수천억 원을 투입해 착공한 건물이 완공됐는데도 내 잔금은 돌려받지 못하고, 시행사는 자본잠식, 시공사는 유동성 위기. 이게 남의 이야기처럼 들리시나요? 실제로 지금 이 순간에도 생활형숙박시설, 오피스텔, 지식산업센터 분양계약자 수천 명이 이 상황을 겪고 있습니다. 분양대금 반환 청구 소송, 채무부존재확인소송을 100건 이상 수행해온 저의 경험에서 솔직하게 말씀드리겠습니다.
PF 구조가 무너지면 수분양자는 어떻게 되나요?
최근 시사IN 보도에 따르면, 서울 마곡MICE 복합단지 사업을 진행한 마곡마이스PFV는 2025년 말 기준 순자산 –1,593억원으로 완전 자본잠식 상태에 빠졌습니다. 착공은 됐고 건물도 올라갔습니다. 그런데 잔금이 들어오지 않자 대주단(돈을 빌려준 금융기관들)이 1조 2,000억원을 먼저 회수해 갔고, 시공사인 롯데건설은 공사비 약 3,000억원조차 회수하지 못한 채 남겨졌습니다.
이 구조에서 수분양자는 어디 있을까요? 가장 뒤에 있습니다. PF 대출 대주단이 최우선으로 원리금을 가져가고, 그다음 시공사가 공사비를 챙기려 합니다. 분양계약자는 그 이후입니다. 시행사가 자본잠식에 빠진 상황에서 수분양자가 계약해제 후 분양대금 반환을 요구해도, 돌려줄 돈이 남아 있지 않은 경우가 많습니다.
생활숙박시설 규제가 왜 핵심 변수인가요?
마곡 사태의 결정적 도화선 중 하나는 정부의 생활형숙박시설 규제 강화였습니다. 건물은 완공됐지만 용도 변경 불가, 숙박업 등록 의무화, 주거 사용 불법화 등의 규제가 연이어 터지면서 수분양자들이 계약을 해제하기 시작했고, 잔금 납부를 거부했습니다. 이 잔금 공백이 시행사 자금을 말려버린 것입니다.
이처럼 분양 당시 설명받지 못한 규제 리스크, 용도 변경 불가 문제, 건축물분양법 위반 여부는 수분양자의 계약해제권 행사 가능 여부를 판단하는 핵심 법적 쟁점이 됩니다. 단순히 "마음이 바뀌어서"가 아니라, 법적 근거가 있는 해제권이 존재하는지 먼저 검토해야 합니다.
Q&A: 시행사가 자본잠식이면 분양대금을 돌려받을 수 없나요?
Q. 시행사가 사실상 파산 상태인데, 분양대금 반환 소송이 의미가 있나요?
A. 단순히 시행사만 상대로 소송하면 실효성이 떨어질 수 있습니다. 하지만 다음 세 가지 경로를 함께 검토해야 합니다.
첫째, **신탁사(관리형 토지신탁)**가 개입된 경우 수분양자는 신탁사를 상대로 직접 분양대금 반환을 청구할 수 있는 구조가 형성될 수 있습니다. 신탁사의 책임 범위는 최근 판례에서 계속 다투어지고 있는 영역입니다.
둘째, 중도금 대출 채권양도담보 구조에서 금융기관이 이미 채권을 양수한 경우, 수분양자가 직접 대출 면제 또는 채무부존재확인을 구하는 소송이 가능합니다.
셋째, 건축물분양법 제7조 또는 제9조 위반 등 법적 해제 사유가 있는 경우, 시행사의 자산 상태와 무관하게 계약 해제의 법적 효력을 먼저 확정하고, 이후 집단소송(다수 수분양자 공동 소송) 방식으로 회수율을 높이는 전략이 유효합니다.
PF 리스크는 수분양자에게 왜 더 치명적인가요?
롯데건설의 2025년 말 기준 PF 우발부채는 신용등급 하락 시 10조 3,271억원에 달한다고 보도됐습니다. 이것이 건설사 이야기로만 느껴지신다면 조금 더 생각해 보셔야 합니다.
PF 구조에서 건설사가 보증을 서는 이유는 수분양자를 보호하기 위해서가 아닙니다. 브리지론·본PF 대주단, 즉 금융기관을 위한 구조입니다. 건설사가 흔들리면 금융기관은 보증을 집행하고 자산을 먼저 가져갑니다. 수분양자는 이 구조에서 가장 마지막 순위입니다.
그렇기 때문에 수분양자가 법적 해제권을 갖는 단계에서 신속하게 계약해제 통지와 소송을 진행하는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 핵심 전략입니다. 시행사가 완전히 무너진 이후에 움직이면 이미 늦습니다.
저는 8년째 지식산업센터 관리인을 맡고 있습니다
저는 변호사이면서 동시에 8년째 지식산업센터의 관리인을 직접 맡고 있습니다. 분양계약이 어떻게 체결되고, 시행사가 어떤 구조로 자금을 운영하며, PF가 흔들릴 때 현장에서 무슨 일이 벌어지는지를 법정 밖에서도 체감하고 있습니다.
이 경험이 소송 전략 수립에 직결됩니다. 서류 위의 이론이 아니라, 현장을 아는 변호사가 있어야 합니다.
지금 내 분양계약이 안전한지 불안하다면, 그 불안은 근거 없는 감정이 아닐 수 있습니다. 계약서에 담긴 조항 하나, 신탁 구조 하나가 법적 해제 가능 여부를 가릅니다. 애매하게 느껴지는 그 순간이 법률 검토가 필요한 신호입니다.
📌 분양계약 해제·취소, 집합건물, 재건축·재개발, 집단소송 관련 문의
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층 (선릉역 10번 출구)
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