.
그런데 이 분양계약 체결 전 흐름을 들여다보면 이렇습니다.
- 2022년 3월 1일: 시행사는 이미 해당 건물에 대한 분양 승인을 인터넷에 게재
- 2022년 3월 10일: 분양대행사 직원 F가 원고에게 분양 홍보
- 2022년 3월 16일: 원고가 가계약금 3,000만 원을 시행사가 지정한 계좌(주식회사 G)에 납부
- 2022년 3월 26일: 분양대행사로부터 해당 호실 특정, 분양가 확정 안내 수령
- 2022년 4월 12일: 분양계약서 초안 교부 (분양계약서상 가계약금 3,000만 원 명시)
- 2022년 4월 22일: 산업집적법상 법정 '공개모집 승인'
- 2022년 4월 25일: 공식 분양계약 체결
표면적으로는 '승인 후 계약'처럼 보입니다. 그런데 법원은 다르게 봤습니다.
법원이 주목한 핵심: 승인 전에 실질적 계약이 이미 완성됐다
산업집적법 제28조의4 제1항이란?
지식산업센터를 분양하려는 시행사는 관할 시장·군수·구청장의 승인을 받은 후 공개모집의 방법으로 수분양자를 모집해야 합니다(산업집적법 제28조의4 제1항). 이 조항은 단속규정이 아니라 효력규정으로 해석됩니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다1521 판결 등).
즉, 이를 위반하면 계약 자체가 무효입니다.
법원 판단: "형식은 4월 25일이지만, 실질은 승인 전에 이미 완성"
법원은 아래 사실들을 종합해 판단했습니다.
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사실관계
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의미
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원고는 승인 전 특정 호실에 대해 사전청약 확인서 작성
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계약 대상 특정 완료
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원고는 승인 전 가계약금 3,000만 원을 납부
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분양대금 납부 개시
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원고는 승인 전 분양대행사에게 사전청약 의사 표시
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청약 행위 완료
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공식 계약서 초안에도 가계약금 3,000만 원 명시
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사전계약과 공식계약 동일성 확인
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법원은 "공개모집 승인 전에 이미 원고와 피고 사이에 분양대상 및 분양대금이 확정된 분양계약이 체결됐다고 볼 수 없다는 항변은 받아들이기 어렵다"고 했습니다. 4월 25일 공식 계약서 작성은 이미 완성된 사전계약을 추인·확인한 것에 불과하고, 실질적 계약 성립은 승인 이전이라는 것입니다.
피고(시행사)의 반박, 그리고 법원의 정리
시행사는 이 소송에서 다양한 반소를 제기했습니다. 미납 중도금과 잔금 합계 251,963,400원에 대한 연체료까지 포함해 청구했습니다. 그러나 법원은 분양계약이 무효라는 전제에서 피고의 반소 청구를 전부 기각했습니다.
또한 원고는 방문판매법 위반(공개모집 방법 미준수), 표시광고법 위반, 약관규제법 위반, 민법 제103조(선량한 풍속 위반) 등 여러 주장을 함께 제기했습니다. 법원은 산업집적법 제28조의4 제1항 위반만으로 이미 무효가 확정된다고 보아 나머지 주장들은 더 이상 판단할 필요가 없다고 정리했습니다.
이 판결이 중요한 세 가지 이유
첫째, 지식산업센터 분양 현장에서 '가계약금' 관행은 매우 일반적입니다. 정식 승인 전에 영업사원이 "좋은 자리 잡아드릴게요"라며 가계약금을 받는 방식은 사실상 업계 관행이었습니다. 이 판결은 그 관행 자체가 분양계약 전체를 무효로 만드는 위법 행위임을 명확히 합니다.
둘째, 시행사는 형식적으로 승인 후 계약서에 서명을 받는 방식으로 법망을 피하려 했습니다. 법원은 이를 꿰뚫어 보고 실질적 계약 시점을 기준으로 판단했습니다. 형식이 아니라 실질로 판단한다는 원칙입니다.
셋째, 분양대금 전액(135,672,600원) 반환 외에 지연이자(연 6% → 판결 선고 후 12%)까지 인정됐습니다. 피해자가 돌려받는 금액이 납부한 원금보다 클 수 있습니다.
유사한 상황이라면 지금 확인해야 할 것들
✅ 분양계약 체결 전에 가계약금이나 청약금 명목으로 금원을 납부한 적이 있는지
✅ 공식 계약서 서명일 이전에 특정 호실이 지정됐는지
✅ 분양대행사 직원이 '승인 전 내부 배정'을 안내했는지
✅ 분양 계약서상 분양대금 납부표에 가계약금이 포함되어 있는지
위 항목 중 하나라도 해당된다면, 현재 계약 상태와 관계없이 계약 무효 주장의 여지가 있습니다.
마치며
저는 지식산업센터 건물을 8년째 직접 관리하고 있습니다. 현장에서 분양 영업이 어떻게 이뤄지는지, 가계약금이 어떤 경로로 오가는지 누구보다 가까이서 봐왔습니다. 법률 서류 뒤에 어떤 실제 관행이 숨어 있는지 아는 것, 그것이 변호사로서 가장 큰 무기입니다.
지식산업센터 분양계약 문제로 고민 중이시다면, 경험 많은 전문가와 먼저 상담해보시길 권합니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층
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