분양계약서에 "관리인은 분양회사가 지정한다"고 써있다면? 그 조항, 처음부터 무효입니다 [서울고법 2025라2035]

 

집합건물 관리단집회 소집허가 | 관리규약 무효 | 분양자 지정 관리인 효력

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집합건물을 분양받을 때, 계약서를 꼼꼼히 읽어보셨나요? 수십 페이지 분량의 계약서 어딘가에 이런 문구가 박혀 있을 수 있습니다.

 

"분양자가 지정하는 자를 관리인으로 임명하는 데 동의한다." "분양자가 지정하는 관리대행사와 관리계약을 체결한다."

 

이 문구를 읽고 그냥 도장을 찍은 분들이 많습니다. 그리고 입주 후 몇 년이 지나도록 분양회사 측 관리인이 건물을 장악한 채, 구분소유자들이 관리단집회 하나 제대로 열지 못하는 상황이 이어지고는 합니다.

 

2025년 5월 13일, 서울고등법원은 바로 이 구조에 정면으로 칼을 댄 결정을 선고했습니다(서울고법 2025. 5. 13.자 2025라2035 결정).

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① 이 사건, 무슨 일이 있었나

 

서울 송파구 소재 집합건물(전유부분 310여 개, 구분소유자 312명)에서 있었던 일입니다. 분양자는 매매계약서 제14조에 아래와 같은 내용을 집어넣었습니다.

 

• 분양자(또는 분양자 지정인)를 소유권이전등기 이후 관리인으로 임명
• 분양자가 지정한 관리대행사와 관리계약 체결
• 관리인 최초 임기는 사인 후 10년

 

구분소유자들은 2024년 9월, 정식 관리인에게 임시 관리단집회 소집을 청구했습니다. 그러나 관리인을 자처하는 A2는 이를 무시했습니다. 결국 구분소유자 65명 이상이 법원에 관리단집회 소집 허가를 신청했고, 1심이 이를 기각하자 항고에 이르렀습니다.

 

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② 법원이 확인한 3가지 핵심 판단

 

🔑 판단 1 : 분양계약서 관리인 지정 조항은 무효

 

서울고등법원은 분양계약서 제14조의 관리인 지정 조항이 약관의 규제에 관한 법률(약관법)에 위반하여 무효라고 판단했습니다.

 

약관법 제6조는 신의성실 원칙에 반하여 고객에게 부당하게 불리한 조항, 고객이 계약 체결 시 예상하기 어려운 조항, 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 조항을 불공정 조항으로 보아 효력을 부정합니다.

 

분양자가 매매계약서에 자신이 영구적으로 관리인을 지정·유지하는 조항을 끼워 넣는 것은 이 세 가지에 모두 해당합니다. 나아가 집합건물법 제24조(관리인은 관리단집회 결의로 임면)는 강행규정이므로, 이에 반하는 계약 조항은 효력이 없습니다.

 

🔑 판단 2 : 분양계약서로 만든 관리규약도 무효

 

분양자 측은 "건물관리동의서에 의해 관리규약이 제정되었다"고도 주장했습니다. 그러나 법원은 이 역시 무효라고 판단했습니다.

 

집합건물법 제29조 제1항은 관리규약의 설정·변경·폐지를 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 한다고 정합니다. 이것도 강행규정입니다. 분양자가 분양 과정에서 일방적으로 만들어 끼워 넣은 관리규약은 이 요건을 충족할 수 없으므로 처음부터 무효입니다.

 

🔑 판단 3 : 관리인이 없는 상황이므로 구분소유자 5분의 1이 직접 소집 가능

 

관리인이 적법하게 선임되어 있지 않은 상황에서는, 구분소유자의 5분의 1 이상이 별도의 청구 절차 없이 직접 관리단집회를 소집할 수 있습니다(집합건물법 제33조 제4항). 이 사건에서 구분소유자 312명 중 65명 이상이 소집 청구를 한 것은 이 요건을 충족하므로, 법원은 관리단집회 소집을 허가했습니다.

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③ 관리단집회에서 다룰 수 있는 안건 — 8가지

 

이번 결정에서 허가된 안건 목록(별지2)을 보면, 분양자 지배하의 집합건물에서 구분소유자들이 정상화를 위해 다루어야 할 사항들이 망라되어 있습니다.

안건	내용
제1호	임시의장 선임
제2호	관리단 대표(관리인) 선임
제3호	관리방법 선정 또는 변경(위탁관리업체 등)
제4호	공용부분 및 대지의 사용·관리·운영, 수선적립금 계획
제5호	하자담보추급권, 하자보수청구 권리행사 위임
제6호	회계감사비, 세무대행비, 관리단 운영비용 등 잡수입 지출
제7호	외부회계감사를 위한 세무사·공인회계사 감사업무 위임
제8호	관리규약 제정

이 8가지 안건은 사실 분양자 측 관리가 고착화된 집합건물이라면 전부 문제가 되고 있는 것들입니다. 관리비 사용 내역, 하자 처리, 수선적립금 행방 — 이 모든 것이 이 관리단집회에서 다루어질 수 있게 된 것입니다.

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④ 실무에서 이 결정이 갖는 의미

 

저는 서울 강남구에서 17년간 변호사로 일해왔고, 그 중 8년은 지식산업센터 관리인을 직접 맡아왔습니다. 분양 현장에서, 그리고 관리 현장에서 동시에 경험한 사람으로서 말씀드립니다.

 

분양자가 매매계약서에 관리인 지정 조항을 넣는 것은 매우 흔한 관행이었습니다. 그리고 많은 구분소유자들이 "계약서에 서명했으니 어쩔 수 없다"고 포기했습니다. 이번 결정은 그 포기가 잘못된 것이었음을 법원이 명확히 선언한 것입니다.

 

특히 주목해야 할 것은 이 결정이 서울고등법원 레벨에서 확인되었다는 점입니다. 유사한 구조의 집합건물에서 구분소유자들이 관리단집회를 열고 정상적인 관리 체계를 수립하려 할 때, 이 결정은 강력한 선례로 작동합니다.

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⑤ 우리 건물도 해당될까? — 체크리스트

 

아래 항목 중 하나라도 해당된다면 전문가 상담이 필요합니다.

 

• ☑ 분양 계약서에 "분양자 지정 관리인"에 동의하는 조항이 있다
• ☑ 입주 후 수년이 지났는데 관리단집회가 한 번도 열리지 않았다
• ☑ 관리비 내역서를 요청해도 제대로 받지 못하고 있다
• ☑ 하자 처리를 요구해도 관리소 측에서 회피한다
• ☑ 수선적립금 사용 내역을 확인할 수 없다
• ☑ 관리인 교체를 원하지만 방법을 모르겠다

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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