지식산업센터 공실 55% 시대, LH 매입·임대주택 전환 — 분양계약자는 지금 어떻게 해야 하나?

지식산업센터 공실 | 분양계약 해제 | LH 매입 | 분양대금 반환

---

수도권 지식산업센터 공실률 55% — 숫자가 말해주는 현실

 

요즘 지식산업센터 관련 뉴스를 보면 숫자들이 좀 충격적입니다.

 

수도권 지식산업센터 공실률이 55% 수준까지 치솟았습니다. 대한건설협회의 실태조사에 따르면 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%, 서울은 43%, 경기는 32%입니다. 경기도의 어느 지식산업센터는 전체 243호 중 단 25호만 분양계약이 체결되었다고 하니, 전체의 90%가 공실로 남은 셈입니다.

 

 

왜 이렇게 됐을까요? 핵심 수요층이었던 ICT(정보통신기술) 스타트업 생태계가 2021년 이후 빠르게 위축되면서, 막대하게 쏟아진 신규 공급을 흡수할 실수요 기반이 무너진 것입니다. 공급은 늘고, 수요는 줄고 — 부동산 시장에서 가장 나쁜 조합입니다.

---

정부 대응 — 공공주택특별법 시행령 개정, LH가 사들인다

 

이 상황을 타개하기 위해 국토교통부가 올 3분기 중 공공주택특별법 시행령을 개정하겠다고 발표했습니다. 핵심 내용은 이렇습니다.

 

① LH 매입 대상 확대 기존에는 업무시설 용도 건축물만 LH가 매입할 수 있었습니다. 앞으로는 건축법상 '공장'으로 분류된 지식산업센터도 매입 대상에 포함됩니다. 지식산업센터 상당수가 법적으로 공장 용도로 등록되어 있다는 현실을 반영한 것입니다.

 

② 준공 전 물량도 매입 가능 준공 전 지식산업센터라도 해당 지자체의 설립 취소 허가를 받으면 LH가 매입해 임대주택으로 공급할 수 있습니다.

 

③ 층별 매입도 허용 동 단위 매입이 원칙이지만, 한 층 전체가 공실인 경우에는 층별 매입도 가능합니다.

---

 

그런데 — 분양계약자 입장에서 이게 어떤 의미인가요?

 

정부의 이번 조치는 공실 문제 해결과 주거 공급 확대라는 두 마리 토끼를 노린 것입니다. 그런데 이미 분양계약을 맺고 중도금까지 납부한 수분양자들은 이 소식을 어떻게 받아들여야 할까요?

 

제 의견을 말씀드리자면, 이 정책이 여러분의 분양계약 문제를 자동으로 해결해 주지는 않습니다.

 

LH 매입은 사업자(시행사)와 LH 간의 거래입니다. 분양계약자가 이미 체결한 분양계약은 별도의 법률관계로 존재하고, 분양계약 해제 및 분양대금 반환은 독립적인 법적 절차를 통해 이루어집니다.

 

현재 지식산업센터 분양계약을 둘러싼 분쟁에서 수분양자들이 주로 주장하는 법적 근거는 다음과 같습니다.

 

• 입주예정일 지연에 따른 약정해제권 행사 (분양계약서상 해제 조건 충족 여부)
• 방문판매법상 청약철회권 (방문판매 방식으로 계약이 이루어진 경우)
• 약관규제법 위반 (불공정 약관 조항 무효 주장)
• 시행사의 분양계약 이행 불능 또는 사기적 분양 (손해배상 및 계약 해제)

저는 현재 지식산업센터 분양대금 반환 및 채무부존재확인 소송을 100건 이상 수행하고 있습니다. 같은 사업장에서도 계약 시점, 계약서 문구, 납부 현황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 일반론이 아니라 내 계약서를 가지고 전략을 세워야 합니다.

---

 

오피스텔 공급 절벽과 주거 수요 — 더 큰 그림

 

한 가지 더 짚어드릴 것이 있습니다. 수도권 준주택 공급의 90% 이상을 차지하는 오피스텔 인허가 물량이 2021년 16만 4,000실을 정점으로 급감하고 있고, 연구원은 올해 연말부터는 오피스텔 공급이 사실상 끊길 것으로 전망했습니다.

 

지식산업센터의 주거 전환이 본격화되면 일부 사업장은 업무시설에서 주거시설로의 전환이라는 새로운 국면을 맞을 수도 있습니다. 이는 기존 분양계약의 성격 변경 가능성, 사업 목적 변경에 따른 계약 해제 사유 발생 여부 등 법률적으로 검토해야 할 새로운 쟁점들을 낳습니다.

---

지금 해야 할 일

✅ 본인의 분양계약서 입주예정일 및 해제 조건 조항 확인

✅ 중도금 납부 현황 및 대출 현황 정리

✅ 사업장의 현재 분양률·준공 여부 파악

✅ 방문판매 방식 계약 여부 확인

✅ 법률 전문가 상담을 통한 개별 계약 분석

 

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

지식산업센터 분양계약 분쟁 100건 이상 수행 경험, 실제 지식산업센터 관리인 8년 경력 보유.

📞 02-558-1600

📧 parkbyon77@naver.com

📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층 (선릉역 10번 출구 인근)