입주 지연 분양계약 해제, 위약금도 받을 수 있을까? — 수분양자 전부 승소 판결 사례 분석 (서울중앙지법 2023가단5066333)

 

분양계약 해제, 입주 지연, 위약금 청구, 분양대금 반환, 약정해제권

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결론부터 : 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시, 납입 계약금 전액 + 위약금 10% 반환 받을 수 있습니다

 

"분양사업자가 관리형토지신탁 구조를 써서 책임이 없다고 한다", "사용승인이 났으니 해제권이 소멸됐다고 한다", "잔금을 안 냈으니 해제가 무효라고 한다."

 

분양계약 분쟁에서 시행사·분양사 측이 수분양자를 막기 위해 꺼내드는 논리들입니다. 그리고 이 논리들이 법원에서 전부 기각된 판결이 있습니다.

 

서울중앙지방법원 2024. 7. 10. 선고 2023가단5066333 판결입니다.

 

오늘은 이 판결을 바탕으로 입주 지연 분양계약 해제 소송에서 수분양자가 반드시 알아야 할 법리를 정리합니다.

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① 사건 개요 — 무슨 일이 있었나

 

2020년 9월, 매수인 D는 분양사업자(피고, 수탁자 겸 매도인) 및 시공사와 오피스텔 분양계약을 체결했습니다. 총 분양대금은 약 2억 3,000만 원대(호수별 약간 상이). 이후 2022년 5월, 피고의 동의하에 D는 원고들에게 분양계약상 당사자 지위를 승계했습니다.

 

분양계약상 입주예정일은 2022년 7월 — 날짜 기재가 없으므로 법원은 그 달 말일인 2022. 7. 31.을 기준으로 삼았습니다.

 

그런데 실제 사용승인은 2022. 11. 18.에야 이루어졌고, 소유권보존등기는 그 이후였으며, 피고가 원고들에게 최종적으로 제시한 입주지정기간도 2022. 12. 15.~2023. 1. 28.까지로 수차례 변경됐습니다.

 

원고들은 입주예정일(7. 31.)로부터 3개월이 경과한 2022. 11. 22. 계약해제 통보를 발송했고, 이 통지는 2022. 11. 24. 피고에게 도달했습니다.

 

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② 수분양자가 승소한 이유 — 법원의 4가지 판단

 

㉮ 피고의 불가항력 항변 — 기각

 

피고는 입주 지연이 철근값 폭등, 코로나 및 전쟁으로 인한 원자재 수급 차질, 중대재해처벌법 시행에 따른 공사장 위험도 상승 등 불가항력적 사유에 기인한 것이므로 원고들의 해제권이 제한된다고 주장했습니다.

 

법원은 이를 배척했습니다. 천재지변이 준공지체의 원인이 되려면, 그 사변이 당사자의 통제를 벗어난 것이어야 할 뿐 아니라 그 사변이 없었더라면 의무를 이행할 수 있었음이 인정돼야 하는데, 피고가 주장하는 사유들은 시장상황의 변화나 예견 가능한 사업위험에 해당할 뿐이라고 판단했습니다.

 

㉯ 사용승인으로 해제권 소멸 주장 — 기각

 

피고는 원고들의 해제 통보(11. 22.) 이전인 2022. 11. 18. 사용승인이 이루어졌으므로 입주가 가능해졌고, 따라서 해제권이 소멸했다고 주장했습니다.

 

법원은 이 역시 기각했습니다. 분양계약상 입주절차는 피고가 입주지정일을 지정하고 최소 30일 전에 서면 통보한 후, 입주지정일부터 45일의 입주지정기간 동안 진행되는 구조입니다. 사용승인이 났더라도 입주지정기간 전에는 수분양자의 입주절차가 진행될 수 없는 구조이며, 피고 스스로도 11. 23.에 이르러서야 새 입주지정기간을 통보했습니다. 따라서 2022. 11. 18. 사용승인만으로 피고가 적법한 이행제공(입주가능 상태의 제공)을 완료했다고 볼 수 없다는 것입니다.

 

㉰ 잔금 미이행제공에 의한 해제 부적법 주장 — 기각

 

피고는 수분양자들이 쌍무계약의 상대방 의무로서 잔금 및 중도금을 이행제공하지 않은 채 해제권을 행사했으므로 부적법하다고 주장했습니다.

 

법원은 이에 대해 약정해제권(계약 제3조 제3항)은 법정해제권과는 별개로, 수분양자에게 구속력으로부터 벗어나기 위한 독자적 해제권을 부여하는 취지의 조항이라고 설시했습니다. 이 조항에 근거한 해제는 잔금 이행제공 없이도 가능하며, 반대급부 이행제공 없이 해제할 수 있다는 것이 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343 판결 등의 확립된 법리입니다.

 

㉱ 관리형토지신탁 책임한정 약관(제21조 제2항) — 기각

 

이 사건에서 가장 중요한 쟁점 중 하나입니다. 분양계약 제21조 제2항에는 "피고(수탁자)가 매도인으로서의 책임을 부담하되, 분양해약금 반환·입주지연 지체상금·하자담보책임 등 일체의 의무는 위탁자이자 실질적 사업주체인 L 주식회사가 부담한다"는 취지의 책임한정 조항이 있었습니다.

 

법원은 이를 약관규제법 위반으로 무효라고 판단했습니다.

 

약관법 제3조에 따라 사업자는 고객이 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상할 수 있는 방법으로 약관을 명시하고 중요한 내용을 설명해야 합니다. 이 사건에서 피고는 수분양자들에게 책임한정 약관의 구체적 내용과 그 효과를 실질적으로 설명·고지했다고 볼 수 없었고, 계약서 서명란의 "위 계약내용을 충분히 이해했다"는 자필기재만으로는 구체적 고지가 이루어졌다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

 

결국 신탁구조를 이용한 책임 회피 시도는 법원에서 통하지 않았습니다.

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③ 판결 결과 — 수분양자 전부 승소

항목	금액
원고 A 수령액	46,177,000원 (계약금 반환 + 위약금)
원고 B 수령액	46,346,000원 (계약금 반환 + 위약금)
위약금 산정기준	분양대금 총액의 10%
지연이자	2022. 11. 23.부터 연 5%, 판결 다음 날부터 연 12%
피고 반소청구	전부 기각
소송비용	피고 전액 부담

 

④ 이 판결이 중요한 이유

 

지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설, 근린생활시설 분양계약에서 입주 지연이 발생한 분쟁은 현재도 전국적으로 다수 진행 중입니다. 특히 2020~2021년 분양 계약 물건들의 입주 지연 소송이 지금 이 시점에 집중되고 있습니다.

 

이 판결은 다음 세 가지를 명확히 했습니다.

 

첫째, 입주 지연이 3개월을 넘기면 수분양자는 약정해제권을 행사할 수 있고, 잔금 이행제공 없이도 가능합니다.

 

둘째, 사용승인이 났더라도 입주지정기간 통보·진행이 완료되지 않은 상태라면 이행제공 완료로 볼 수 없습니다.

 

셋째, 관리형토지신탁 구조에서 피고(수탁자)가 책임을 회피하려는 약관은 설명의무 위반으로 무효가 될 수 있습니다.

 

현재 비슷한 상황에 처해 있다면, 계약서상 입주예정일과 현재 날짜를 먼저 확인하십시오. 3개월이 지났다면 법적 대응이 가능한 시점입니다.

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