이 글을 읽어야 할 분
현대테라타워 시흥시청역(경기도 시흥시 광석동 328-1, 장현지구 업무시설용지 10BL) 수분양자 중 아래와 같은 상황에 계신 분이라면 이 글이 도움이 됩니다.
- 분양 홍보관에서 "2025년 신안산선 개통", "트리플 역세권 확정" 등의 설명을 듣고 계약했는데, 해당 교통 호재가 예정대로 실현되지 않고 있는 경우
- 약정된 입주 예정일이 지났거나 지연 가능성이 현실화된 경우
- 취득 후 시세가 분양가를 크게 밑돌거나 임차인을 구하지 못해 매월 대출 이자와 관리비를 부담하고 있는 경우
- 계약을 해지하고 싶지만 계약금만 날리는 것 외에 다른 방법이 있는지 모르는 경우
1. 이 사업의 구조
현대테라타워 시흥시청역은 현대엔지니어링이 시공하는 업무시설(오피스) 및 근린생활시설 복합 분양 사업입니다. 경기도 시흥시 장현지구 업무시설용지 10BL(광석동 328-1)에 위치하며, 지하 5층~지상 10층, 연면적 약 67,488㎡(약 2만평) 규모로 오피스 612실, 근린생활시설 88실로 구성됩니다.
분양 홍보 당시 이 사업의 핵심 셀링포인트는 교통 호재였습니다. 기존 서해선 시흥시청역에 더해 신안산선(2025년 개통 예정)과 월곶~판교선(2026년 개통 예정)이 개통되면 트리플 역세권으로 거듭나며 여의도·판교·김포공항 20~30분대 접근이 가능해진다는 내용이었습니다. 복합환승센터 조성, 시흥시 행정타운 개발, 2만여 세대 배후수요 등 개발 호재도 광범위하게 홍보됐습니다.
그러나 신안산선의 경우 당초 2025년 개통 예정이었으나 현재까지 개통이 이뤄지지 않았고, 월곶~판교선 역시 2026년 개통이 사실상 어려운 상황입니다. 분양 당시 '예정'이나 '추진'이 아닌 사실상 확정된 것처럼 홍보된 교통 호재가 현실화되지 않음으로써, 수분양자들이 분양 결정의 핵심 전제로 삼았던 입지 가치가 흔들리고 있습니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 채무불이행에 기한 계약 해제 (민법 제390조, 제544조, 제546조)
분양계약에 명시된 입주 예정일을 기준으로, 시행사가 약정 기일 내에 목적물(오피스)을 인도하지 못한 경우 수분양자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행이 이루어지지 않으면 계약을 해제하고 납입한 분양대금 전액과 위약금을 청구할 수 있습니다(민법 제390조, 제544조). 이행 자체가 불가능해진 경우에는 최고 없이도 즉시 해제권을 행사할 수 있습니다(민법 제546조).
② 건축물분양법 위반에 기한 약정 해제권 (건축물분양법 제9조, 제13조)
현대테라타워 시흥시청역은 업무시설(오피스)로서 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법)의 적용을 받습니다. 건축물분양법 제9조는 분양사업자가 입주자 모집 공고에 반드시 기재해야 할 사항을 규정하고, 이를 위반하거나 공고 내용과 실제 내용이 다른 경우에는 같은 법 제13조에 따른 시정명령 대상이 됩니다.
대법원은 2025다215248 판결(2025. 12. 24.)에서, 시행사가 건축물분양법 제9조 위반으로 시정명령을 받은 경우 분양계약에 약정된 해제사유에 해당할 수 있다고 판단하고 사건을 파기환송하였습니다. 분양 당시 입주자 모집 공고의 기재 사항에 누락이 있거나, 공고 내용과 실제 내용 사이에 불일치가 확인되는 경우 이 법리를 적극적으로 활용할 수 있습니다.
③ 기망 또는 착오에 기한 계약 취소 (민법 제109조, 제110조)
분양 홍보관에서 신안산선·월곶판교선 개통을 사실상 기정사실로 제시하며 "개통 시 여의도 20분대", "트리플 역세권 확정" 등의 설명이 이루어졌다면, 이는 계약의 중요한 동기에 관한 고지의무 위반 또는 기망에 해당할 수 있습니다. 대법원은 "거래의 중요한 사항에 관하여 상대방이 알았더라면 그 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에는 신의칙상 사전에 고지할 의무가 있고, 이를 위반한 경우 부작위에 의한 기망에 해당한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 등).
아직 개통되지 않은 노선을 '예정'임을 충분히 고지하지 않고 마치 확정된 사실인 양 설명하였다면, 수분양자가 계약의 중요한 내용에 관하여 착오에 빠진 것으로 볼 여지가 있습니다. 기망 또는 착오를 이유로 한 취소권은 그 사실을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년 내에 행사해야 하므로(민법 제146조), 시간적 여유가 있다고 방심해서는 안 됩니다.
