신광교 디에르 레이크파크 — 오피스텔·섹션오피스 분양계약, 입주 후에도 취소할 수 있는가

 

이 글을 읽어야 할 분

 

신광교 디에르 레이크파크(경기도 용인시 기흥구 영덕동, 흥덕지구) 수분양자 중 아래와 같은 상황에 계신 분이라면 이 글이 도움이 됩니다.

 

• 분양 홍보관에서 "흥덕역 직선 70m 초역세권", "GTX-A 직접 수혜" 등의 설명을 듣고 계약했는데, 흥덕역이 2028년 개통 예정인 미개통 역임을 나중에 알게 된 경우
• 오피스텔 또는 섹션오피스를 계약·입주했으나 분양가 대비 시세가 기대에 크게 미치지 못하고, 임차인 확보도 어려운 상황인 경우
• 입주가 완료된 상태이기 때문에 법적 대응이 불가능하다고 생각하고 있는 경우
• 섹션오피스 계약 시 "임대 수익이 안정적으로 보장된다"는 취지의 설명을 들었는데, 실제로는 공실이 지속되고 있는 경우

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1. 이 사업의 구조와 현황

 

신광교 디에르 레이크파크는 경기도 용인시 기흥구 영덕동 흥덕지구에 들어선 복합 분양 건물입니다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 약 16,172㎡ 규모로 1층 상가 14실, 2~7층 섹션오피스 144실, 8~10층 오피스텔 54실로 구성됐습니다. 오피스텔 54실은 2024년 3월 1차 완판 이후 추가 공급분까지 포함해 2025년 7월 기준 전실 판매를 완료했으며, 2025년 12월 준공을 예정하고 있었습니다.

 

이 단지의 분양 홍보에서 핵심 셀링포인트는 입지였습니다. 흥덕역에서 직선 약 70m 거리의 "초역세권"임을 내세우며, GTX-A 및 기흥·광교권 광역 교통망을 동시에 누릴 수 있다는 점을 투자 논리의 중심에 놓았습니다. 그러나 흥덕역은 2028년 개통을 목표로 추진 중인 미개통 역입니다. 이미 운행 중인 역이 아닌, 착공조차 불확실한 예정 노선의 역이 마치 현재의 역세권인 것처럼 홍보된 것입니다.

 

수분양자들이 역세권이라는 설명을 믿고 계약한 것은 분명하지만, 정작 입주 시점에도 역은 존재하지 않고 시세는 분양가에 못 미치는 상황이 이어지고 있습니다.

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2. 입주 후에도 계약 취소가 가능한가 — 법적 근거

 

① 기망에 의한 계약 취소 (민법 제110조)

 

미개통 역을 마치 현재 운행 중인 역인 것처럼 "흥덕역 초역세권"으로 표현하거나, 개통 시점과 확정 여부가 불분명한 GTX-A 수혜를 단정적으로 홍보하는 것은 거래의 중요한 사항에 관한 허위·과장 고지에 해당할 수 있습니다. 대법원은 "거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결 등). 아직 개통되지 않은 역을 이미 있는 것처럼 표현하거나, 개통 예정 시기를 충분히 고지하지 않은 채 "역세권"이라는 표현을 사용하는 것은 이 법리의 적용 대상이 됩니다.

 

② 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조)

 

수분양자가 흥덕역이 이미 운행 중이거나 가까운 시일 내에 개통될 것이라고 믿고 계약한 경우, 이는 계약의 중요한 동기에 관한 착오에 해당합니다. 대법원은 "법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때"를 취소의 요건으로 보며, 동기의 착오라도 그 동기가 상대방에게 표시되거나 알려진 경우에는 취소의 대상이 됩니다(민법 제109조). 역세권 입지가 계약 동기임을 분양 과정에서 표시한 사정이 입증된다면 취소 주장의 기초가 됩니다.

 

③ 건축물분양법 위반에 기한 약정 해제권 (건축물분양법 제9조, 제13조)

 

오피스텔과 섹션오피스(업무시설)는 모두 건축물분양법의 적용을 받습니다. 이 법 제9조는 입주자 모집 공고에 반드시 기재해야 할 사항을 규정하고, 공고 내용과 실제 내용 사이에 불일치가 있거나 중요 사항이 누락된 경우 제13조에 따른 시정명령 대상이 됩니다. 대법원은 2025다215248 판결(2025. 12. 24.)에서, 시행사가 건축물분양법 제9조 위반을 이유로 시정명령을 받은 경우 분양계약의 약정 해제사유에 해당할 수 있다고 판단하였습니다. 분양 공고에서 역 개통 시기나 GTX 수혜 확정 여부에 관한 사항이 부정확하게 기재되었다면 이 법리의 활용 가능성이 있습니다.

