지식산업센터 기숙사 분양 | 분양계약 취소 | 기망 고지의무 위반 | 분양대금 반환 | 책임한정특약 무효
2025년 12월 서울중앙지방법원이 선고한 판결은 지식산업센터 기숙사를 분양받은 수분양자들의 손을 들어줬습니다. 분양대금 반환 총액은 원고 2인 합산 약 5억 2,490만 원. 납부한 계약금부터 중도금 전액, 그리고 각 납부일부터 기산한 법정이자까지 전부 돌려받게 된 것입니다.
이 판결에서 법원이 인정한 분양사의 기망 사유는 두 가지입니다. 첫째는 기숙사 임대 가능 대상에 관한 허위 설명, 둘째는 호실 내부 기둥 존재에 관한 고지의무 위반입니다. 그리고 분양사가 내세운 책임한정특약은 무효로 판단됐습니다.
지식산업센터 기숙사 분양계약을 체결하셨다면, 이 세 가지 쟁점을 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
H2. 사건 개요 — 어떤 계약이었나
이 사건은 부천시 소재 지식산업센터 내 기숙사와 창고를 분양받은 수분양자 2인이 계약 취소 및 분양대금 반환을 청구한 사건입니다.
이 지식산업센터에서 기숙사는 일반 업무시설 호실이 아닌 '지원(부대)시설'로 분양됐습니다. 원고 A는 기숙사 1실(분양대금 506,600,000원)과 창고를, 원고 B는 기숙사 1실과 창고를 2021년에 계약하고 계약금과 4회에 걸친 중도금을 납부했습니다.
수분양자들은 2024년 소송을 제기하며 분양사의 기망을 이유로 계약 취소와 분양대금 반환을 청구했습니다. 건물은 2024년 4월 30일 사용승인을 받았습니다.
H2. 쟁점 ① — 기숙사 임대 가능 대상에 관한 기망
이 사건의 핵심 쟁점 중 하나는 기숙사의 임대 가능 대상에 관한 것입니다.
산업집적법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률) 제28조의7에 따르면, 지식산업센터의 기숙사는 해당 지식산업센터에 입주한 업종 종사자 또는 그 지원 업종 종사자에게만 임대가 가능합니다. 즉, 지식산업센터 입주기업과 무관한 일반인에게는 임대할 수 없습니다. 이를 위반하면 1,500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
법원이 인정한 사실관계는 이렇습니다. 분양대행사 직원들은 기숙사 분양을 홍보하며 "일반인에게도 임대 가능하다", "1인 가구, 2인 가구가 살 수 있는 대안 공간" 등의 표현을 사용했고, 심지어 "입주 기업 종사자는 물론 중대형 사업 고객에게도 적합한 상품", "지식산업센터, 역세권 대학로" 등의 문구로 광고를 진행했습니다.
분양사 측은 "입주자모집공고와 계약서에 임대 제한 내용이 기재되어 있었으므로 고지의무를 다했다"고 주장했습니다.
그러나 법원은 받아들이지 않았습니다. 방대한 분량의 계약서와 입주자모집공고 속에 제한 내용이 포함되어 있다 해도, 분양사는 그 중요한 사항을 명확하고 구체적으로 고지해야 할 의무가 있습니다. 특히 이 사건처럼 분양 담당 직원들이 '일반인도 임대 가능하다'는 취지로 설명하면서 일반인 수분양자를 모집했다면, 그것은 계약 체결 여부와 조건을 결정짓는 중요한 사항에 관한 기망에 해당합니다.
법원은 "원고들이 임대 제한 사실을 알았다면 이 사건 분양계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다"고 판시했습니다.
H2. 쟁점 ② — 기둥 존재에 관한 고지의무 위반
두 번째 쟁점은 호실 내부에 설치된 기둥에 관한 것입니다.
원고들이 분양받은 기숙사 호실에는 기둥이 설치되어 있었습니다. 이 기둥으로 인해 분양계약서에 기재된 전용면적에서 기둥이 차지하는 면적은 물론, 그 주변의 데드 스페이스(dead space)까지 사실상 사용할 수 없게 됐습니다. 특히 기둥은 호실의 한가운데 또는 중앙 부근에 위치해 동선이나 가구 배치, 시설 설치 등에 상당한 제약을 초래했으며, 이는 임대 가격과 사업 가치에도 영향을 미치는 사항입니다.
