이 글의 목적
기본편에서 디아포제 청담 522 수분양자가 분양계약 해제권을 행사하기 위해 ①분양계약서상 약정해제조항의 구체적 문언과 요건 충족 여부, ②약정 완공·인도 기한의 도과 여부를 먼저 확인해야 한다고 설명했습니다.
이 심화편은 그 첫 번째 항목인 약정해제조항을 집중적으로 다룹니다. 특히 대법원 2025다215248(2025. 12. 24.) 판결이 이 조항의 해석에 관해 무엇을 판시했는지, 그리고 수분양자가 이를 실제 소송에서 어떻게 활용할 수 있는지를 구체적으로 설명합니다.
1. 약정해제조항이란 무엇인가
건축물분양법이 적용되는 오피스텔 분양계약서에는 통상 다음과 같은 취지의 조항이 삽입됩니다.
"분양사업자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다."
또는 이와 유사하게,
"분양사업자가 관계 법령을 위반하여 행정청으로부터 시정명령·업무정지·영업정지 등의 처분을 받은 경우 수분양자는 계약을 해제하고 납부한 분양대금의 반환을 청구할 수 있다."
이러한 조항을 약정해제조항이라고 합니다. 민법상 채무불이행에 기한 법정해제권(민법 제544조)과는 별개로, 당사자가 계약서에서 특정 사유 발생 시 해제권이 생긴다고 약정한 것입니다.
약정해제조항은 수분양자에게 강력한 무기가 될 수 있습니다. 시행사의 귀책사유나 채무불이행의 정도를 따질 필요 없이, 계약서에 정한 사유가 객관적으로 발생하기만 하면 해제권이 생기기 때문입니다. 문제는 시행사가 이 조항을 무력화하기 위해 다양한 반론을 제기한다는 점입니다.
2. 시행사가 제기하는 전형적 반론 3가지
수분양자가 약정해제조항을 근거로 해제 의사를 표시하면, 시행사 측은 통상 다음 세 가지 방향으로 반론을 제기합니다.
반론 ①: "위반이 경미하므로 해제권이 발생하지 않는다." 시정명령의 원인이 된 위반이 사업 전체에 영향을 주는 중대한 것이 아니라 일부 경미한 사항에 불과하므로, 이를 이유로 계약 전체를 해제하는 것은 신의칙에 반한다는 주장입니다.
반론 ②: "수분양자에게 실질적 손해가 발생하지 않았으므로 해제권 행사는 권리남용이다." 시정명령이 이미 이행되어 상황이 개선되었거나, 수분양자가 입은 피해가 없으므로 해제는 부당하다는 주장입니다.
반론 ③: "계약 목적은 여전히 달성 가능하므로 해제 사유가 없다." 시정명령을 받았더라도 사업이 계속 진행 중이고 준공이 가능한 이상, 계약 목적 달성이 불가능한 것이 아니므로 해제권이 제한된다는 주장입니다.
이 세 가지 반론은 모두 약정해제조항의 문언 요건이 충족되었음에도 그 효과를 제한하려는 시도입니다. 대법원 2025다215248은 바로 이 반론들에 대한 법원의 최종 입장을 명확히 한 판결입니다.
3. 대법원 2025다215248 — 판결이 말하는 것
대법원 2025다215248(2025. 12. 24.)의 핵심 판시는 다음과 같습니다.
분양계약서에 "건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우"를 해제사유로 명기한 약정해제조항이 있을 때, 그 문언이 명확한 이상 시정명령의 원인이 된 위반의 경중이나 계약 목적에 미치는 영향 등을 추가로 고려하여 해제권의 발생을 제한하기는 어렵다.
이 판시를 앞서 본 시행사의 세 반론에 대입하면 결과가 분명해집니다.
반론 ①("위반이 경미하다")에 대해: 위반의 경중은 해제권 발생 여부에 영향을 주지 않습니다. 약정해제조항에 명기된 요건(시정명령)이 충족되었다면, 그 위반이 경미하다는 이유로 해제권 발생을 제한할 수 없습니다.
반론 ②("실질적 손해가 없다")에 대해: 수분양자의 실질적 피해 여부는 약정해제조항의 요건이 아닙니다. 계약서에 정한 사유가 발생한 이상 해제권은 발생하며, 손해 부재를 이유로 한 권리남용 주장은 이 법리 하에서 성립하기 어렵습니다.
반론 ③("계약 목적 달성이 가능하다")에 대해: 계약 목적의 달성 가능성을 고려하여 해제권 발생을 제한하는 것은 약정해제조항의 문언이 명확한 이상 허용되지 않습니다.
