이 글의 목적
앞선 기본편에서 디아포제 청담 522 수분양자가 행사할 수 있는 법적 경로로 ①이행지체에 기한 민법상 계약 해제, ②약정해제조항에 따른 해제, ③신탁사 책임 추궁을 소개했습니다.
이 심화편은 세 번째 경로인 신탁사 책임 추궁을 집중적으로 다룹니다. 시행사가 사실상 무자력 상태에 빠진 PF 위기 현장에서 수분양자가 분양대금을 실질적으로 회수하기 위한 핵심 전략이 여기에 있습니다.
1. 왜 신탁사인가 — PF 위기 현장의 구조적 문제
청담 디아포제 522의 시행법인은 PFV(프로젝트금융투자회사)청담522입니다. PFV는 하나의 사업만을 위해 설립된 특수목적법인으로, 사업이 좌초하면 자산이 거의 없는 껍데기 법인으로 남습니다. 시행사를 상대로 판결을 받더라도 집행할 재산이 없다면 수분양자는 사실상 빈손이 됩니다.
이 구조에서 분양대금 실질 회수의 열쇠는 신탁사입니다. 대부분의 오피스텔 분양사업에는 관리형 토지신탁 구조가 활용됩니다. 시행사는 토지를 신탁사에 신탁하고, 신탁사는 수탁자로서 사업부지를 관리하며 분양대금을 신탁계정으로 수령합니다. 수분양자가 납부한 계약금·중도금은 시행사의 계좌가 아닌 신탁계정에 예치되어 있을 가능성이 높습니다.
문제는 신탁사가 분양계약서 또는 신탁계약에 책임한정특약을 삽입한다는 것입니다. "신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 책임을 지며, 고유재산으로는 책임을 지지 않는다"는 조항이 그것입니다. 시행사가 무자력이고 신탁재산도 소진된 경우, 이 조항은 수분양자의 청구를 모두 막는 방패로 사용됩니다.
그러나 이 방패에는 균열이 생겼습니다.
2. 대법원 2023다280945 — 책임한정특약의 한계
대법원 2023다280945(2026. 2. 26.) 판결은 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사의 책임한정특약이 언제나 유효하지는 않다는 점을 명확히 하였습니다.
이 판결의 핵심 법리는 다음과 같습니다.
첫째, 신탁사가 단순히 토지의 명의만을 보유하는 소극적 수탁자에 그치지 않고, 분양사업의 실질적 진행·관리에 직접 관여하거나 분양계약의 실질적 당사자로 기능한 경우에는, 신탁재산 한도 내에서만 책임을 진다는 책임한정특약을 수분양자에게 그대로 대항하기 어렵습니다.
둘째, 신탁법 제22조는 수탁자가 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 할 권한을 가진다고 규정하는 동시에, 수탁자가 의무를 위반하여 신탁재산에 손해를 끼친 경우 이에 대한 책임을 부담한다는 원칙을 내포합니다. 신탁사가 분양사업의 관리자로서 사업 진행을 감독하고 분양대금을 수령·관리하는 역할을 수행하면서 사업 차질에 기여한 경우, 단순히 책임한정특약을 내세워 모든 책임을 면하는 것은 이 원칙에 반할 수 있습니다.
셋째, 책임한정특약이 수분양자에게 대항력을 가지려면, 수분양자가 그 특약의 내용을 충분히 인식하고 이를 수용한 상태에서 계약을 체결하였어야 합니다. 분양계약서에 깨알 같은 글씨로 삽입된 특약, 또는 수분양자가 사실상 협상력을 가질 수 없는 부합계약(약관) 형태로 제시된 특약은 약관의 규제에 관한 법률(약관법)상 불공정 조항 문제와도 연결됩니다.
3. 신탁사를 상대로 한 청구의 실무 구조
① 신탁계정 분양대금 직접 반환 청구
분양계약이 해제되면 시행사는 이미 수령한 분양대금을 반환해야 합니다(민법 제548조). 이 반환의무는 신탁사가 신탁계정으로 대신 수령한 경우에도 마찬가지입니다. 신탁사가 수탁자로서 분양대금을 신탁계정에 보관하고 있다면, 계약 해제에 따른 원상회복 청구의 상대방으로 신탁사를 포함할 수 있습니다.
구체적으로는 시행사를 주위적 피고로, 신탁사를 예비적 피고로 삼아 분양대금 반환 청구를 병합하는 소송 구조가 실무상 활용됩니다.