법원은 이에 대해 피고들이 분양계약 체결 이전에 기둥의 위치, 규모, 면적 등을 도면이나 현장 확인서 등에 명시하는 방법으로 구체적이고 명확하게 고지해야 할 의무가 있었다고 판단했습니다.
분양사 측은 도면 확인서에 기둥 표시('F') 기호가 있었고, 수분양자들이 서명 날인까지 했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 "해당 확인서에는 그 표시가 기둥을 나타내는지 알 수 없을 뿐만 아니라, 구체적인 규모나 면적도 표시되어 있지 않아 수분양자가 기둥의 위치, 규모나 영향을 가늠하기 어렵다"고 봤습니다. 서명한 사실이 있다고 해서 충분한 고지가 이루어졌다고 볼 수 없다는 것입니다.
H2. 쟁점 ③ — 신탁사의 책임한정특약, 왜 무효인가
이 사건에서 또 하나의 중요한 법적 쟁점은 신탁사(수탁자)의 책임 범위에 관한 것입니다.
분양계약서에는 "신탁사(피고 C)는 신탁재산의 범위 내에서만 의무를 부담하고, 이를 초과하는 부분은 사업주체(위탁자)가 책임을 부담한다"는 이른바 책임한정특약 조항이 있었습니다. 분양사 측은 이 조항을 근거로 자신의 책임이 신탁재산의 범위로 한정된다고 주장했습니다.
그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 판단 근거는 다음과 같습니다.
신탁법상 신탁사무의 처리로 발생한 권리·의무에 관해 수탁자는 고유재산으로도 수익자(수분양자)에 대한 의무를 이행해야 합니다(신탁법 제38조 제1항). 수탁자의 이러한 의무를 제한하는 책임한정특약은, 관리형토지신탁에서도 그 한계에 관한 법리가 적용됩니다.
무엇보다 법원은, 분양계약서의 책임한정특약이 신탁계약의 성격에서 비롯된 것이라 하더라도, 원고들이 그 내용을 충분히 예상하거나 이해할 수 있는 상황이었는지를 따져봐야 한다고 했습니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 기재된 대로 신탁구조를 인식하고 계약을 체결했지만, 기망에 의한 분양계약 취소의 경우 책임한정특약 조항이 계약의 법률관계를 변동시키는 요소로 인정되기 어려운 상황이었고, 법원은 최종적으로 신탁사의 분양대금 반환 의무를 인정했습니다.
또한 법원은 2025년 7월 대법원 판결(2024다204956)을 인용하며, 구 신탁법하에서도 책임한정특약의 효력에 관한 기존 대법원 법리가 유지됨을 확인했습니다.
H2. 이 판결이 수분양자에게 주는 3가지 교훈
① 분양 당시 담당자의 구두 설명을 기록해 두어야 합니다
이 사건에서 분양대행사 직원들의 "일반인 임대 가능" 발언이 핵심 증거가 됐습니다. 녹취, 메시지 캡처, 분양 자료 보관 등이 중요합니다.
② 기둥·배관 등 호실 내부 구조는 분양 전 반드시 도면으로 확인해야 합니다
기둥 위치와 규모, 전용면적 대비 실사용 가능 면적을 계약 전에 구체적으로 확인하지 않으면 계약 후 분쟁이 됩니다.
③ 신탁사의 책임한정특약을 당연하게 받아들이면 안 됩니다
"신탁재산 범위 내에서만 책임진다"는 조항이 계약서에 있더라도, 이것이 모든 상황에서 유효하지는 않습니다. 기망이나 고지의무 위반이 있는 경우 신탁사도 연대 책임을 질 수 있습니다.
📌 법무법인 휘명은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 분양계약 사건을 100건 이상 수행한 경험을 바탕으로, 수분양자 측의 계약 취소·분양대금 반환 소송을 전담합니다.
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