Q&A — 수분양자들이 자주 묻는 질문
Q. 분양계약서에 "역세권 개통은 예정 사항으로 변경될 수 있다"는 문구가 있으면 기망 주장이 불가능한가요?
분양계약서나 입주자 모집 공고에 면책 문구가 있더라도, 홍보관에서의 구두 설명이나 광고 자료에서 이를 사실상 확정된 호재처럼 제시하였다면 기망 주장이 완전히 차단되지는 않습니다. 법원은 계약서 문구만이 아니라 분양 전 과정에서의 설명, 광고 자료, 모집 공고 전체를 종합하여 기망 여부를 판단합니다. 모델하우스에서 나눈 대화 내용, 수령한 홍보 자료, 이메일 등의 증거를 보존해 두는 것이 중요합니다.
Q. 오피스를 이미 임차인에게 임대하고 있는 경우에도 해제가 가능한가요?
분양계약 해제권은 수분양자(매수인)와 시행사(매도인) 사이의 법률관계에 관한 것입니다. 목적물을 임대하고 있더라도 해제 주장 자체는 가능하나, 임대차 관계의 처리 방법과 분양대금 반환 시점·방법 등 실무적 쟁점이 추가로 발생합니다. 개별 사안마다 검토가 필요한 부분이므로 전문 변호사와 상담하는 것이 필요합니다.
3. 실제 진행 시 주의사항
중도금 대출 처리
중도금 대출이 실행된 상태라면 시행사의 귀책에 의한 계약 해제 시, 시행사는 분양대금 전액(계약금·중도금 등)을 반환할 의무를 집니다. 다만 시행사의 재무 상태에 따라 즉시 회수가 어려울 수 있으므로, 해제 통지와 동시에 시행사 또는 신탁재산에 대한 가압류 등 보전처분을 병행하는 것이 실무상 중요합니다.
건축물분양법상 분양신탁 구조 확인
이 사업이 관리형 토지신탁 구조를 채택하고 있는지, 분양대금이 신탁계좌로 납입되었는지를 우선 확인해야 합니다. 신탁 구조인 경우 신탁사가 분양계약의 공동 당사자로 되어 있을 수 있으며, 신탁사의 책임한정특약이 설명의무 위반으로 무효가 될 수 있다는 대법원 판례(대법원 2023다280945, 2026. 2. 26.)가 최근 확정되었습니다. 계약서상 신탁사 관련 특약을 반드시 확인하십시오.
제척기간 — 지금 바로 확인하십시오
기망·착오를 이유로 한 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년의 제척기간이 적용됩니다(민법 제146조). 신안산선 지연 사실이 이미 공론화된 시점부터 기산될 수 있으므로, 시간을 지체할수록 법적 선택지가 좁아집니다.
4. 법무법인 휘명의 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 등 비주거 집합건물 수분양자를 대리한 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 업무시설(오피스)의 경우에도 건축물분양법이 적용되는 구조이므로, 이 법률의 적용 범위와 위반 유형에 관한 실무 경험이 직접적으로 활용됩니다.
집합건물 관리인을 8년간 직접 맡은 경험을 바탕으로 건물 운영 구조와 수분양자가 실질적으로 당면하는 문제를 현장에서 이해하고 있으며, LIG건설 CP 사기사건·동양그룹 증권관련집단소송 등 다수의 집단소송 경험을 토대로 수분양자들이 공동으로 대응하는 경우에도 체계적인 진행이 가능합니다.
분양계약서, 입주자 모집 공고, 분양 당시 수령한 홍보 자료를 지참하여 상담을 받아 보시기 바랍니다. 개별 계약 구조에 따라 청구 가능한 금액과 전략이 달라지므로, 먼저 검토부터 시작하시는 것이 중요합니다.
📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법적 조언을 구성하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
'분양계약 분쟁' 카테고리의 다른 글
| 현대테라타워 영통 패스트웍스 지식산업센터 — 분양계약 해제, 어떤 경우에 가능한가 (1) | 2026.05.07 |
|---|---|
| 해운대 한라비발디 펜트빌 오피스텔 — 입주 후에도 분양계약을 취소할 수 있는가 (0) | 2026.05.07 |
| 힐스테이트 라군인테라스 2차 — 생활형숙박시설 분양계약, 지금 해지할 수 있는가 (0) | 2026.05.07 |
| 롯데 마곡 사태가 보여준 것: 분양받은 내 돈, 정말 안전한가요? (0) | 2026.05.07 |
| 천장이 낮아서 분양계약을 해제할 수 있을까? 법원이 "안 된다"고 한 이유 (0) | 2026.05.07 |
