동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔 분양계약 해제 가능한가 — 건축물분양법 위반·전용면적 감소·FCU 무단 변경, 수분양자 법적 권리 분석

 

1. 이 현장의 사업 구조와 현재 상태

 

동탄역 디에트르 퍼스티지는 화성시 동탄2택지개발지구 업무복합2블록에 위치한 오피스텔 단지로, 시행사는 대방건설동탄, 시공사는 대방건설입니다. 화성시가 인·허가권자로서 2024년 준공승인을 교부하였고, 현재 건물은 완공된 상태입니다.

 

그러나 수분양자들은 계약 당시 견본주택에서 제시받은 조건과 실제 준공된 건물이 다르다고 주장하며 입주를 거부하고 분양계약 해제·채무부존재확인 소송을 진행 중입니다. 2026년 5월 현재, 법원에서 선임한 감정인이 제출한 감정서를 통해 수분양자들이 주장해 온 다수의 사실이 법원 절차 내에서 공식 확인되었습니다.

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2. 법원 감정으로 드러난 핵심 위반 사실 세 가지

 

① 냉난방기(FCU) 업체 무단 변경

 

법원 감정서에 따르면, 거실 FCU를 조사한 219가구 전부에서 계약 당시 제시된 제품과 다른 신우공조 제품이 설치된 것으로 확인되었습니다. 수분양자의 동의 없이 자재 사양을 일방적으로 변경한 것은 분양 계약 내용과 다른 이행에 해당합니다.

 

② 전용면적 감소

 

84OA형의 경우 사용승인 당시 전용면적 84.9887㎡에서 실측 결과 84.8417㎡로 약 0.147㎡가 감소한 것이 감정서에 명기되었습니다. 계약서상 전용면적과 실제 면적이 불일치하는 것은 계약 목적물의 내용이 다르게 공급된 것입니다.

 

③ 용적률 초과

 

단지 전체 용적률이 화성시가 고시한 599.95%를 초과하여 600.0779%로 산정된다는 감정보완서가 제출되었습니다. 이는 인허가 기준을 초과한 건축물이 공급된 것을 의미합니다.

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3. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거

 

(1) 건축물분양법 위반에 기한 계약해제권

 

건축물분양법은 설계변경시 분양사업자가 분양받은 자에게 고지의무를 부담하도록 규정하고 있으며, 분양계약 내용과 다르게 건축물을 공급하는 것을 금지합니다. 자재 사양 변경 및 면적 감소는 이 규정에 직접 위반될 수 있습니다.

 

더 중요한 것은 대법원 2025다215248 판결(2025. 12. 24.)입니다. 이 판결에서 대법원은 건축물분양법 위반이 있는 경우, 위반의 경중과 무관하게 수분양자의 계약해제권이 발생한다는 법리를 명시하였습니다. 이 판결은 현재 동탄역 디에트르 퍼스티지 수분양자들에게 직접 적용될 수 있는 강력한 근거입니다.

 

나아가 이미 검찰이 대방건설동탄과 대방건설에 대해 건축물분양법 위반으로 구약식 처분(2026년 4월)을 내렸습니다. 구약식 처분은 혐의를 인정하면서 정식 공판 없이 형을 선고하는 절차로, 형사기관이 위반 사실을 범죄로 판단한 것입니다. 이는 민사소송에서 위반 사실을 입증하는 데 상당한 증거력을 가집니다.

 

(2) 채무불이행에 기한 계약해제 (민법 제390조, 제546조)

 

계약에서 정한 목적물(면적, 자재 사양)과 다른 건물을 공급한 것은 민법 제390조의 채무불이행에 해당할 수 있습니다. 이미 완공된 건물이 존재하는 상황에서 수분양자는 계약 이행이 되었으나 그 내용이 계약에 미달한다는 점을 주장하게 됩니다.

 

다만 이 경우 해제보다는 하자담보책임(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조)이나 손해배상청구와의 관계를 정밀하게 검토해야 합니다. 특히 분양계약 해제와 입주 거부를 병행하는 전략에서는 동시이행 항변권(민법 제536조)을 활용하여 잔금 납부 전 상태를 유지하는 것이 중요합니다.

