포항 학산 한신더휴 엘리트파크 — "집값 떨어지면 환불해준다" 믿고 계약했는데, 시행사가 안 지킨다면 어떻게 해야 하나

 

 

포항시 북구 학산동, 학산공원 민간특례사업으로 공급된 학산 한신더휴 엘리트파크를 둘러싸고 심각한 분쟁이 불거지고 있습니다.

 

2022년 12월 분양 당시 청약 경쟁률이 0.68대 1에 그치자 시행사 학산도시개발은 파격적인 조건을 내걸었습니다. "입주지정기간 개시 3개월 전부터 2개월 전까지 한 달간 실거래 평균가격이 분양가보다 낮으면 계약금(분양가의 10%)을 환불해준다"는 계약금 안심보장제가 그것입니다. 이 제도 도입 이후 분양률은 20%대에서 80% 이상으로 급등했습니다.

 

그리고 지금, 시세 하락이 현실이 됐습니다. 포항 북구 일대는 공급 과잉으로 마피(마이너스 프리미엄) 매물이 속출하고 있고, 이 단지 75㎡형도 분양가 대비 수천만 원의 마이너스 전매가 확인되고 있습니다. 입주 예정자들은 이미 비상대책위원회를 결성하고 포항시청 광장에서 집회를 신고한 상태이며, 일부는 집단소송까지 검토하고 있습니다.

 

"믿고 계약했더니 이제 와서 발을 빼는" 시행사를 상대로 수분양자들이 주장할 수 있는 법적 권리는 무엇인지, 지금부터 구체적으로 살펴봅니다.

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1. 이 현장의 사업 구조

 

학산 한신더휴 엘리트파크는 경상북도 포항시 북구 학산동 산53-15에 위치한 민간공원조성 특례사업 공동주택입니다. 전체 공원면적 약 35만㎡ 중 주거시설은 약 7만㎡, 나머지는 녹지와 공원으로 조성됩니다.

 

사업구조를 보면, **시행사는 학산도시개발(주)**이고 **시행을 위탁받은 신탁사는 우리자산신탁(주)**이며, 시공사는 한신공영입니다.

 

분양 공고상 사업주체는 우리자산신탁으로 기재되어 있습니다. 이 구조가 법적으로 중요한 이유는 뒤에서 설명합니다.

 

단지 규모는 지하 4층~지상 35층 12개동, 전용 75~114㎡ 총 1,455세대이며, 2026년 5월 입주 예정입니다. 사전점검은 이미 완료되어 입주가 임박한 상황입니다.

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2. 핵심 쟁점 — 계약금 안심보장제, 법적으로 무엇을 주장할 수 있나

 

① 시행사의 이행 청구 — 계약상 특약의 강제력

 

안심보장 조항이 분양계약서 본문 또는 특약사항에 명기되어 있다면, 이는 단순한 영업상 홍보 문구가 아니라 계약의 일부입니다. 시행사가 해당 조건이 충족됐음에도 이를 이행하지 않는다면, 이는 민법 제390조(채무불이행)에 따른 손해배상 및 계약상 이행청구의 근거가 됩니다. 계약서 원본과 분양 당시 제공받은 안내문, 문자·카카오톡 메시지 등 증거 보전이 최우선입니다.

 

② 사기에 의한 의사표시 취소 — 민법 제110조

 

더 나아가 처음부터 이행할 의사나 능력 없이 안심보장제를 내세워 계약을 유인했다면, 이는 민법 제110조에서 정한 사기에 의한 의사표시에 해당할 수 있습니다. 사기 취소가 인정되면 계약은 처음부터 없었던 것이 되고, 수분양자는 납입한 계약금과 중도금 전액을 반환받을 수 있습니다.

 

사기 취소가 성립하려면 (a) 시행사의 기망행위 존재, (b) 기망으로 인한 착오, (c) 착오로 인한 의사표시(계약 체결)가 요건입니다. 분양률이 20%대에 불과했음에도 안심보장제라는 유인 수단으로 계약률을 급격히 높인 경위, 분양 당시 이미 시장 하락이 예견 가능했던 상황 등을 종합하면 기망 주장의 여지가 상당합니다.

 

③ 착오에 의한 취소 — 민법 제109조

 

계약 체결 당시 수분양자가 안심보장제가 실제로 이행될 것이라고 신뢰한 점이 계약의 중요 부분에 관한 착오에 해당한다면, 민법 제109조에 따른 착오 취소도 검토 가능합니다. 착오가 수분양자의 중대한 과실에 기인하지 않고 시행사 측의 유인으로 형성된 것이라면, 취소권이 인정될 여지가 있습니다.

