반달섬 아르네브큐브 분양계약 해제 가능한가 — 생활형숙박시설 '주거 불가' 전환, 수분양자의 법적 대응 분석

 

1. 이 현장의 사업 구조와 현재 상태

 

반달섬 아르네브큐브는 경기도 안산시 단원구 성곡동, 시화 멀티테크노밸리(MTV) C2-12필지에 위치한 생활형숙박시설입니다. 지하 1층~지상 26층, 생활숙박시설 441실 및 근린생활시설 18호실로 구성되며, 당초 2025년 10월 준공 예정이었습니다.

 

반달섬은 한국수자원공사가 시화MTV 개발사업의 일환으로 조성한 국내 최대 규모 인공섬입니다. 2020년 전후 부동산 호황기에 시행사들이 최고 용적률을 적용한 초고층 생숙을 연달아 분양하면서, 반달섬 일대에는 현재 총 11개 단지, 약 7,284실 규모의 생활숙박시설이 공급되었습니다.

 

그러나 2021년 정부가 생활형숙박시설의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용하면 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하겠다고 발표하면서 상황이 급변했습니다. 분양 당시 "전입신고 가능", "실거주 가능"으로 광고했던 내용이 사실상 불가능하게 된 것입니다. 2026년 현재 반달섬 일대에는 분양가 대비 수천만 원 낮은 마이너스 프리미엄 매물이 넘쳐나고 있습니다.

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2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거

 

(1) 민법 제110조 사기에 의한 취소 — 분양 당시 기망

 

아르네브큐브를 비롯한 반달섬 생숙 분양 현장에서 가장 강력하게 주장할 수 있는 법적 근거는 민법 제110조의 사기에 의한 취소입니다.

 

분양 당시 수분양자들은 "전입신고 가능", "주거 사용 가능", "주택수 미포함" 등의 내용을 핵심 투자 장점으로 고지받았습니다. 이 현장 분양 광고에서도 수익증서 발행, 주택수 미포함 등이 명시적으로 홍보되었습니다. 그러나 생활형숙박시설은 법적으로 숙박시설이므로, 주거 사용을 전제로 한 분양 홍보는 처음부터 사실과 다른 기망에 해당할 수 있습니다.

 

민법 제110조에 따라 사기를 이유로 계약을 취소하면 소급하여 계약이 소멸하므로, 납부한 계약금·중도금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

(2) 민법 제109조 착오에 의한 취소

 

수분양자가 생활형숙박시설의 법적 지위(주거 불가, 이행강제금 부과 대상)를 제대로 인식하지 못한 채 계약을 체결한 경우, 민법 제109조의 착오를 이유로 한 취소를 주장할 수 있습니다. 계약의 목적물이 주거용으로 사용 가능한 시설이라는 인식이 법률행위의 중요 부분에 해당하는 착오로 인정된다면, 취소권 행사가 가능합니다.

 

(3) 건축물분양법 위반에 기한 해제

 

생활형숙박시설은 건축물분양법의 적용을 받습니다. 분양 당시 주거용으로 사용 가능하다는 전제 아래 계약이 이루어졌음에도 이후 그 조건이 변경된 경우, 건축물분양법 위반을 이유로 한 해제권 주장이 가능합니다.

 

대법원 2025다215248 판결(2025. 12. 24.)은 건축물분양법 위반이 있는 경우 위반의 경중을 불문하고 수분양자의 계약해제권이 발생한다는 법리를 명시하고 있어, 이 현장 수분양자들에게도 직접 적용될 수 있습니다.

 

(4) 이행불능에 기한 해제 — 준공 후 적용 가능

 

아르네브큐브가 준공된 이후에는 민법 제546조의 이행불능 법리도 검토할 수 있습니다. 계약의 목적이 주거 가능한 시설의 공급이었는데, 법적으로 주거가 제한되는 건물이 인도된다면 이는 계약의 목적을 달성할 수 없는 이행불능에 해당할 수 있습니다. 다만 이행불능 주장은 계약서상 목적물의 정의 방식에 따라 다르게 판단될 수 있어, 개별 계약 내용의 정밀 검토가 필요합니다.

