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2022년 초 서울 강남구 청담동 도산대로 522번지에 분양된 하이엔드 오피스텔 디아포제 청담 522를 계약한 수분양자로서, 현재 다음 상황에 놓여 있는 분들입니다.
- 계약금·중도금을 납부했으나 착공이 이루어지지 않았거나 공정이 현저히 지연되고 있다
- 시행법인(PFV청담522)의 PF 대출 만기 연장·리파이낸싱 소식을 접하고 사업 정상 진행 여부가 불안하다
- 계약 해제와 분양대금 반환이 가능한지 알고 싶다
- 청담이라는 입지를 믿고 계약했지만, 3년이 지난 현재까지 건물이 올라가지 않는 현실이 납득되지 않는다
1. 이 현장에서 무슨 일이 벌어지고 있나
디아포제 청담 522는 시행법인 PFV청담522, 시공사 효성중공업이 추진하는 하이엔드 오피스텔 사업입니다. 서울 강남구 도산대로 522번지에 지하 4층~지상 20층, 전용면적 53~82㎡, 총 85실 규모로 계획되었으며, 평당 1억 2,000만~1억 4,000만 원대, 타입별 최종 분양가 19억~25억 원 수준으로 2022년 3월 분양에 나섰습니다.
분양 시점에는 성공적으로 계약이 이루어진 것으로 알려졌습니다. 그러나 2022년 하반기 이후 부동산 경기 침체와 PF 시장 경색이 본격화되면서 사업 진행에 차질이 생겼습니다.
디아포제 522의 시행법인 PFV청담522는 총 512억 원에 대한 대출약정을 체결하고 대출 만기를 연장하는 리파이낸싱을 진행했으나, 착공 일정은 계속 불투명한 상태입니다. 청담사거리에서 영동대교 남단까지 이어지는 도산대로 일대의 오피스텔 부지 5곳 중 공사를 시작하지 못한 곳이 두 군데나 되는 상황으로, PF 위기가 서울 강남 청담까지 마비시켰다는 평가가 나왔습니다.
분양 후 3년 이상이 경과한 현 시점에서 아직 건물이 올라가지 않은 상태라면, 수분양자는 법적으로 중요한 권리를 행사할 수 있는 단계에 진입해 있습니다.
2. 수분양자에게 열려 있는 법적 근거
① 이행지체를 원인으로 한 계약 해제 — 민법 제544조, 제390조
분양계약에는 시행사가 일정 기한까지 건물을 완공하여 수분양자에게 인도할 의무가 명시됩니다. 시행사가 약정한 완공·인도 기한을 지키지 못하면 이는 채무불이행(민법 제390조)에 해당합니다. 수분양자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행이 이루어지지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 계약 해제 시 시행사는 이미 납부받은 분양대금 전액을 반환해야 하며(민법 제548조 제1항), 이에 더하여 수령한 날로부터의 이자도 반환해야 합니다.
착공조차 이루어지지 않았거나 공정이 현저히 지연된 경우, 약정 완공·인도 기한이 이미 도과하였는지 분양계약서를 먼저 확인해야 합니다. 기한 도과가 확인되면 이행지체 해제 절차를 즉시 개시할 수 있습니다.
② 건축물분양법 위반과 약정해제조항에 따른 계약 해제
오피스텔은 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제3조 제1항 제2호 및 시행령 제2조에 따라 30실 이상인 경우 동법의 적용을 받습니다. 디아포제 청담 522(85실)는 이 요건을 충족하므로 건축물분양법이 적용됩니다.
계약 해제권의 발생 여부는 두 경로에서 검토해야 합니다.
첫 번째는 약정해제조항입니다. 분양계약서에 "착공 지연", "공사 중단", "건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우" 등을 해제사유로 정한 조항이 있다면, 그 문언 요건이 충족되는지를 중심으로 해제 가능성을 판단합니다. 이때 해당 조항이 시행사의 귀책사유를 별도 요건으로 하는지도 함께 확인해야 합니다.
**대법원 2025다215248(2025. 12. 24.)**은 이 약정해제조항의 해석에 관한 중요한 법리를 제시하였습니다. 분양계약서에 "건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우"를 해제사유로 명기한 약정이 있을 때, 그 문언이 명확한 이상 시정명령의 원인이 된 위반의 경중이나 계약 목적에 미치는 영향 등을 추가로 고려하여 해제권 발생을 제한하기 어렵다는 것입니다. 이는 약정해제조항의 문언이 충족되는 한 시행사가 "경미한 위반"을 내세워 해제권 발생을 다투기 어렵다는 의미입니다.