 

(3) 민법 제110조 사기에 의한 취소

 

수분양자가 계약 당시 FCU 사양, 실제 면적 등을 허위로 고지받거나 중요 사항에 관해 기망이 있었다고 주장할 경우, 민법 제110조에 따른 사기를 이유로 한 계약취소도 가능합니다. 취소는 소급하여 계약 자체를 소멸시키므로 분양대금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

민법 제109조의 착오 취소도 함께 검토할 수 있습니다. 수분양자가 FCU 사양이나 전용면적이 계약서와 동일하다고 신뢰한 것이 법률행위의 중요 부분에 관한 착오에 해당한다면, 취소권 행사가 가능합니다.

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4. Q&A — 자주 묻는 질문

 

Q. 이미 준공이 났고 입주 가능 상태인데, 지금도 계약 해제가 가능한가요?

 

가능합니다. 계약해제나 취소의 원인이 되는 사실(건축물분양법 위반, 면적 감소, FCU 무단 변경 등)은 준공 여부와 무관하게 발생한 것입니다. 대법원 2025다215248 판결에 따르면 건축물분양법 위반을 이유로 한 해제권은 위반의 경중을 묻지 않고 발생합니다. 다만 취소권의 경우 민법 제146조에 따라 착오나 기망을 안 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하므로, 계약 시점에 따라 제척기간을 반드시 확인해야 합니다.

 

Q. 잔금을 아직 내지 않은 상태인데 동시이행 항변권을 주장할 수 있나요?

 

민법 제536조의 동시이행 항변권은 시행사가 계약에서 정한 대로 이행하지 않은 경우 수분양자가 자신의 채무 이행(잔금 납부)을 거절할 수 있는 권리입니다. 감정서로 전용면적 감소나 자재 사양 변경이 확인된 이상, 시행사 측의 급부가 계약 내용과 다르다는 주장이 강화됩니다. 이 항변권을 행사하면 잔금을 납부하지 않더라도 이행지체 책임을 지지 않으며, 소송 진행 중 경매 등 강제집행도 일정 부분 차단할 수 있습니다.

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5. 진행 시 주의사항

 

① 중도금 대출 처리 계약 해제 또는 취소가 인정되면 분양대금 전액의 반환을 청구할 수 있으나, 중도금 대출이 있는 경우 대출 금융기관과의 관계를 동시에 처리해야 합니다. 대출 상환 전까지 금융기관이 수분양자에게 원리금 상환을 요구할 수 있으므로, 시행사에 대한 분양대금반환 청구와 중도금 대출 처리를 함께 설계하는 것이 중요합니다.

 

② 제척기간 확인 민법 제146조에 따라 착오·사기를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날(기망 또는 착오를 안 날)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 계약 당시부터 FCU 사양 변경 사실을 알았다면 기산점이 앞당겨질 수 있으므로, 구체적인 계약 경위와 인지 시점을 반드시 확인해야 합니다.

 

③ 집단소송 전략 현재 이미 다수의 수분양자가 소송을 진행 중입니다. 법원 감정 결과가 이미 제출된 상황이므로, 새로 소를 제기하는 수분양자는 기존 감정 결과를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다. 집단으로 진행하면 소송비용과 입증 부담을 분담할 수 있습니다.

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6. 법무법인 휘명의 수행 경험

 

법무법인 휘명 박휘영 대표변호사는 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 수분양자를 대리하여 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 건축물분양법 위반을 이유로 한 해제 청구, 착오·사기를 이유로 한 취소 청구, 동시이행 항변권 행사를 통한 잔금 거부 전략 등 이 유형의 사건에서 반복적으로 활용되는 법리를 실무적으로 다루어 왔습니다.

 

특히 LIG건설 CP사기 사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송을 주도하며 다수 피해자를 하나의 사건으로 결집하는 전략을 실행해 온 경험이 있습니다. 동탄역 디에트르 퍼스티지와 같이 수백 명 이상의 수분양자가 관련된 분쟁에서 집단으로 대응하는 방법에 대해서도 구체적인 상담이 가능합니다.

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문의 안내

 

동탄역 디에트르 퍼스티지 계약 해제·분양대금 반환 관련 법률 검토는 아래로 연락 주십시오.

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

📞 02-558-1600

📧 parkbyon77@naver.com

📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)

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이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.