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충북혁신도시(충청북도 음성군 맹동면) 소재 비스타1164 지식산업센터를 분양받았는데, 분양 당시 "원룸·투룸 주거 임대 수익형 상품", "풀옵션 신축 원룸" 등의 설명을 듣고 계약했다면 이 글을 끝까지 읽어 주시기 바랍니다.
법무법인 휘명은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 이 글은 비스타1164 수분양자에게 현재 실제로 적용 가능한 법적 경로를 구체적으로 설명합니다.
1. 비스타1164, 어떤 건물인가
시행사 (주)보룡이 충북혁신도시 클러스터부지(충북 음성군 맹동면 두레로 39)에 공급한 지식산업센터입니다. 건축물 용도는 지식산업센터(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 이하 '산업집적법' 적용)이며, 총 234실(1룸형 45실, 1.5룸형 90실, 2룸형 90실, 2룸D형 9실)과 근린생활시설 6실로 구성됩니다.
분양 초기(2023년경)부터 분양 홍보 자료와 분양사무소의 설명에는 "원룸·1.5룸·투룸 주거형", "풀옵션 신축 원룸 임대 수익", "저금리 80% 융자, 중도금 무이자" 등의 문구가 사용되었습니다. 2025년 말 준공 후 2026년 초부터 임대·입주가 진행 중인 것으로 파악됩니다.
2. 핵심 문제 — 지식산업센터는 주거 용도로 사용할 수 없다
지식산업센터는 주택이 아닙니다. 산업집적법 제28조의5 제1항은 지식산업센터의 입주 자격을 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등을 운영하는 자와 그 지원시설로 엄격히 제한합니다. 일반인이 주거 목적으로 거주하거나, 주거용 임대를 놓는 행위는 같은 법 제28조의5 제7항에 따라 금지됩니다.
즉, "원룸·투룸 주거 임대 수익" 목적으로 지식산업센터를 분양받는 것은 법적으로 허용되지 않는 용도를 전제로 한 계약입니다. 분양 당시 이 사실을 충분히 고지받지 못했거나, 오히려 주거 사용이 가능한 것처럼 설명을 들었다면 민법상 기망(제110조) 또는 착오(제109조)에 의한 계약 취소 주장이 가능합니다.
3. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 민법 제110조 — 사기(기망)에 의한 의사표시 취소
분양사무소 또는 분양대행사가 "주거 가능", "원룸 임대 수익형" 등의 설명을 적극적으로 했다면, 이는 수분양자를 착오에 빠뜨리기 위한 허위 고지에 해당할 수 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 규정하며, 취소 시 계약은 소급하여 무효가 되고 이미 납부한 분양대금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
이미 법원이 같은 구조의 사건에서 승소 판결을 내렸습니다. 충북 음성군 소재 지식산업센터에서 시행사가 주거 사용 가능 여부에 관해 적극적으로 기망했다고 인정하여 분양대금 전액 반환을 명한 판결(대구지방법원 2024가단135100)이 존재합니다. 재판부는 시행사의 허위 분양홍보에 대해 음성군수가 산업집적법 제28조 제4항 위반으로 고발까지 한 사실을 핵심 증거로 삼았습니다.
② 민법 제109조 — 착오에 의한 의사표시 취소
설령 시행사의 적극적 기망 행위를 입증하기 어렵더라도, 수분양자가 "이 건물을 주거 용도로 사용하거나 주거용으로 임대할 수 있다"고 잘못 알고 계약했다면 법률 착오 또는 동기의 착오를 이유로 취소를 주장할 수 있습니다. 착오가 '법률행위의 내용의 중요 부분'에 해당하고, 그 착오에 표의자의 중과실이 없을 때 취소가 인정됩니다(민법 제109조 제1항). 주거 사용 가능 여부는 수분양자의 계약 동기에서 핵심적인 요소이므로 중요 부분의 착오로 평가받을 여지가 충분합니다.
③ 산업집적법 제28조 제4항 위반 — 행정적 제재와 민사 책임의 연계
산업집적법 제28조 제4항은 "지식산업센터를 설립한 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집하여서는 아니 된다"고 명시합니다. 시행사가 이 규정을 위반하여 분양 홍보를 진행한 사실이 행정청에 의해 확인되거나 고발이 이루어진 경우, 민사 소송에서 기망의 존재를 입증하는 유력한 증거로 활용됩니다.
Q&A
Q. 이미 준공이 되어 입주까지 진행된 경우에도 계약 취소가 가능한가요?
가능합니다. 기망 또는 착오에 의한 취소권은 '취소의 원인이 있음을 안 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년' 내에 행사할 수 있습니다(민법 제146조). 준공·입주 여부는 취소권의 존부와 직접 관련이 없습니다. 다만, 이미 입주하여 건물을 사용하고 있다면 반환 범위 산정 시 사용이익 공제 문제가 발생할 수 있으므로 조속한 법률 검토가 필요합니다.
Q. 분양 당시 "지식산업센터"라는 명칭이 계약서에 기재되어 있었다면 착오 주장이 불리하지 않나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 계약서 문언만으로 수분양자가 법적 용도 제한을 정확히 인식했다고 볼 수 없습니다. 분양사무소에서 제공한 홍보물, 구두 설명, 유사한 다른 피해 사례, 행정기관의 시정조치 내역 등을 종합하여 기망 또는 착오의 성립 여부를 판단합니다. 위 대구지방법원 판결에서도 계약서상 '지식산업센터'라는 표기만으로 시행사의 기망 책임이 면제되지 않았습니다.
4. 진행 시 주의사항
① 취소권 소멸시효 관리 착오·기망을 원인으로 하는 취소권은 그 원인을 안 날로부터 3년 내에 행사해야 합니다(민법 제146조). 분양 계약일이 2023년경이고 이미 2026년에 접어든 지금, 소멸시효를 의식하여 신속하게 행동할 필요가 있습니다.
② 대출금 처리 중도금 무이자 대출 또는 분양대금 대출을 이용한 경우, 계약이 취소되면 대출금의 처리 방법(시행사의 대위변제 의무 또는 수분양자의 직접 상환 후 시행사에 구상)에 관해 금융기관과의 관계를 정리해야 합니다. 소송과 동시에 또는 사전에 금융기관에 분쟁 사실을 통지해 두는 것이 안전합니다.
③ 홍보물·녹취 등 증거 확보 분양 당시 받은 리플릿, 카탈로그, 문자메시지, 카카오톡 대화 내용, 분양사무소에서 들은 설명의 녹취 등이 핵심 증거입니다. 지금이라도 보관 중인 자료를 모두 정리해 두십시오.
④ 집단소송 가능성 같은 현장에서 동일한 방식으로 피해를 입은 수분양자가 다수 존재하는 경우, 집단 소송을 통해 소송비용을 분담하고 증거력을 강화하는 전략이 효과적입니다.
5. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 특히 "주거 사용 가능"을 내세워 분양한 지식산업센터 사건 유형을 다수 처리하였으며, 집단소송의 경우 LIG건설 CP 사기 사건, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대형 집단소송 수행 경험을 보유하고 있습니다.
또한 대표변호사는 지식산업센터 집합건물 관리인을 8년간 직접 맡아 온 실무 경험을 토대로, 산업집적법상 입주 자격 제한의 실질과 분양 현장의 관행을 누구보다 잘 알고 있습니다.
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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
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📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률 조언은 개별 상담을 통해 제공됩니다.
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