이 글을 읽어야 할 분
힐스테이트 라군인테라스 2차(안산시 단원구 성곡동 842번지, 시화MTV C6-1블록) 수분양자 중 아래와 같은 상황에 계신 분이라면, 이 글이 도움이 됩니다.
- 분양 당시 홍보관에서 "실거주 가능", "오피스텔과 다를 것 없다"는 설명을 듣고 계약했는데, 이후 생활형숙박시설의 법적 성격을 알게 된 경우
- 입주 예정일(2026년 6월)이 다가왔지만 공사 진행 상황이 불투명하고, 시행사 태도에 불신이 커진 경우
- 계약금 포기 외에 다른 선택지가 있는지 알고 싶은 경우
- 비대위가 출범할 정도로 수분양자 간 갈등과 불안이 커진 상황에서 혼자 방법을 찾고 있는 경우
1. 이 사업의 구조를 먼저 이해해야 합니다
힐스테이트 라군인테라스 2차는 시행사 ㈜엠티브이반달섬씨식스개발이 사업을 기획하고, 현대건설이 시공을 맡은 생활형숙박시설입니다. 지하 2층~지상 49층, 총 1,191실 규모로 경기도 안산시 단원구 성곡동 반달섬(시화MTV C6-1블록)에 위치합니다. 분양가는 호실 및 층별로 차이가 있으나 중대형 면적 중심으로 구성되어 있고, 준공 예정일은 2026년 6월입니다.
분양 당시 홍보관에서는 "실거주 가능", "취사·세탁 등 주거 활용이 가능한 하이엔드 레지던스"라는 설명이 이루어졌고, 일부 광고 자료에는 "아파트처럼 실거주도 가능하고 전·월세도 가능한 팔방미인"이라는 표현이 등장합니다. 그러나 이 건물은 법적으로 숙박시설이며, 건축법상 주거용 건축물이 아닙니다. 전입신고 제한, 이행강제금 부과, 주택담보대출 불가 등의 문제는 분양 초기부터 이미 예고된 리스크였습니다.
바로 옆에 먼저 준공된 1차(2,554실)의 수분양자들이 "거주 가능하다고 해서 분양받았다"며 안산시청 앞에서 대규모 농성을 벌이고, 별도의 법적 절차까지 진행한 전례가 있습니다. 2차 수분양자들 역시 시행사의 무성의한 태도에 반발하여 2025년 6월 비상대책위원회를 발족시켰습니다. 한경 보도에 따르면 2차의 분양률은 지난해 말 기준 40.6%에 그쳤고, 계약금을 포기하겠다는 수분양자가 속출하면서 분양대행사도 2년째 모델하우스를 운영 중인 상황입니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 채무불이행에 기한 계약 해제 (민법 제390조, 제544조, 제546조)
가장 기본적이고 강력한 법리입니다. 분양계약에는 입주 예정일이 명시되어 있습니다. 시행사가 약정된 날로부터 상당한 기간 내에 목적물을 인도하지 못하면, 수분양자는 상당한 기간을 정한 이행 최고를 거쳐 계약을 해제하고 이미 납부한 분양대금 전액과 위약금을 청구할 수 있습니다(민법 제390조, 제544조). 준공 자체가 불가능해진 것으로 판단되는 경우에는 최고 없이도 즉시 해제가 가능합니다(민법 제546조, 이행불능).
입주 예정일인 2026년 6월을 기준으로 공사가 예정대로 마무리되지 않거나, 사용승인 취득이 지연된다면 채무불이행 해제의 요건이 충족될 수 있습니다. 분양률이 40%대에 머물고 사업이 흔들리는 상황에서 이 법리는 더욱 현실적인 선택지가 됩니다.
② 건축물분양법 위반에 기한 약정 해제권 (건축물분양법 제9조, 제13조)
생활형숙박시설은 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법)의 적용을 받습니다. 이 법 제9조는 분양사업자가 입주자 모집 공고에 반드시 포함해야 할 사항을 규정하고 있으며, 공고 내용이 사실과 다르거나 중요 사항이 누락된 경우에는 같은 법 제13조에 따른 시정명령 대상이 됩니다.
2025년 12월 24일 대법원은 2025다215248 판결에서, 시행사가 건축물분양법 제9조 위반을 이유로 관할 구청으로부터 시정명령을 받은 경우 분양계약에 약정된 해제사유에 해당할 수 있다고 판시하고 사건을 환송하였습니다. 이 판결은 생활형숙박시설 수분양자들의 약정 해제권 행사에 중요한 법적 근거가 됩니다. 힐스테이트 라군인테라스 2차 분양 과정에서 입주자 모집 공고에 포함되었어야 할 사항이 누락되었거나, 공고 내용과 실제 내용이 다른 부분이 있다면 이 법리의 적용을 검토해볼 수 있습니다.