 

다만, 민법 제146조는 착오·사기 취소권의 제척기간을 안 날로부터 3년, 행위일로부터 10년으로 규정합니다. 현재 사태가 알려진 시점부터 제척기간이 진행되므로, 시간을 지체할 이유가 없습니다.

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Q. 시행사뿐 아니라 신탁사 우리자산신탁도 함께 피고로 삼을 수 있나요?

 

이 현장의 공식 분양 주체는 **우리자산신탁(주)**입니다. 분양 공고에 사업주체로 우리자산신탁이 기재된 경우, 신탁사는 단순한 담보·관리 주체가 아니라 주택법 및 건축물의 분양에 관한 법률상 분양 당사자로서의 지위를 갖습니다.

 

대법원 2023다280945(2026. 2. 26.) 판결은 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사가 수분양자에 대한 일정한 책임을 부담할 수 있다는 취지를 명시하였습니다. 안심보장제 이행 여부와 무관하게, 우리자산신탁이 분양 계약상 당사자로 특정되어 있다면 신탁사에 대한 직접 청구도 가능한 구조입니다. 이 부분은 계약서 내용과 신탁 계약 구조를 정밀하게 검토해야 확정적 판단이 가능합니다.

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3. 실제 진행 시 주의사항

 

계약서와 관련 증거를 즉시 확보하십시오. 분양계약서 원본, 안심보장제가 기재된 특약 또는 별지, 분양 당시 받은 설명 자료·홍보 문건, 문자·카카오톡·이메일 등 시행사와의 모든 교신 내역이 핵심 증거입니다.

 

중도금 대출 문제. 계약을 해지하거나 취소하더라도 수분양자가 금융기관으로부터 받은 중도금 대출은 여전히 상환 의무가 남습니다. 대출 상환 문제는 시행사 또는 신탁사로부터 분양대금을 회수하는 과정과 병행하여 처리해야 하며, 이 순서를 잘못 밟으면 의뢰인에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다. 반드시 법적 절차 진행과 동시에 금융기관에도 사전 고지를 검토하십시오.

 

집단소송 여부. 현재 비대위가 결성되고 집회까지 예고된 상황입니다. 집단소송으로 진행할 경우 개별소송보다 시행사에 대한 압박이 강해지고, 소송 비용도 분산됩니다. 특히 이 사안처럼 동일한 계약 구조에서 다수의 수분양자가 같은 피해를 입은 경우, 공동소송 또는 선정당사자 소송 방식이 효과적입니다.

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4. 법무법인 휘명의 수행 경험

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 특히 관리형 토지신탁 구조에서 시행사와 신탁사 양측을 피고로 삼아 수분양자의 권리를 실현하는 소송 전략에 깊은 실무 경험을 보유하고 있습니다.

 

이와 함께 LIG건설 CP 사기사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송을 다수 수행한 경험을 갖추고 있어, 비대위 중심의 집단행동과 법적 절차를 병행하는 전략 수립에 있어 다른 법인과 구별되는 비교우위를 갖습니다.

 

집합건물 관리인으로 8년간 직접 현장을 운영한 경험은 분양 이후 단지 관리 문제, 입주 거부 전략의 실효성 판단 등 실무적 시각에서도 의뢰인에게 실질적인 조언을 가능하게 합니다.

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지금 해야 할 일 — 체크리스트

 

✅ 분양계약서 원본 및 안심보장제 조항(특약, 별지 포함) 보관 여부 확인

✅ 분양 당시 안심보장제 설명을 받은 자료·문자·녹취 등 증거 확보

✅ 중도금 납입 현황 및 대출 잔액 파악

✅ 현재 인근 실거래가 데이터 수집 (국토부 실거래가 공개시스템)

✅ 비대위 참여 여부 및 집단소송 진행 동향 파악

✅ 제척기간(안 날로부터 3년) 이내 법적 조치 착수

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마무리

 

"집값이 떨어지면 계약금을 돌려준다"는 말을 믿고 계약서에 도장을 찍었습니다. 그 약속이 이행되지 않는다면, 그것은 단순한 배신이 아니라 법적으로 다툴 수 있는 사안입니다. 지금 이 상황이 불안하고 막막하게 느껴지신다면, 먼저 계약서를 꺼내 안심보장 조항의 정확한 문언을 확인하시고, 증거를 한데 모아두십시오. 그 다음 단계는 저희가 함께 검토하겠습니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

📞 [02-558-1600] 📧 [parkbyon77@naver.com] 📍 [서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)]

 

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 개별 사안은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.