힐스테이트 동탄 르센텀 분양계약 해지 가능한가 — 오피스텔·라이브오피스·상가 수분양자의 법적 권리와 KB부동산신탁 책임

 

 

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경기도 화성시 동탄2신도시, 동탄테크노밸리 지원시설 35블록. 현대엔지니어링이 시공하고 KB부동산신탁이 시행을 맡은 힐스테이트 동탄 르센텀은 라이브오피스 403실, 오피스텔 128실, 상업시설 27실로 구성된 복합 건축물입니다.

 

분양 당시 "판교테크노밸리의 3.4배 규모의 동탄테크노밸리 배후수요", "삼성전자 기흥·화성캠퍼스 배후", "2년간 연 5% 임대수익 보장" 등의 유인 문구를 내세웠습니다. 그러나 계약 이후 시간이 흐르면서 기대했던 투자 수익은 불투명해지고, 동탄 오피스·오피스텔 시장의 공실 우려도 커지는 상황입니다.

 

이 글은 힐스테이트 동탄 르센텀의 오피스텔·라이브오피스(업무시설)·상업시설 수분양자를 위한 법적 분석입니다.

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1. 이 현장의 사업 구조

 

사업지는 경기도 화성시 영천동 78번지 일원이며, 지하 2층~지상 24층 3개동 규모로 라이브오피스 403실, 오피스텔 128실, 상업시설 27실 총 558실로 구성됩니다. 시행은 KB부동산신탁(주), 위탁은 Pine Grove, 시공은 현대엔지니어링입니다.

 

이 구조에서 법적으로 가장 중요한 것은 KB부동산신탁이 시행, 즉 사업주체라는 점입니다. 분양 모집공고 및 계약서상 사업주체란에 KB부동산신탁이 기재되어 있다면, KB부동산신탁은 단순히 자금을 관리하는 역할을 넘어 수분양자에 대해 직접적인 계약상 책임을 부담합니다.

 

라이브오피스는 업무와 휴식을 동시에 누리는 신개념 워라인 오피스 403실, 주거형 오피스텔 128실, 상업시설 27실로 구성된 복합단지입니다.

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2. 세 가지 자산 유형별 법적 근거 — 모두 건축물분양법 적용 대상

 

이 현장에서 중요한 출발점이 하나 있습니다. 오피스텔, 라이브오피스(업무시설), 상업시설 모두 「건축물의 분양에 관한 법률」(건축물분양법) 적용 대상입니다. 아파트와 달리 이 세 유형은 모두 건축물분양법의 규율을 받으며, 이 법의 위반은 수분양자에게 계약 해제·취소의 근거를 제공합니다.

 

① 건축물분양법 제9조·제13조 — 분양 신고 및 계약서 기재 의무

 

건축물분양법 제9조는 사업주체가 입주자 모집 전 분양 신고를 하도록 규정합니다. 제13조는 분양계약서에 반드시 포함되어야 할 법정 기재 사항을 열거합니다. 본인이 받은 분양계약서에 이 요건이 충족되어 있는지, 모집공고와 계약서 내용이 일치하는지를 먼저 점검해야 합니다.

 

특히 라이브오피스(업무시설)는 주거용이 아닌 업무용 건축물로 분양된 것이지만, 분양 광고에서 주거적 활용 가능성이나 투자 수익을 강조했다면 이는 광고 내용과 실제 용도 간의 불일치 문제로 이어질 수 있습니다. 건축물분양법상 광고 규제(제9조 관련) 위반 여부 검토가 필요합니다.

 

② 상업시설 "2년 연 5% 임대수익 보장" 약정의 법적 성격

 

상업시설에는 임대 및 공실 여부와 상관없이 2년간 연 5%의 임대수익을 보장하는 '르센텀 렌탈 프로그램'이 적용되었습니다.

 

이 약정이 분양계약서 또는 별도 특약에 명시되어 있다면, 이는 시행사(KB부동산신탁)가 부담하는 계약상 채무입니다. 약정 기간 내 이행이 이루어지지 않거나, 이행 가능성이 처음부터 불투명했음에도 이를 확실한 수익으로 유인했다면 민법 제110조 사기에 의한 의사표시 취소 주장의 근거가 됩니다. 앞선 포항 학산 한신더휴의 계약금 안심보장제와 같은 구조입니다.

 

③ 민법 제390조·제544조·제546조 — 채무불이행에 의한 계약 해제

 

입주 예정일이 분양계약서에 명시되어 있고, 해당 기일이 도과하거나 이를 현저히 초과하는 지연이 발생한다면 민법 제544조(이행지체에 의한 계약 해제)의 요건을 검토할 수 있습니다. 법원은 입주 예정일보다 1년 이상 준공이 지연되면 계약 해지 사유가 된다고 판시한 바 있습니다(울산지방법원 2026. 1. 선고). 입주 예정이 2025년 4월이었으나 실제 입주가 상당 기간 지연된다면 이 요건의 검토가 필요합니다.