두 번째는 민법상 채무불이행에 기한 해제(민법 제544조, 제390조)입니다. 약정 완공·인도 기한이 도과한 경우 이행지체가 성립하고, 상당 기간을 정한 최고 후에도 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경로는 계약서의 약정해제조항 유무와 무관하게 독립적으로 적용됩니다.
따라서 이 현장에서 해제권을 행사하려면, ① 분양계약서상 약정해제조항의 구체적 문언과 요건 충족 여부, ② 약정 완공·인도 기한의 도과 여부를 먼저 확인하는 것이 반드시 필요합니다. 이 두 가지는 계약서 원본과 입주자모집공고문을 가지고 법률 전문가와 직접 검토해야 합니다.
③ 건축물분양법상 신탁구조에서의 신탁사 책임
이 현장에 관리형 토지신탁 구조가 적용되어 있는 경우, 신탁사는 단순한 명의 수탁자가 아니라 분양사업의 실질적 책임 주체로서의 지위를 가질 수 있습니다. 신탁사에 대해 계약 해제 통지와 분양대금 반환 청구를 병행하는 것이 회수 가능성을 높이는 핵심 전략입니다.
**대법원 2023다280945(2026. 2. 26.)**는 신탁사의 책임한정특약이 모든 경우에 유효하지 않다는 점을 명확히 하였습니다. 신탁계약에 "수탁자는 고유재산으로 책임을 지지 않는다"는 조항이 있더라도, 신탁사가 분양계약의 실질적 당사자로 기능하거나 수분양자에게 책임한정의 효과를 대항할 수 없는 경우에는 신탁 고유재산에 대한 집행이 가능합니다.
이 현장의 신탁사 참여 여부 및 신탁 구조는 분양계약서와 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다.
Q&A
Q. 착공이 지연되고 있지만 시행사는 "사업을 계속 추진 중"이라고 합니다. 계약 해제가 가능한가요?
가능합니다. 건축물분양법 제13조의 계약 해제권은 시행사의 "사업 추진 의사"와 무관하게, 객관적으로 착공 지연이 발생하거나 입주예정일까지 완공이 불가능한 상황이 되면 발동할 수 있습니다. 대법원 2025다215248은 이 해제권이 위반의 경중에 관계없이 인정된다는 점을 명시적으로 확인하였습니다. 시행사의 의사 표명은 해제권 행사를 막을 수 없습니다.
Q. 분양대금을 돌려받으려면 시행사가 돈이 있어야 하는 것 아닌가요? 실제로 회수가 가능할까요?
시행사 단독 대상으로 청구하는 것은 회수 위험이 있습니다. 그러나 ①건축물분양법상 분양보증(신탁·보증보험) 경로, ②신탁사에 대한 직접 청구, ③착공 전 단계에서 신탁계정에 예치된 분양대금의 반환 청구를 병행하면 실질적 회수 가능성이 크게 높아집니다. 이 현장의 자금 구조와 보증 구조를 정확히 파악하는 것이 소송 전 필수 선행 과제입니다.
3. 지금 당장 해야 할 세 가지
첫째, 분양계약서상 완공·인도 예정일을 확인하십시오. 이행지체 해제의 출발점은 약정 기한의 도과 여부입니다. 계약서에 기재된 입주예정일이 이미 지났다면, 이행지체 상태가 이미 개시된 것입니다.
둘째, 분양보증 가입 내역과 신탁 구조를 확인하십시오. 입주자모집공고문에서 건축물분양법상 분양보증 가입 여부, 신탁사 명칭, 신탁 유형(관리형 토지신탁 여부)을 확인합니다. 이것이 분양대금 실질 회수 경로를 결정합니다.
셋째, 내용증명을 통한 이행 최고 및 해제 의사표시를 준비하십시오. 이행지체 해제는 상당 기간을 정한 최고(催告) 절차를 거쳐야 합니다. 법률 전문가의 검토를 거쳐 최고서를 시행사(및 신탁사)에 발송하면 해제 절차가 공식 개시됩니다. 이 시점부터 소멸시효도 중단됩니다.
4. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 특히 건축물분양법 제13조에 근거한 계약 해제권 행사, 관리형 토지신탁 구조에서의 신탁사 책임 추궁, 대법원 2025다215248 및 2023다280945 판결의 실무 적용에 대한 깊은 이해를 바탕으로 수분양자를 대리하고 있습니다.
청담이라는 최고 입지에 분양가 19억~25억 원을 납부하고도 건물이 올라가지 않는 상황은 결코 수분양자가 감수해야 할 리스크가 아닙니다. 법이 부여한 해제권을 제때 행사하는 것이 가장 확실한 대응입니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언은 개별 상담을 통해 제공됩니다.
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