아파트 입주 22개월 지연, 수분양자 311명이 지체상금 받았다 — 집단소송 판결로 배우는 핵심 3가지

아파트 입주 지연, 지체상금 청구, 입주예정일 확정기한, 동시이행, 집단소송

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아파트를 분양받을 때 계약서에 적힌 '입주예정일'. 그 날짜가 그냥 '예정'일 뿐이라면, 수분양자는 입주가 2년씩 늦어져도 속수무책일까요? 서울고등법원은 이 질문에 명확한 답을 내놓았습니다. 입주예정일은 '불확정기한'이 아니라 '확정기한'이며, 시행사가 이를 어기면 지체상금 지급의무가 발생합니다. 311명의 수분양자가 참여한 집단소송에서 법원이 수분양자들의 손을 들어준 사건입니다.

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🔍 사건 개요 — 어떤 아파트였나

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이 사건은 서울의 한 아파트(주식회사 A 시행)에 관한 집단소송입니다. 분양대금은 호실별로 약 3억 5,000만~3억 8,500만 원 수준이었고, 계약서에 입주예정일은 2018년 4월 또는 2018년 5월로 명시되어 있었습니다.

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그런데 사용승인(입주지정기간 개시)은 무려 2020년 1월 31일에야 이루어졌습니다. 약속한 날로부터 약 22개월이 지난 후였습니다. 수분양자 311명은 시행사를 상대로 입주 지연에 따른 지체상금을 청구하는 집단소송을 제기했습니다.

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⚖️ 3가지 핵심 쟁점과 법원 판단

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① 입주예정일은 '확정기한'인가, '불확정기한'인가

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피고(시행사)는 "공급계약서에 '공사 진행 상황에 따라 입주예정일이 다소 변경될 수 있다'고 기재되어 있으므로, 입주예정일은 불확정기한"이라고 주장했습니다. 불확정기한이라면 지체상금 지급의무가 자동으로 발생하지 않습니다.

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법원은 이를 정면으로 배척했습니다. 핵심 논거는 다음과 같습니다.

피고 주장	법원 판단
공사 진행 상황에 따라 변경 가능하다고 기재됨	계약서에 2018년 4·5월로 명확히 기재되어 있으므로 불확정기한 아님
입주일 변경 시 별도 공지한다고 약정함	이는 피고가 귀책 없이 변경할 사유가 생겼을 때 공지한다는 취지이지, 피고 귀책으로 인한 지연까지 면책된다는 의미 아님
중도금·잔금 납부 기한도 입주일에 연동됨	오히려 이것은 당사자 쌍방이 이행지연에 대한 책임을 별도로 약정한 것임

결론: 입주예정일은 확정기한이며, 피고는 이를 지키지 못하면 지체상금을 지급해야 합니다.

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② 입주지정기간 이후에도 지체상금이 발생하는가 — 동시이행 문제

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사용승인 이후, 피고(시행사)가 입주지정기간을 공지하면서 잔금 납부와 입주를 요청했지만, 상당수 원고들은 잔금을 아직 납부하지 않은 상태였습니다. 피고는 "잔금도 주지 않는데 지체상금이 무슨 말이냐, 입주의무와 잔금 지급의무는 동시이행 관계"라고 항변했습니다.

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법원의 판단은 세심하게 나뉩니다.

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• 입주지정기간 말일까지: 계약서 제5조 제2·3항에 따라 당사자들이 동시이행 항변권을 포기한 것으로 해석 → 피고의 동시이행 항변 불인정
• 입주지정기간 말일 이후: 동시이행 관계 부활 → 피고가 입주의무 이행 제공을 하면 원고들도 잔금을 납부해야 하고, 잔금 납부 없이 입주하지 않은 경우 그 이후 지체상금은 발생하지 않음

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실무적으로 중요한 포인트: 피고가 2020. 1. 31. 사용승인 취득 후 입주지정기간을 공지하고 이행 제공을 했다면, 그 이후부터는 원고들도 잔금을 납부해야 입주할 수 있는 상태가 된다는 것입니다. 이후 잔금을 납부하지 않은 채 입주를 거부한 원고들에 대해서는 그 시점 이후의 지체상금은 인정되지 않았습니다.

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③ 재산세 대납 상계 항변 — 피고의 역공

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피고는 또 다른 항변을 제기했습니다. "사용승인 이후인 2020~2022년도 재산세를 내가 원고들 대신 납부했으니, 그 금액을 지체상금 채권과 상계하겠다"는 것이었습니다.

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법원은 이 항변도 받아들이지 않았습니다. 아파트 공급계약서 제10조 제1항의 '입주지정기간 이후 세금 수분양자 부담' 조항은, 피고가 소유권이전등기 의무의 이행 제공을 한 상태에서 수분양자가 입주를 거부하거나 등기를 이전받지 않는 경우에 부담한다는 의미이지, 피고가 이행 제공을 하지 않은 상태에서도 수분양자가 재산세를 부담해야 한다는 의미는 아니라는 것입니다. 피고 귀책으로 소유권이전등기가 이루어지지 않은 상황에서 피고가 납부한 재산세는 법률상 원인 있는 지출이므로, 원고들에게 구상할 수 없습니다.

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💰 결론 — 얼마나 받았나

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이 사건에서 각 원고들은 약 1,000만 원 내외의 지체상금을 인정받았습니다(각 원고별 별지 인용금액 기재). 분양대금 약 3억 7,000만~3억 8,000만 원의 호실 기준으로, 1차 지체상금(입주예정일 다음 날부터 입주지정기간 말일까지)과 2차 지체상금(잔금 납부 등 이행 제공 후 실제 입주일 전날까지)을 합산한 금액입니다.

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📋 아파트·분양 지체상금 청구 시 반드시 확인할 5가지

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• 계약서에 입주예정일이 '○○년 ○월'로 명시되어 있는지 확인 (불확정기한 주장 방어)
• 계약서에 지체상금 약정 조항(분양대금의 연체이율 동일 적용)이 있는지 확인
• 시행사가 사용승인 취득 후 입주지정기간을 공지했는지, 그 시점 파악
• 잔금 납부 여부 및 이행 제공 관계 정리 (동시이행 항변 대비)
• 시행사가 재산세 대납 등 상계 항변을 제기할 가능성 사전 검토

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💬 마무리 — 집단소송, 혼자 싸우지 않아도 됩니다

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이 사건은 311명이 함께 소송을 제기해서 1인당 최대 1,000만 원 규모의 지체상금을 인정받은 사건입니다. 같은 아파트·지식산업센터·오피스텔 수분양자라면 집단으로 소를 제기하는 것이 훨씬 효율적입니다. 변호사 비용도 나누고, 증거 수집도 함께 하고, 법원도 유사 사건으로 묶어서 처리합니다.

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입주가 6개월 이상 지연됐다면, 지금 바로 계약서를 꺼내 지체상금 조항을 확인하십시오.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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