해운대 한라비발디 펜트빌 오피스텔 — 입주 후에도 분양계약을 취소할 수 있는가

 

이 글을 읽어야 할 분

 

해운대 한라비발디 펜트빌(부산광역시 해운대구 우동 642-1번지) 수분양자 중 아래와 같은 상황에 계신 분이라면 이 글이 도움이 됩니다.

 

• 분양 홍보관에서 "아파트와 동일한 구조", "해운대 최고 입지, 자산가치 상승 확실" 등의 설명을 들었는데, 입주 후 시세가 분양가를 크게 밑돌거나 매수 희망자를 찾기 어려운 경우
• 분양 당시 제시된 교통·개발 호재가 아직까지 실현되지 않고 있는 경우
• 계약금 및 잔금을 납부하고 등기까지 마쳤으나, 계약 취소 가능성을 알고 싶은 경우
• 이미 입주한 상태이기 때문에 법적 대응이 불가능하다고 체념하고 있는 경우

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1. 이 사업의 구조와 현황

 

해운대 한라비발디 펜트빌은 디벨로퍼 KD㈜가 시행하고 HL디앤아이한라가 시공한 주거용 오피스텔입니다. 부산광역시 해운대구 우동 642-1번지(부산 지하철 2호선 해운대역 도보 5분, 해운대 해수욕장 도보 6분)에 위치하며, 지하 5층~지상 35층 2개 동, 총 122실 규모로 조성됐습니다. 전용 105㎡ 단일 평형으로 구성된 이 단지는 시행사 KD의 새 브랜드 '펜트빌'의 첫 번째 작품이기도 합니다. 2025년 12월 22일 사용승인을 받았고, 2026년 1월부터 3월 사이 입주가 진행되고 있습니다.

 

분양 당시 이 단지의 핵심 홍보 포인트는 크게 두 가지였습니다. 첫째는 상품성으로, 전용 85㎡ 초과 바닥난방 규제 폐지의 첫 수혜 단지라는 점을 내세우며 "아파트와 견줄 만한 오피스텔"임을 강조했습니다. 쓰리룸·4베이·3면 개방형 설계, 바닥난방, 고급 커뮤니티 등 아파트에 준하는 주거 품질을 전면에 내세웠습니다. 둘째는 입지와 투자가치로, KTX이음(청량리~부전) 계획, 해운대 터널, 김해신공항 고속도로, 도시철도 2호선 연장 등 다수의 교통 개발 호재와 함께 인근 그랜드호텔 부지의 6성급 호텔·오피스텔 개발을 "분양가보다 높은 시세 형성이 기대된다"는 투자 논리와 함께 제시했습니다.

 

그러나 현실에서 분양가 대비 시세는 기대에 미치지 못하고 있고, 약속된 개발 호재들의 실현 시기도 불확실한 상황입니다.

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2. 입주 후에도 계약 취소가 가능한가 — 법적 근거

 

많은 수분양자가 "이미 입주했으니 계약을 되돌릴 수 없다"고 생각합니다. 그러나 이는 법률적으로 정확하지 않습니다. 입주(목적물 수령)는 매매계약상 소유권 이전의 실현이지, 계약 취소권의 포기가 아닙니다. 기망이나 착오를 이유로 한 계약 취소는 입주 후에도 제척기간 내라면 여전히 행사할 수 있습니다.

 

① 기망에 의한 계약 취소 (민법 제110조)

 

분양 홍보 과정에서 이루어진 설명이 "거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지"한 것에 해당하면 기망에 의한 취소 대상이 됩니다. 구체적으로 아직 확정되지 않은 교통 호재를 기정사실처럼 제시하거나, 오피스텔임에도 아파트와 동일한 자산 가치를 가질 것처럼 설명하는 방식이 이에 해당할 수 있습니다.

 

대법원은 부동산 거래에서 "상대방이 알았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정을 고지하지 않은 경우 부작위에 의한 기망이 성립한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 등). 분양대행사 직원이 홍보관에서 한 설명 역시 시행사의 행위로 귀속됩니다.

