3,454억 원 — 신탁사들이 지금 법정에 서 있는 이유
2025~2026년 현재, 신한자산신탁·KB자산신탁·우리자산신탁 등 국내 주요 14개 부동산신탁사가 총 3,454억 원 규모의 책임준공 의무 위반 손해배상 소송에 피고로 서 있습니다.
그리고 법원의 기류는 명확합니다. "책임준공확약은 어떠한 상황에서도 준공이라는 결과를 보장하는 무거운 약속"이라는 취지로, 신탁사 패소 판결이 이어지고 있습니다.
이 소송의 원고들은 대부분 금융기관(PF 대주단)입니다. 시행사에 돈을 빌려준 은행·증권사들이 공사 중단으로 손실이 발생하자 신탁사를 상대로 소송을 제기한 것입니다.
그렇다면 수분양자(분양 계약을 맺은 분)는 어떨까요. 같은 구조에서, 같은 신탁사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요.
이 글에서는 수분양자의 시각에서 책임준공 법리를 분석해 드립니다.
1. 책임준공확약이란 무엇인가요
관리형 토지신탁 구조에서 신탁사는 단순히 부동산을 관리하는 역할에 그치지 않습니다. 시행사(위탁자)로부터 사업 부지를 신탁받고, PF 대주단에게 "기한 내에 건물을 준공하겠다"는 확약을 합니다. 이것이 책임준공확약입니다.
신탁사가 이 확약을 제공하는 이유는 명확합니다. 사업 신뢰도가 높아져 PF 대출이 원활하게 이루어지고, 신탁사는 그 대가로 신탁 수수료를 받습니다. 즉 신탁사는 이익을 받은 만큼 책임을 진 것입니다.
문제는 시행사 자금이 바닥나거나 시공사가 공사를 중단할 경우입니다. 신탁사가 준공 기한을 지키지 못하면 책임준공확약 위반이 됩니다.
2. 수분양자 입장에서의 법적 근거
① 민법 제390조 — 채무불이행에 따른 손해배상
신탁사가 수탁자로서 분양계약의 직접 당사자가 된 경우(신탁사 명의 분양계약), 준공 의무는 수탁자의 채무가 됩니다. 준공 기한을 위반하면 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상 청구의 대상이 됩니다.
② 민법 제546조 — 이행불능에 따른 계약 해제
공사가 중단되고 준공 가능성이 사실상 없어진 경우, 이는 이행불능(민법 제546조)에 해당합니다. 이행불능이 인정되면 수분양자께서는 계약을 해제하고 기납부한 분양대금 전액의 반환을 청구하실 수 있습니다.
③ 신탁법 제31조 — 수탁자의 선관주의 의무
신탁사는 수탁자로서 신탁법 제31조에 따른 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다. 자금 조달이 어렵다는 것을 미리 알았음에도 수분양자께 알리지 않거나, 사업 무산 가능성을 숨긴 채 분양을 계속 진행시킨 경우라면 이 의무 위반을 주장하실 수 있습니다.
④ 책임한정특약의 한계 — 대법원 2023다280945 (2026. 2. 26.)
신탁사는 분양 계약서나 신탁계약서에 "신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 책임을 진다"는 책임한정특약을 넣는 경우가 많습니다. 그러나 대법원 2023다280945 판결은 이 책임한정특약이 일정한 요건 하에서는 수분양자에 대해 효력이 제한될 수 있음을 확인했습니다.
특약이 약관법상 불공정 조항에 해당하거나, 신탁사의 중과실이 인정되는 경우에는 책임한정특약을 방패로 삼을 수 없습니다. 신탁사의 고유재산에 대한 강제집행도 이론적으로 가능해집니다.
3. Q&A — 실무에서 자주 묻는 질문
Q. 분양계약서에 시행사가 당사자로 기재되어 있는데, 신탁사에게도 책임을 물을 수 있나요?
분양계약서의 당사자 표시만으로 결정되지 않습니다. 관리형 토지신탁 구조에서는 신탁사가 사업주체로서 분양을 관리·감독하는 실질적 지위에 있습니다. 분양 승인 명의, 분양대금 관리 계좌, 분양공고의 신탁사 표기 여부 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 신탁계약서상 신탁사의 역할 범위와 책임준공확약 존재 여부도 핵심 확인 사항입니다.
