집합건물 관리인 없을 때 임시관리인 신청, 어떻게 하나? — 대법원 2024년 판결로 달라진 것들

집합건물 임시관리인, 관리인 없는 집합건물, 임시관리인 선임 청구 — 이 세 단어를 검색하고 계신다면, 아마 지금 관리가 제대로 이루어지지 않는 건물에서 난감한 상황을 겪고 계실 가능성이 높습니다. 지식산업센터, 오피스텔, 상가 건물에서 관리인이 선임조차 되지 않은 채 수개월, 심지어 수년이 흘러가는 일은 생각보다 자주 발생합니다.

 

2024년 8월, 대법원은 이 문제에 관한 중요한 기준을 제시했습니다. 결론부터 말씀드리면, 관리인이 없다는 사실 하나만으로도 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다는 것입니다.

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✅ 사건의 배경 — 무슨 일이 있었나

이 사건은 경기도 시흥시 소재 지하 2층·지상 5층, 134개 호실 규모의 집합건물에서 발생했습니다. 2020년 10월 사용승인 이후 현재까지 관리인이 한 번도 선임되지 않았고, 이 건물의 구분소유자 중 한 명이 "관리인이 없다"는 이유만으로 법원에 임시관리인 선임을 청구했습니다.

 

1심과 항소심(수원고등법원)은 이 청구를 기각했습니다. 이유는 이렇습니다.

"임시관리인 선임을 청구하려면, 곧바로 임시관리인을 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 특별한 사정이 있어야 한다."

 

그런데 대법원은 이 판단을 뒤집었습니다.

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✅ 대법원의 판단 — 핵심 3가지

 

① '손해 발생 염려'는 요건이 아니다

 

집합건물법 제24조의2 제1항은 이렇게 규정합니다.

"구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다."

 

조문 어디에도 "손해 발생 염려"라는 요건은 없습니다. 대법원은 이 조문이 2020년 집합건물법 개정 시 신설된 것이고, 신설 전에 유추 적용하던 민법 제63조(임시이사 선임)와 달리 손해 발생 염려를 요건으로 명시하지 않았다는 점을 명확히 지적했습니다.

 

② 입법 취지 — 관리공백과 분쟁 예방

 

이 조항의 입법 취지는 관리인이 없을 때 발생할 수 있는 관리공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방하는 것입니다. 사전 예방적 성격의 조항인 만큼, "이미 손해가 날 것 같은 상황"을 기다릴 필요가 없습니다.

 

③ 임시관리인의 임기와 의무는 명확히 제한

임시관리인은 선임 후 6개월 이내에 정식 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집해야 합니다. 임기는 정식 관리인이 선임될 때까지로 제한됩니다. 영구적 지위가 아니라 일시적 공백을 메우는 제도라는 점이 명확합니다.

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✅ 이번 판결, 실무에서 어떻게 달라지나

구분                                        판결 전 (하급심 해석)                                              판결 후 (대법원 기준)

 

청구 요건	관리인 부재 + 손해 발생 염려	관리인 부재만으로 충분
입증 부담	손해 발생 구체적 소명 필요	관리인 미선임 사실만 소명
청구 가능 시점	관리 문제가 가시화된 이후	관리인 미선임 즉시
청구 가능자	구분소유자, 임차인, 분양자	동일 (범위는 그대로)

이 변화는 특히 다음 상황에서 매우 중요합니다.

• 신축 건물이 사용승인 후 관리인 선임 없이 방치되는 경우
• 기존 관리인이 임기 만료 또는 사퇴 후 후임자 선임이 지연되는 경우
• 관리단 내부 갈등으로 관리인 선임 절차 자체가 진행되지 않는 경우
• 분양자가 사실상 관리권을 독점하며 관리단 구성을 방해하는 경우

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✅ 임시관리인 선임 청구, 이렇게 진행됩니다

1. 관할 법원 확인 — 건물 소재지 관할 지방법원 비송사건 담당
2. 청구권자 확인 — 구분소유자, 전유부분 임차인(소유자 승낙 받은 자), 분양자
3. 소명자료 준비 — 집합건축물대장, 등기부등본, 관리인 미선임 사실 소명
4. 신청서 작성·제출 — 임시관리인 후보 특정 또는 법원에 일임 가능
5. 심문·결정 — 비송절차로 진행, 심문기일 지정되는 경우 있음

'손해 발생 염려' 소명 불필요 — 이제 이 점이 법적으로 확립되었습니다.

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💡 지금 이런 상황이라면 바로 확인하세요

• 우리 건물에 정식 관리인이 선임되어 있는지
• 관리단집회 결의 없이 사실상 관리인처럼 행동하는 사람이 있는지
• 분양자가 관리 권한을 지속적으로 행사하고 있는지
• 관리비를 받는 주체가 법적으로 적법한 관리인인지

이 네 가지 중 하나라도 불명확하다면, 전문가 검토가 필요한 시점입니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 집합건물 관리인 직접 수행 8년 · 집합건물 분쟁 전문 · 17년 경력

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