요컨대 이 판결은 약정해제조항의 문언 요건만 충족되면 해제권이 발생한다는 원칙을 선언한 것입니다. 시행사가 요건 외의 추가적 사정을 들어 해제권 발생을 다투는 것은 법원에서 받아들이기 어렵습니다.
4. 수분양자가 실제로 확인해야 할 것 — 3단계 체크리스트
대법원 2025다215248의 법리를 디아포제 청담 522 사건에 적용하려면, 다음 세 단계의 확인이 선행되어야 합니다.
1단계: 계약서에 약정해제조항이 존재하는가
분양계약서에 건축물분양법 제9조 시정명령, 착공 지연, 관계 법령 위반, 행정처분 수령 등을 해제사유로 명기한 조항이 있는지 확인합니다. 조항의 존재 자체가 이 법리의 출발점입니다.
2단계: 약정해제조항이 귀책사유를 별도 요건으로 하는가
조항의 문언이 "시행사의 귀책사유로 인한 시정명령을 받은 경우"처럼 귀책사유를 요건으로 명시하고 있다면, 귀책사유의 존부를 추가로 입증해야 합니다. 반면 단순히 "시정명령을 받은 경우"라고 규정되어 있다면, 귀책사유는 별도 요건이 아닙니다. 이 차이는 소송의 난이도를 크게 좌우합니다.
3단계: 약정해제조항의 요건이 실제로 충족되었는가
디아포제 청담 522에 대해 건축물분양법 제9조에 근거한 시정명령이 실제로 발령되었는지, 또는 착공 지연 등 계약서에 명기된 다른 해제사유가 발생하였는지를 확인합니다. 착공 지연이 해제사유로 명기되어 있다면, 약정 착공 기한이 도과하였는지를 계약서와 입주자모집공고문에서 확인합니다.
Q&A
Q. 약정해제조항의 요건이 충족되었는데 시행사가 해제를 거부하면 어떻게 해야 하나요?
약정해제조항의 요건이 충족된 경우, 수분양자는 시행사(및 신탁사)에 내용증명을 통해 계약 해제 의사를 통지합니다. 이로써 해제의 효력이 발생하고(민법 제543조), 시행사는 분양대금을 반환할 의무를 집니다. 시행사가 이를 거부하면 분양대금반환 청구 소송을 제기합니다. 이때 대법원 2025다215248 판결을 근거로 시행사의 "위반 경미" 항변이 허용되지 않는다는 점을 소장과 준비서면에서 명시적으로 주장합니다.
Q. 민법상 이행지체 해제(민법 제544조)와 약정해제조항에 기한 해제를 동시에 주장해도 되나요?
가능하고, 실무상 권장됩니다. 두 해제 근거는 요건이 다르므로 주위적·예비적으로 병렬하여 주장하는 것이 수분양자에게 유리합니다. 약정해제조항 요건이 충족된 경우 이를 주위적 근거로, 약정 완공·인도 기한 도과에 따른 이행지체 해제를 예비적 근거로 구성하는 방식이 일반적입니다.
5. 이 판결이 디아포제 청담 522에 갖는 의미
디아포제 청담 522는 2022년 분양 이후 착공이 현저히 지연되고 있으며, PF 대출 리파이낸싱이 반복되는 상황입니다. 이 과정에서 건축물분양법 제9조에 따른 행정청의 시정명령이 발령되었거나, 계약서상 착공 기한 또는 완공 기한이 도과한 사실이 확인된다면, 대법원 2025다215248의 법리는 시행사의 모든 "경미한 위반" 항변을 정면으로 차단하는 근거가 됩니다.
분양가 19억~25억 원에 달하는 하이엔드 오피스텔을 계약한 수분양자가 착공도 없이 3년을 기다려야 하는 상황은, 법이 약정해제조항을 통해 보호하고자 한 바로 그 상황입니다. 계약서 문언을 확인하는 것이 지금 당장 해야 할 첫 번째 일입니다.
6. 법무법인 휘명의 수행 역량
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 건축물분양법이 적용되는 오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 약정해제조항의 문언 분석, 건축물분양법 제9조 시정명령의 발령 여부 확인, 대법원 2025다215248 판결의 소장·준비서면 적용, 시행사의 "위반 경미" 항변 대응 논리 구성까지 이 유형 사건의 전 과정을 직접 수행한 경험을 보유하고 있습니다.
계약서 한 장을 들고 오시면, 약정해제조항의 문언이 지금 이 현장에서 어떻게 작동하는지 구체적으로 분석해 드립니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
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📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언은 개별 상담을 통해 제공됩니다.
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