Q. 이미 중도금 대출이 실행된 상태에서 계약을 해제하면 어떻게 되나요?
계약 해제 시 분양대금 반환 의무는 시행사 또는 신탁사에 귀속됩니다. 중도금 대출은 수분양자와 금융기관 사이의 별도 계약이므로, 계약 해제만으로 대출이 자동 소멸하지 않습니다. 실무적으로는 해제통보와 동시에 중도금 대출 금융기관에 대한 통지, 나아가 분양대금 반환소송을 병행하여 반환금으로 대출을 상환하는 구조로 진행합니다. 이 절차를 잘못 처리하면 이중 채무가 발생할 수 있으므로 반드시 법률 전문가와 함께 진행하시기 바랍니다.
4. 실제 진행 시 주의사항
소멸시효를 놓치지 마십시오
채무불이행에 기한 손해배상 청구권의 소멸시효는 원칙적으로 10년(민법 제162조)이나, 불법행위에 기한 청구는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년(민법 제766조)이 적용됩니다. 사업 차질이 이미 알려진 현장이라면 가능한 한 빠르게 권리 행사 여부를 판단하시기 바랍니다.
신탁사에 대한 내용증명 발송
계약 해제를 주장하시기 전, 또는 병행하여 신탁사 앞으로 준공 의무 이행 촉구 및 해제 의사 표시를 담은 내용증명을 발송하는 것이 권리 보전상 중요합니다. 이는 추후 소송에서 이행 최고의 증거 자료가 됩니다.
책임한정특약 조항 확인
분양계약서, 신탁계약서, 분양안내서를 확인하여 책임한정특약의 존재 및 그 범위를 먼저 파악하셔야 합니다. 특약이 있더라도 위에서 언급한 대법원 2023다280945 법리에 따라 그 효력이 제한될 여지가 있는지 검토가 필요합니다.
5. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 박휘영 대표변호사는 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 이 중 다수 사건이 관리형 토지신탁 구조가 적용된 현장이었으며, 신탁사를 공동피고로 삼아 책임준공확약 위반 및 책임한정특약의 효력 제한 주장을 실제 소송에서 전개한 경험을 보유하고 있습니다.
또한 LIG건설 CP 사기, 동양그룹 증권관련집단소송 등 대규모 집단소송을 직접 수행한 경험을 바탕으로, 동일 현장 수분양자들의 집단소송 또는 공동소송 진행 시 효율적인 소송 구조 설계가 가능합니다.
신탁사 책임 문제는 계약서 검토부터 신탁계약서 분석, 소장 작성까지 전 과정에서 높은 전문성이 요구됩니다. 대표변호사가 직접 검토하는 구조로 운영되고 있습니다.
분양계약 해지·분양대금 반환을 고민하고 계신다면, 먼저 계약서 검토부터 받아보시기 바랍니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
본 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
'분양계약 분쟁' 카테고리의 다른 글
| 분양광고 누락으로 시정명령? 이미 고쳤다면 취소될 수 있습니다 — 건축물분양법 시정명령 취소소송 완전 가이드 (0) | 2026.05.11 |
|---|---|
| 사기·보이스피싱 피해자가 재판에서 이기고도 울어야 했던 이유, 이제 바뀝니다 (0) | 2026.05.11 |
| 관리형 토지신탁 구조 총정리 — 수분양자가 신탁사에게 분양대금을 돌려받을 수 있는 3가지 경로 (1) | 2026.05.10 |
| 청담 디아포제 522 — 계약서에 이 조항이 있다면, 시행사는 "경미한 위반"을 이유로 해제를 막을 수 없다 (0) | 2026.05.10 |
| 청담 디아포제 522 — PF 위기 오피스텔에서 신탁사에게 분양대금을 돌려받을 수 있는가 (0) | 2026.05.10 |
