공실 지식산업센터, 주택으로 바꾼다고요? — 특별법이 바꿀 것들과 바꾸지 못할 것들

요즘 상담을 오시는 분들 중에 지식산업센터 얘기를 꺼내지 않는 분이 거의 없습니다.

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"변호사님, 잔금을 못 내고 있어요." "분양받은 호실이 공실인데, 이거 어떻게 해요?" "경매로 넘어가면 저는 얼마나 손해 보나요?"

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2026년 현재, 전국 지식산업센터 평균 공실률이 37.2%, 수도권 외곽은 **60%**에 달합니다. 저도 이 숫자들이 단순한 통계가 아니라는 걸 압니다. 그 뒤에는 분양대금 수억 원을 넣은 실제 사람들이 있거든요.

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그런데 최근 국토교통부가 꽤 의미 있는 카드를 꺼내 들었습니다.

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특별법, 어떤 내용인가요?

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2026년 상반기 발의를 예고한 '상가·업무시설 용도변경 지원 특별법'의 핵심은 네 가지입니다.

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① 일반공업지역에서도 오피스텔·준주택 건축 허용

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현재 지식산업센터가 몰려 있는 일반공업지역에서는 오피스텔을 지을 수도, 전환할 수도 없습니다. 이걸 법으로 풀겠다는 겁니다.

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② 주차장·소방 등 건축기준 완화

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상가를 주택으로 바꾸려면 지금은 사실상 반(半)재건축 수준의 공사가 필요합니다. 이 기준을 현실에 맞게 조정합니다.

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③ '주거·상업 하이브리드형 건축물' 제도 신설

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상업용으로도, 주거용으로도 쓸 수 있는 복합 건물 유형을 만들자는 겁니다. 프랑스가 2025년 도입한 '다목적 건축허가'와 비슷한 개념입니다.

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④ 도시형 생활주택 가구 수 상한 확대

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현행 300가구 미만 → 최대 700가구 미만으로 넓힙니다.

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한국부동산개발산업연구원은 서울 역세권 지식산업센터만 전환해도 향후 5년간 1만 가구 이상 공급이 가능하다고 분석했습니다.

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그런데, 현실은 좀 다릅니다

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17년간 수많은 부동산 분쟁을 다뤄오면서 정책 발표와 실제 집행 사이의 간극이 얼마나 큰지 너무 잘 압니다.

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이 특별법이 넘어야 할 산이 적지 않습니다.

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법률 충돌 문제. 산업집적활성화법, 건축법, 국토계획법, 집합건물법 — 최소 네 개 법률이 이 전환을 막고 있습니다. 특별법 하나로 이걸 한꺼번에 뚫는 게 말처럼 쉽지 않습니다.

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구분소유 구조의 문제. 지식산업센터는 호실별로 수십, 수백 명의 소유자가 다릅니다. 건물 전체를 주거용으로 바꾸려면 이 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 재건축 동의율 문제와 본질적으로 같은 구조입니다.

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비용 문제. 배관, 방음, 소방, 바닥난방, 욕실 — 산업용 건물을 사람이 살 수 있는 공간으로 만드는 데 드는 공사비는 만만치 않습니다.

그리고 결정적으로, 2026년 3월 현재 이 법안은 아직 국회에 제출조차 되지 않았습니다.

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수분양자 입장에서 지금 무엇을 해야 하나

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특별법이 통과된다고 해서 지금 고통받는 수분양자들의 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.

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지금 잔금을 못 내고 있다면, 공실로 임대료 수입이 없다면, 이미 분쟁이 시작됐다면 — 특별법을 기다리기 전에 지금 본인의 법적 상황을 점검하는 것이 먼저입니다.

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저는 현재 지식산업센터 분양계약 관련 소송을 100건 이상 수행하고 있습니다. 분양대금 반환, 채무부존재확인 소송, 분양사와의 협상까지. 법안 하나가 시장 전체를 구할 수는 없지만, 정확한 법적 분석은 개인의 피해를 줄일 수 있습니다.

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궁금한 점이 있으시면 편하게 연락 주세요.

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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