② 신탁사의 분양사업 관여도 입증
책임한정특약 무력화의 핵심은 신탁사가 이 사업에서 단순 명의 보유자를 넘어 실질적으로 어느 수준까지 관여하였는지를 입증하는 것입니다. 이를 위해 확인해야 할 자료는 다음과 같습니다.
- 신탁계약서 — 신탁사의 구체적 권한과 의무 범위
- 입주자모집공고문 — 신탁사 명칭, 신탁 유형(관리형 토지신탁 여부), 분양대금 수령 주체
- 분양계약서 — 신탁사가 계약 당사자로 기재되어 있는지 여부
- 분양 홍보물 — 신탁사 명칭이 안전 보증 기제로 활용되었는지 여부
특히 분양 홍보물에서 "OO신탁이 관리하는 안전한 사업"과 같이 신탁사를 전면에 내세웠다면, 이는 신탁사가 수분양자에게 신뢰를 제공하는 역할을 수행한 증거로서 책임 인정의 근거가 됩니다.
③ 약관법에 기한 책임한정특약 무효 주장
책임한정특약이 분양계약서의 일부로 삽입되어 있고, 수분양자가 이를 협상·수정할 수 없는 부합계약 형태라면, 약관의 규제에 관한 법률 제6조(불공정 약관 조항 무효)의 적용을 검토할 수 있습니다. 수분양자에게 부당하게 불리한 조항으로서 신의성실 원칙에 반하는 경우 해당 조항은 무효입니다.
Q&A
Q. 신탁사를 상대로 소송을 제기하면 시행사 소송과 따로 진행해야 하나요?
동일한 소송에서 시행사와 신탁사를 함께 피고로 삼아 청구할 수 있습니다. 실무상 시행사에 대한 분양대금 반환 청구를 주위적으로, 신탁사에 대한 청구를 예비적으로 병합하는 방식이 일반적입니다. 이렇게 하면 시행사 청구가 인용되지 않는 경우에도 신탁사 청구에서 구제받을 수 있는 이중 안전망이 만들어집니다.
Q. 이미 착공이 이루어지고 신탁재산(사업부지)이 공사에 활용된 상태라면 신탁계정에 남은 돈이 없을 수도 있지 않나요?
정확한 지적입니다. 착공 전 단계에서는 신탁계정에 분양대금이 비교적 온전히 보전되어 있을 가능성이 높지만, 공사 진행 중에는 공사비 지급으로 신탁재산이 감소합니다. 그러나 신탁사가 의무를 위반하여 신탁재산을 부당하게 소진하였거나, 대주단에 대한 대출 상환을 수분양자 반환 의무보다 우선시한 경우에는 신탁사의 고유재산에 대한 책임 추궁도 가능합니다. 이 부분은 신탁계정의 잔액 현황, 자금 집행 내역을 소송 과정에서 사실조회·문서제출명령을 통해 확인하며 진행합니다.
4. 이 현장에서 지금 해야 할 것
디아포제 청담 522는 착공이 지연되고 PF 대출 리파이낸싱이 반복되고 있는 상황입니다. 착공 전 또는 초기 공정 단계라면 신탁계정에 분양대금이 상당 부분 남아 있을 가능성이 있으며, 지금이 신탁사를 포함한 분양대금 반환 청구를 개시하기에 상대적으로 유리한 시점입니다.
공사가 진행될수록 신탁재산은 줄어들고, 대주단의 우선 변제권이 강화되는 구조에서 수분양자의 회수 가능성은 낮아집니다. 법적 대응의 타이밍이 회수 금액을 결정합니다.
5. 법무법인 휘명의 수행 역량
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 관리형 토지신탁 구조의 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 사건에서 신탁사 책임 추궁을 포함한 분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 신탁계약서·입주자모집공고문 분석, 신탁사의 사업 관여도 입증, 대법원 2023다280945 판결의 실무 적용, 약관법상 책임한정특약 무효 주장 구성 등 이 유형 사건에서 요구되는 전 과정을 직접 수행한 경험을 보유하고 있습니다.
또한 집합건물 관리인 8년 경험을 통해 신탁사와 시행사·시공사 사이의 실제 권한 배분 구조를 실무 차원에서 이해하고 있어, 신탁사의 관여도를 입증하는 증거 구성에서 차별화된 접근이 가능합니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언은 개별 상담을 통해 제공됩니다.
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