 

④ KB부동산신탁 — 관리형 토지신탁 수탁자의 책임

 

Q. KB부동산신탁도 피고에 포함시킬 수 있나요?

 

반드시 포함해야 합니다. 분양 공고상 사업주체가 KB부동산신탁이라면, KB부동산신탁은 분양계약의 직접 당사자입니다. 수분양자의 분양대금 반환 청구는 원칙적으로 분양계약의 당사자인 시행사(또는 신탁사)를 상대로 해야 합니다.

 

대법원 2023다280945(2026. 2. 26.) 판결은 관리형 토지신탁에서 신탁사 책임한정특약의 효력을 제한하고, 수탁자인 신탁사가 수분양자에 대해 부담하는 책임의 범위를 명확히 하였습니다. KB부동산신탁이 단순한 자금 보관자가 아니라 분양업무를 실질적으로 수행한 당사자라면, 신탁 재산뿐 아니라 일정 범위의 고유재산에 대한 강제집행도 가능한 구조가 열립니다. 위탁사인 Pine Grove의 자력이 불충분할 경우를 대비하면, KB부동산신탁을 공동피고에 포함시키는 것이 분양대금 실질 회수를 위한 필수 전략입니다.

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3. 실제 진행 시 주의사항

 

자산 유형별로 법적 구성이 달라집니다. 오피스텔·라이브오피스·상업시설 중 어떤 것을 계약했느냐에 따라 건축물분양법 위반 여부의 검토 포인트, 분양광고 규제 적용 범위, 수익 보장 약정의 유무가 달라집니다. 계약서를 유형별로 정밀하게 검토하는 것이 출발점입니다.

 

중도금 대출 처리. 이 현장은 중도금 60% 무이자 조건으로 분양된 만큼, 계약 해제·취소 시 중도금 대출 상환 문제가 즉시 발생합니다. 분양대금 반환 청구와 대출 상환 일정을 반드시 연동하여 계획해야 하며, 금융기관에 분쟁 사실을 사전 통보하는 것이 신용 보호 측면에서 중요합니다.

 

제척기간. 민법 제146조에 따라 사기·착오 취소권은 취소 원인을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년이 지나면 소멸합니다. 분양 시점이 2022~2023년인 점을 감안하면, 지금이 법적 조치를 착수하기에 적절한 시점입니다.

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4. 체크리스트 — 지금 바로 확인할 것

 

✅ 분양계약서상 사업주체 란에 KB부동산신탁이 기재되어 있는지 확인

✅ 계약서에 건축물분양법 제13조의 법정 기재 사항이 모두 포함되어 있는지 점검

✅ 상업시설의 경우: '르센텀 렌탈 프로그램'(2년 연 5% 임대수익 보장) 조항이 계약서 또는 특약에 명시되어 있는지 확인

✅ 라이브오피스의 경우: 분양 당시 투자 수익 및 주거 활용 가능성에 대한 설명 자료·광고·홍보물 보관

✅ 입주 예정일 대비 실제 준공·입주 지연 여부 및 지연 기간 파악

✅ 현재까지 납입한 계약금·중도금 내역과 무이자 중도금 대출 잔액 확인

✅ 분양 상담 과정의 녹취, 문자, 카카오톡 등 증거 확보

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5. 법무법인 휘명의 수행 경험

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 그 중에는 이 현장과 같이 업무시설(오피스)·오피스텔·상업시설이 혼재하는 복합 건축물에서 각 자산 유형별 법리를 달리하여 수분양자 권리를 실현한 사례가 포함됩니다.

 

특히 KB부동산신탁과 같은 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사를 공동피고로 삼아 분양대금 전액 반환을 이끌어낸 소송 전략에 깊은 실무 경험을 보유하고 있습니다. 대법원 2023다280945 판결의 법리를 개별 사건에 적용하는 방식, 신탁 재산과 고유재산의 구분 및 강제집행 가능성 판단은 이 분야에서 반복적으로 다뤄온 핵심 쟁점입니다.

 

LIG건설 CP 사기사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송 수행 경험은, 이 현장처럼 동일한 분양 구조 하에서 다수의 수분양자가 같은 법적 근거로 권리를 행사하는 공동소송·선정당사자 소송 전략 설계에도 직접 활용됩니다.

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힐스테이트 동탄 르센텀 분양계약이 고민되신다면, 먼저 계약서를 꺼내 사업주체 란과 특약 사항을 확인하십시오. 자산 유형(오피스텔·라이브오피스·상가)에 따라 적용되는 법리와 전략이 달라지므로, 계약서를 지참하여 상담하시면 보다 정확한 분석이 가능합니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.