③ 기망 또는 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조, 제110조)
분양 홍보관에서 직원이 "주거로 사용할 수 있다", "전입신고가 가능하다", "사실상 오피스텔과 동일하다"는 취지의 설명을 했다면, 이는 생활형숙박시설의 법적 성격에 관한 허위 고지 또는 중요 정보 불고지에 해당할 수 있습니다. 대법원은 "거래의 중요한 사항에 관하여 상대방이 알았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에는 신의칙상 사전에 고지할 의무가 있으며, 이를 위반한 경우 부작위에 의한 기망행위에 해당한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 등).
1차 수분양자협의회가 "주거 가능하다고 허위·과장 광고를 했다"며 공개적으로 주장한 사실, 그리고 그 1차 분양 직후 동일한 시행사(㈜엠티브이반달섬씨식스개발)가 동일한 반달섬에 2차를 분양한 경위는 기망·착오 취소 주장의 정황 증거로서 의미를 가집니다. 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년 내에 행사해야 합니다(민법 제146조).
Q&A — 수분양자들이 자주 묻는 질문
Q. 계약금만 날리고 나가는 것과 법적 해제는 어떻게 다른가요?
계약금을 포기하고 임의로 계약을 종료하는 방식은 수분양자 쪽의 귀책으로 처리됩니다. 반면, 시행사의 채무불이행이나 기망 등 시행사 측 귀책사유를 근거로 계약을 해제하면 이미 납부한 계약금과 중도금 전액을 돌려받을 수 있고, 나아가 분양대금의 10%에 해당하는 위약금까지 청구할 수 있습니다. 계약금을 포기하고 나가는 것과 전액 반환 + 위약금 수령은 법적으로 전혀 다른 결과입니다.
Q. 입주가 아직 안 됐는데 소송을 지금 시작해도 되나요?
입주 전이라도 입주 지연이 현실화되거나 사업 진행이 불투명한 경우에는 즉시 법적 대응을 시작하는 것이 유리합니다. 시행사에 대한 이행 최고 통지는 지금 발송할 수 있고, 소송도 준공 전에 제기할 수 있습니다. 법적 대응 시점이 늦어질수록 제척기간(민법 제146조)이 경과하거나, 시행사의 재산이 감소하여 집행이 어려워지는 위험이 있습니다.
3. 실제 진행 시 주의해야 할 사항
중도금 대출 처리 문제
현재 중도금 대출이 실행된 상태라면, 분양계약 해제 후 중도금 대출의 상환 문제도 함께 검토해야 합니다. 시행사의 귀책으로 계약이 해제되는 경우 원칙적으로 시행사가 분양대금을 반환해야 하고, 중도금 대출 역시 그 반환금으로 정산하는 구조입니다. 다만 시행사의 자금력이 충분하지 않을 경우를 대비해 가압류 등 보전처분을 동시에 진행하는 것이 중요합니다.
소멸시효·제척기간 확인 필수
채무불이행 해제권의 경우 법정 소멸시효 제한이 달리 적용되나, 기망·착오를 이유로 한 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년의 제척기간이 적용됩니다(민법 제146조). 이미 1차 사태를 통해 생활형숙박시설의 법적 성격과 주거 불가 문제를 인식했다면, 그 시점부터 기산이 시작될 수 있습니다. 지금 바로 행사 가능 여부를 확인해야 합니다.
다수 수분양자 공동 대응의 실익
분양률이 40%대에 머물고 비대위까지 출범한 상황이라면, 개별 소송보다 다수 수분양자가 공동으로 대응하는 방식이 협상력과 비용 측면에서 모두 유리합니다. 공동 소송은 소송비용을 분담할 수 있고, 시행사를 상대로 한 협상에서 실질적인 압박 수단이 됩니다.
4. 법무법인 휘명의 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 생활형숙박시설·오피스텔·지식산업센터 수분양자를 대리한 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 생활형숙박시설의 주거 불가 문제, 건축물분양법 위반에 따른 계약 해제, 기망·착오를 이유로 한 취소 소송을 다수 진행한 실무 경험을 보유하고 있습니다.
집합건물 관리인을 8년간 직접 맡으면서 건물 운영 구조와 구분소유자들의 실질적인 문제를 현장에서 파악한 경험이 있으며, LIG건설 CP 사기사건·동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송 수행 경험을 토대로 다수 수분양자의 공동 대응도 체계적으로 진행할 수 있습니다.
힐스테이트 라군인테라스 2차와 같이 사업 구조가 복잡하고 수분양자가 다수인 현장은 초기 법률 검토 단계에서부터 전략을 잘 세우는 것이 결과에 결정적인 영향을 미칩니다. 먼저 계약서와 분양 당시 자료를 가지고 상담받아 보시기 바랍니다.
📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법적 조언을 구성하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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