📌 핵심 요약
아파트나 상가 등 집합건물 1층 세대 구분소유자가 건물 외부 공용 토지에 울타리, 데크, 기타 구조물을 설치해 사실상 자신만의 공간으로 사용하는 경우가 있습니다.
이런 상황을 보면서도 "나 혼자 어떻게 하겠어"라고 포기하는 구분소유자들이 많습니다.
그러나 서울고등법원은 2024년 3월 15일 선고한 2023나2032335 판결에서 이렇게 선언했습니다.
"관리단 결의 없이 공용부분에 설치된 시설물은, 다른 구분소유자 1인이라도 단독으로 철거를 청구할 수 있다."
집합건물 공용부분 무단점유, 시설물 철거, 방해배제 청구 — 이 판결이 구분소유자들에게 어떤 권리를 부여하는지 17년 경력 변호사의 시각으로 정리해 드립니다.
📋 사건 개요
| 법원 | 서울고등법원 제13민사부 |
| 사건번호 | 2023나2032335 |
| 선고일 | 2024. 3. 15. |
| 원고(피항소인) | B (구분소유자) |
| 피고(항소인) | C (1층 구분소유자) |
| 원심 | 서울중앙지방법원 2023. 7. 5. 선고 |
| 결론 | 피고의 항소 기각 — 시설물 철거 명령 유지 |
사건의 핵심: 아파트 A동 2층 구분소유자인 원고가, 같은 건물 1층 구분소유자인 피고를 상대로 시설물 철거를 청구했습니다. 피고는 건물 외부 공용 토지 부분에 울타리, 데크 등 시설물 일체(이하 '이 사건 시설물')를 설치해 독점적으로 사용하고 있었습니다.
⚖️ 쟁점과 법원의 판단
쟁점 1 — 이 사건 시설물이 설치된 토지는 공용부분인가?
법원의 판단: 공용부분에 해당한다.
해당 토지는 건물 전체 구분소유자들의 공용에 제공되는 전체공용부분입니다. 1층 세대가 베란다를 통해 접근할 수 있는 외부 공간이라 하더라도, 객관적 용도상 전체 공용부분으로 봐야 합니다. 1층 세대를 위한 일부공용부분으로 인정되려면 그에 상응하는 명확한 근거가 있어야 하는데, 이 사건에서는 그러한 사정이 없었습니다.
쟁점 2 — 관리단 결의 없이 설치한 시설물이므로 무효인가?
법원의 판단: 집합건물법 제16조 제1항 위반으로 위법하다.
집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단 결의로 결정하도록 규정하고 있습니다. 단서 조항은 "다만 그 행위의 필요성, 경미성이 인정되면 각 공유자가 단독으로 할 수 있다"고 규정하지만, 이는 보존행위에 해당하는 극히 예외적인 경우에만 인정됩니다.
공용부분에 울타리·데크 등을 새로 설치해 외부인의 접근을 차단하고 독점적으로 사용하는 행위는 공용부분의 구조와 형상을 변경하는 행위로서, 보존행위가 아닌 관리변경 행위에 해당합니다. 따라서 관리단 결의 없이 이루어진 이 시설물 설치는 위법합니다.
쟁점 3 — 소수 구분소유자 1인도 단독으로 철거를 청구할 수 있는가?
법원의 판단: 가능하다.
이것이 이 판결의 핵심입니다.
| 공용부분 독점 점유자에 대한 인도 청구 | ❌ 불가 (관리단 결의 필요) |
| 공용부분 방해 상태 제거(철거) 청구 | ✅ 가능 (소수 구분소유자 단독) |
| 공동 점유 방해 행위 금지 청구 | ✅ 가능 (소수 구분소유자 단독) |
대법원은 이미 2020년 10월 15일 선고한 2019다245822 판결에서 이 법리를 확립했습니다. 구분소유자는 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있습니다.
이 사건 항소심 법원은 그 법리를 그대로 적용해, 2층 구분소유자인 원고 B 혼자서도 피고 C에게 시설물 철거를 청구할 수 있다고 인정했습니다.
쟁점 4 — 시설물을 철거하면 1층 세대 프라이버시가 침해된다는 피고의 주장
법원의 판단: 받아들이지 않는다.
피고는 "이 사건 시설물을 설치하지 않으면 외부에서 1층 내부가 들여다보인다"고 주장했습니다.
법원은 이 주장을 배척했습니다. 설령 시설물 철거로 다소 불편이 생기더라도, 그것이 다른 구분소유자들의 공용부분 이용을 배제하면서까지 독점적 사용을 정당화하는 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. 또한 다른 구분소유자들의 60%가 이 철거 소송에 동의하고 있다는 사정도 고려했습니다.
📌 실무적 시사점 — 이런 분들이 보셔야 합니다
① 1층 구분소유자의 공용 토지 무단 점유 상황
아파트, 상가, 오피스텔 등 집합건물에서 1층 세대가 건물 외부 토지를 임의로 점유하고 시설물을 설치하는 경우, 다른 구분소유자는 단독으로 철거를 청구할 수 있습니다. 관리단 결의를 거치거나 다수 구분소유자의 동의를 모을 필요가 없습니다.
② 관리단 결의 없는 공용부분 변경의 리스크
반대로, 공용부분에 어떤 시설물을 설치하려는 구분소유자라면 반드시 관리단 결의를 먼저 거쳐야 합니다. 프라이버시 보호, 편의성 향상 등 어떤 명목으로도 적법한 결의 없이 설치한 시설물은 언제든 철거 명령을 받을 수 있습니다.
③ 인도 청구와 철거(방해배제) 청구의 구별
공용부분 문제에서 '인도 청구'와 '철거(방해배제) 청구'는 법적으로 다릅니다. 인도 청구는 관리단이 주체가 되어야 하지만, 방해 상태 제거(철거) 청구는 소수 구분소유자 단독으로도 가능합니다. 어떤 청구 방식이 적합한지를 정확히 판단해야 소송이 인용됩니다.
✅ 지금 확인해야 할 체크리스트
- 건물 외부 공용 토지에 특정 세대 전용 시설물이 설치되어 있는가
- 해당 시설물 설치 전에 관리단 결의가 있었는가
- 공용부분 무단 점유로 인해 다른 구분소유자의 이용이 제한되고 있는가
- 관리단이 조치를 취하지 않아 개별 구분소유자가 직접 청구를 검토해야 하는가
📞 법무법인 휘명에 문의하세요
저는 17년간 집합건물 관련 소송을 수행해 왔으며, 현재 직접 지식산업센터 관리인을 8년째 맡고 있습니다. 공용부분 분쟁, 시설물 철거, 관리단 법률 자문 — 현장을 아는 변호사와 먼저 상담하십시오.
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