층고 2.8m인데 3.6m라고 분양했다 — 지식산업센터 계약금 4억 반환 판결

지식산업센터 분양계약 취소, 층고 기망, 고지의무 위반, 계약금 반환, 분양 취소 소송

"층고 3.6m, 개방감 있는 업무 공간." 분양 홍보물에서 자주 보는 문구입니다. 그런데 실제로 들어가 보니 천장이 2.8m? 분양 당시 광고한 층고와 실제 사용 가능한 층고가 다르다면, 그 계약은 취소할 수 있을까요? 수원지방법원 2022가단563762 판결(2024. 4. 16. 선고)은 이 질문에 명확한 답을 내놓았습니다. 시행사가 실제 층고를 제대로 알리지 않은 것은 고지의무 위반이고, 이를 이유로 분양계약을 취소하여 계약금 약 4억 원 전액을 반환받을 수 있다는 것입니다.

---

🔍 사건 개요

이 사건의 목적물은 수원 지역 지하 8층, 지상 20층 규모의 지식산업센터(오피스텔)입니다. 원고 A는 2018. 11. 30. 1073호(분양대금 약 14억 4,359만 원)와 명의신탁 관계인 원고 B 명의로 1084호(분양대금 약 12억 5,419만 원)에 대한 분양계약을 체결하고, 같은 날 계약금으로 합계 약 4억 430만 원을 납부했습니다.

분양 당시 홍보 내용은 "1층은 층고가 3.6m로 설계된 고급 업무 공간"이라는 것이었습니다. 그런데 실제로 시공된 각 호실의 천장(상부 슬래브 하부)까지의 높이는 다음과 같았습니다.

호실광고 층고실제 천장고

1073호	3.6m	2.8m
1079호	3.6m	2.87m
1084호	3.6m	2.42m

실제 천장고가 광고 층고 대비 최대 약 14.75% 낮은 것입니다. 특히 1084호는 2.42m로, 일반 아파트 층고(약 2.3m)와 크게 다르지 않았습니다.

---

⚖️ 핵심 쟁점 — '층고'와 '천장고'의 차이

피고(시행사)는 이렇게 주장했습니다. "건축법상 '층고'는 위 아래 구조체 사이의 높이를 말하는 것이지, 사용자가 실제로 느끼는 천장까지의 높이(천장고)가 아닙니다. 3.6m는 건축법상 층고이고, 이는 계약서에도 명시되어 있습니다."

법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심 논리는 이렇습니다.

 

① 일반 수분양자는 '층고'를 '천장고'로 이해한다

건축법상 '층고'와 일반인이 이해하는 '천장고'는 다릅니다. 그러나 분양 계약을 체결하는 일반인은 '층고 3.6m'를 자신이 사용하는 공간의 천장까지 높이가 3.6m인 것으로 인식합니다. 원고들도 그렇게 이해하고 계약을 체결했고, 이는 충분히 합리적인 이해입니다.

② 높은 층고는 분양 결정에 중요한 영향을 미치는 사항이다

아직 건물이 완공되지 않은 상태에서 분양받는 일반 수분양자는 계약 당시 실제 건물을 확인할 수 없습니다. 그런 상황에서 층고(천장고)는 사무 공간의 활용도, 쾌적성, 나아가 분양가 및 교환가치에 직결되는 중요한 조건입니다. 법원은 "원고들이 실제 층고 및 천장으로부터 바닥 하부까지의 높이를 제대로 고지받았다면 이 사건 각 분양계약과 같은 조건(분양대금)으로 계약을 체결하지는 않았을 것"이라고 판단했습니다.

③ 계약서의 면책 조항은 고지의무를 없애지 않는다

피고는 계약서 제21조에 "층고, 천장고, 층수는 인허가 및 인접건물 행사로의 광사 및 건축물의 이용에 따라 변경될 수 있다"는 조항이 있다고 항변했습니다. 그러나 법원은 이런 포괄적인 계약 조항만으로 피고의 고지 및 설명의무가 면제되지는 않는다고 판단했습니다. 피고가 실제 층고 변경에 대해 구체적으로 설명했다는 증거도 없었습니다.

---

✅ 법원의 결론 — 기망에 의한 계약 취소, 계약금 전액 반환

법원은 피고의 고지의무 위반을 부작위에 의한 기망행위로 인정하고, 원고들이 소장 부본 송달로써 계약 취소 의사를 표시한 시점에 각 분양계약이 적법하게 취소되었다고 판단했습니다.

그 결과 피고는 원고들에게 부당이득 반환으로 납부한 계약금 전액과 지연손해금을 반환해야 합니다.

원고반환액지연손해금 기산일

원고 A	278,888,600원	2022. 10. 21.부터 연 12%
원고 B	125,419,300원	2022. 10. 21.부터 연 12%

---

📋 층고·천장고 분쟁, 이런 경우라면 검토하세요

• 분양 광고·홍보물에 '층고 ○○m'로 명시되어 있었는지 확인
• 실제 입주 후 측정한 바닥~천장(슬래브 하부) 사이 높이가 광고보다 현저히 낮은지 확인
• 분양 당시 시행사·분양대행사 직원이 층고에 대해 어떤 설명을 했는지 (녹취, 문자, 이메일 등)
• 계약서에 층고 관련 조항이 어떻게 기재되어 있는지, 면책 조항의 범위
• 같은 건물 다른 호실과 비교한 층고 차이의 정도
• 계약금만 납부했는지, 중도금·잔금까지 납부했는지 여부

---

💬 마무리 — '층고'라는 단어 하나가 수억 원을 결정합니다

지식산업센터, 오피스텔, 상가 분양 계약을 체결할 때 "층고 3.6m"라는 문구를 믿고 계약하는 경우가 많습니다. 그런데 건축법상 층고와 실제 사용하는 공간의 천장고는 다를 수 있습니다. 이 사건은 그 차이가 약 15%에 달하고, 이로 인해 분양계약 자체가 취소될 수 있음을 보여줍니다.

이미 계약금을 납부했고 입주 후 실제 층고가 광고와 다르다는 사실을 알게 됐다면, 지금 당장 계약서와 분양 홍보물을 꺼내서 층고 관련 내용을 비교해 보십시오. 판례상 중도금을 납부한 이후라도 기망을 이유로 한 취소권은 행사할 수 있습니다.

---

📌 지식산업센터·오피스텔 분양계약 취소 상담

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

• 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 수분양자 측 100건 이상 수행
• 지식산업센터 8년 현직 관리인 출신 — 건물 구조·층고 실태 직접 파악

📞 02-558-1600

📧 parkbyon77@naver.com

📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층

---