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Q&A — 수분양자들이 자주 묻는 질문

 

Q. 분양 계약서에 "역 개통은 예정 사항으로 변경될 수 있다"는 면책 문구가 있으면 기망 주장이 차단되나요?

 

계약서의 면책 문구가 있다고 해서 기망 주장이 완전히 차단되는 것은 아닙니다. 법원은 계약서 문구만이 아니라, 홍보관에서의 구두 설명, 광고 자료, 모집 공고 전체를 종합하여 기망 여부를 판단합니다. 역세권이라는 단어를 전면에 내세우면서도 역이 미개통임을 충분히 설명하지 않은 경우라면, 면책 문구만으로 수분양자의 취소권이 소멸되지 않습니다. 계약 당시 홍보관에서 받은 책자, 배포 자료, 이메일 등 증거를 지금 바로 정리해 두시기 바랍니다.

 

Q. 섹션오피스(2~7층) 매수자도 취소권을 행사할 수 있나요?

 

섹션오피스는 업무시설로서 건축물분양법의 적용을 받으며, 오피스텔 수분양자와 동일하게 민법상 기망·착오 취소권 및 건축물분양법 위반에 기한 약정 해제권을 주장할 수 있습니다. 섹션오피스의 경우 임대 수익성을 핵심 투자 근거로 홍보한 경우가 많은데, "공실 없는 임대 수익"이나 "안정적 수익률"을 사실상 보장하는 것처럼 설명한 경우에는 별도의 기망 주장 근거가 됩니다.

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3. 실제 진행 시 주의사항

 

제척기간 — 3년이 핵심입니다

 

기망·착오를 이유로 한 취소권은 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년의 제척기간 내에 행사해야 합니다(민법 제146조). 흥덕역이 미개통임을 인식한 시점, 또는 분양 홍보 내용의 허위성을 구체적으로 알게 된 시점부터 기산이 시작될 수 있습니다. 이미 입주한 경우에도 취소권은 존속하지만, 시간이 지날수록 제척기간 도과 리스크가 높아집니다. 지금 즉시 법적 검토를 시작해야 합니다.

 

원상회복 정산 문제

 

취소가 인정되면 수분양자는 목적물을 반환하고 시행사로부터 분양대금 전액을 반환받습니다. 입주 기간 동안 임대수익이 발생했거나 목적물에 변형이 있는 경우 부당이득 반환 범위에 관한 정산 쟁점이 추가됩니다. 개별 사안에 따라 산정 방식이 달라지므로 전문 변호사와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

 

관리형 토지신탁 구조 여부 확인

 

이 사업이 관리형 토지신탁 구조라면 신탁사가 분양계약의 당사자로 되어 있을 수 있습니다. 신탁사의 책임한정특약이 설명의무 위반으로 무효가 된다는 대법원 판례(대법원 2023다280945, 2026. 2. 26.)에 따라 신탁사의 고유재산에 대한 집행 가능성도 검토 대상입니다. 계약서 상 신탁사 표시 여부를 반드시 확인하십시오.

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4. 법무법인 휘명의 경험

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 수분양자를 대리한 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 입주 완료 후 기망·착오를 이유로 취소권을 행사한 사안도 다수 처리한 경험이 있으며, 건축물분양법이 적용되는 오피스텔·업무시설 분양 소송에서의 실전 법리 구성 능력을 갖추고 있습니다.

 

집합건물 관리인을 8년간 직접 맡은 경험을 바탕으로 오피스텔과 섹션오피스의 실제 관리·운영 구조를 현장에서 이해하고 있으며, LIG건설 CP 사기사건·동양그룹 증권관련집단소송 등 집단소송 수행 경험을 토대로 다수 수분양자가 공동으로 대응하는 경우에도 체계적인 진행이 가능합니다.

 

분양계약서, 분양 당시 수령한 홍보 자료, 입주자 모집 공고를 지참하시고 지금 바로 상담을 받아 보시기 바랍니다. 취소권 행사 가능 여부는 개별 계약 내용과 증거에 따라 달라집니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

📞 02-558-1600

📧 parkbyon77@naver.com

📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)

 

본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법적 조언을 구성하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.