 

② 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조)

 

수분양자가 이 오피스텔이 장래 아파트에 준하는 자산 가치를 가질 것이라거나, 특정 교통 호재가 단기간 내 실현될 것이라는 점을 계약의 중요한 동기로 삼았고, 그 동기가 표시되거나 상대방에게 알려진 경우라면 착오 취소 주장의 가능성이 있습니다. 다만 법원은 단순한 미래 투자 가치에 대한 기대를 착오의 대상으로 쉽게 인정하지 않으므로, 구체적인 계약 경위와 홍보 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

 

③ 건축물분양법 위반에 기한 약정 해제권 (건축물분양법 제9조, 제13조)

 

주거용 오피스텔은 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법)의 적용을 받습니다. 대법원은 2025다215248 판결(2025. 12. 24.)에서, 시행사가 건축물분양법 제9조 위반을 이유로 시정명령을 받은 경우 분양계약의 약정 해제사유에 해당할 수 있다고 판단하였습니다. 분양 당시 입주자 모집 공고의 기재 사항에 법적으로 요구되는 내용이 누락되었거나 실제와 다른 내용이 포함되어 있다면, 이 법리의 적용도 함께 검토할 수 있습니다.

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Q&A — 수분양자들이 자주 묻는 질문

 

Q. 이미 등기를 마쳤는데도 취소가 가능한가요?

 

민법상 기망·착오를 이유로 한 취소권은 소유권이전등기 완료 여부와 무관하게 행사할 수 있습니다. 취소가 인정되면 법률행위는 처음부터 없었던 것으로 되고(민법 제141조), 시행사는 수분양자로부터 부동산을 반환받는 대신 납부된 분양대금 전액과 법정이자를 반환해야 합니다. 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년의 제척기간 내에 행사해야 합니다(민법 제146조).

 

Q. 홍보관에서의 구두 설명이 증거가 될 수 있나요?

 

홍보관에서 나눈 대화는 그 자체로 직접적인 서면 증거가 되기 어렵지만, 당시 배포된 홍보 책자, 투자 수익 분석 자료, 광고 배너, 이메일·문자 등과 결합하여 기망 사실 입증의 간접 증거로 활용될 수 있습니다. 계약 전후로 수령한 홍보 자료 일체를 지금 당장 보관하고 정리해 두시기 바랍니다.

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3. 실제 진행 시 주의사항

 

제척기간이 핵심입니다

 

기망·착오를 이유로 한 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년의 제척기간이 적용됩니다(민법 제146조). 분양가 대비 시세 하락이 명확해진 시점, 광고 내용의 허위성을 인식한 시점이 기산점이 될 수 있습니다. 이 기간이 경과하면 취소권은 소멸하므로, 지금 즉시 법적 검토를 시작해야 합니다.

 

원상회복 청구 시 부당이득 정산 문제

 

계약이 취소되면 수분양자는 오피스텔을 반환하고 시행사로부터 분양대금을 돌려받게 됩니다. 이 과정에서 입주 기간 동안 발생한 임대수익이 있거나 목적물에 변형이 가해진 경우, 부당이득 반환 범위에 관한 정산 쟁점이 추가로 발생할 수 있습니다. 개별 사안에 따른 면밀한 검토가 필요합니다.

 

시행사 KD의 자산 상황 확인 필요

 

취소 판결이 확정되더라도 시행사에 집행 가능한 재산이 없으면 실제 회수가 어렵습니다. 가압류 등 보전처분을 통해 시행사의 재산을 미리 확보해 두는 것이 소송 전략상 중요합니다.

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4. 법무법인 휘명의 경험

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 수분양자를 대리한 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 입주 완료 이후 기망·착오를 이유로 취소권을 행사한 사안도 다수 처리한 경험이 있으며, 건축물분양법의 적용 범위와 위반 유형에 관한 실무적 이해를 갖추고 있습니다.

 

집합건물 관리인을 8년간 직접 맡은 경험을 통해 오피스텔이라는 집합건물의 실제 운영 구조와 수분양자가 부딪히는 현실적 문제를 잘 이해하고 있습니다. LIG건설 CP 사기사건·동양그룹 증권관련집단소송 등 다수의 집단소송 경험을 보유하고 있어 복수의 수분양자가 공동 대응하는 경우에도 체계적인 진행이 가능합니다.

 

분양계약서, 입주자 모집 공고, 분양 당시 수령한 홍보 자료를 지참하시고 먼저 상담부터 받아 보시기 바랍니다. 취소권 행사 가능 여부와 회수 가능한 금액은 개별 계약 내용과 증거 자료에 따라 달라집니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)

 

본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법적 조언을 구성하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.