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3. Q&A

 

Q. 분양 당시 "주거 사용 가능"이라는 말을 듣고 계약했습니다. 이것이 기망에 해당하나요?

 

분양 시점에 시행사 또는 분양대행사가 생활형숙박시설임에도 "전입신고 가능", "주거 사용 가능"이라고 명시적으로 고지하였고, 수분양자가 이를 믿고 계약을 체결한 경우라면 민법 제110조의 기망에 의한 의사표시로서 취소를 주장할 수 있습니다. 2021년 건축법 개정으로 생숙의 주거 사용이 제한되기 이전에 분양이 이루어졌더라도, 시행사가 그 법적 성격을 알면서 주거 가능성을 과장·허위로 고지한 경우라면 기망의 고의가 인정될 수 있습니다. 분양 당시 제공받은 브로셔, 홍보 자료, 모델하우스 안내 자료를 보관해 두는 것이 중요한 이유입니다.

 

Q. 준공 전과 준공 후, 계약 해제 전략이 다른가요?

 

다릅니다. 준공 전(현재 아르네브큐브의 경우 준공 전 또는 준공 직후 단계)이라면 민법 제109조·제110조의 착오·사기 취소가 1차적 무기입니다. 준공 후 잔금 납부를 요구받는 시점이라면 동시이행 항변권(민법 제536조)을 활용하여 잔금 납부를 거부하면서 소를 제기하는 방법이 유효합니다. 계약의 목적이 실질적으로 달성될 수 없음을 주장하는 이행불능 해제도 준공 후 단계에서 추가로 검토할 수 있습니다.

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4. 진행 시 주의사항

 

① 제척기간 — 지금이 결정적 시점

민법 제146조에 따라 착오·사기를 이유로 한 취소권은 안 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 2021년 정부 발표 이후 생숙의 주거 제한을 알게 된 시점을 기산점으로 본다면, 일부 수분양자는 이미 3년 이내의 마지막 구간에 진입했을 수 있습니다. 지금 상담을 받지 않으면 취소권 자체가 소멸할 수 있습니다.

 

② 분양 당시 자료 보관 기망 또는 착오 취소를 주장하려면 분양 당시 제공받은 홍보 자료, 분양 계약서, 모델하우스 안내 팸플릿, 분양 상담 녹취 등이 핵심 증거가 됩니다. 관련 자료를 모두 확인하고 보관해 두십시오.

 

③ 중도금 대출 처리 중도금 대출이 있는 경우, 계약 취소·해제가 인정되더라도 대출 금융기관에 대한 원리금 상환 문제가 병행 처리되어야 합니다. 분양대금 반환 청구와 중도금 대출 처리를 함께 설계해야 실질적인 피해 회복이 가능합니다.

 

④ 오피스텔 용도변경 — 해제의 대안이 아닌 보완 수단 안산시가 2025년 반달섬 생숙에 대해 오피스텔 용도변경을 허가하고 있으나, 이것이 모든 수분양자에게 최선의 해결책은 아닙니다. 용도변경에는 세금 부담, 추가 비용 문제가 있을 수 있고, 계약 취소를 통한 분양대금 전액 반환이 더 유리한 수분양자도 있습니다. 두 선택지를 비교하여 개별 상황에 맞는 전략을 선택해야 합니다.

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5. 법무법인 휘명의 수행 경험

 

법무법인 휘명 박휘영 대표변호사는 생활형숙박시설, 오피스텔, 지식산업센터 수분양자를 대리하여 분양계약 해제·분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 특히 반달섬과 구조가 유사한 타 지역 생활형숙박시설 현장에서 기망 취소·착오 취소 법리를 적용한 분양대금 반환 소송을 다수 진행하였으며, 속초 자이엘라 더비치 등 주거 사용 제한으로 문제가 된 생숙 현장에서 수분양자 측의 권리 구제를 수행한 경험을 보유하고 있습니다.

 

LIG건설 CP사기 사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 다수의 집단소송을 주도한 경험을 바탕으로, 반달섬처럼 수백 명 이상의 피해자가 관련된 분쟁에서 집단 대응 전략도 설계할 수 있습니다.

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문의 안내

반달섬 아르네브큐브 분양계약 해제·분양대금 반환 관련 법률 검토를 원하신다면 아래로 연락 주십시오.

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

📞 02-558-1600

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이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.