상가 분양계약 취소 승소 — 설계변경으로 칸막이 생긴 것, 고지 안 했으면 계약 취소됩니다

상가 분양계약 취소, 설계변경 고지의무, 분양대금 반환 소송 — 이 키워드로 검색하고 계신다면, 오늘 소개할 판결이 매우 중요한 참고가 될 것입니다. 분양 당시 보여준 모형도와 전혀 다른 모습으로 준공된 상가, 그리고 그 사실을 알면서도 수분양자에게 알리지 않은 시행사 — 법원은 이를 사기에 의한 계약 취소로 인정하고 분양대금 전액 반환을 명령했습니다.

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🏢 사건 개요 — 남양주 근린생활시설, 7억 8,550만 원 분양대금 반환 판결

이 사건(의정부지방법원 남양주지원 2023가합52998, 2025. 1. 10. 선고)은 경기도 남양주시 소재 근린생활시설(상가)을 분양받은 수분양자 3명이 분양사업 시행사의 수탁·시행사를 상대로 분양대금 반환을 청구한 사건입니다.

 

원고들의 분양대금은 다음과 같습니다.

계약일은 원고 B·C가 2021년 4월 5일, 원고 A가 2021년 4월 12일이었고, 각자 계약금·중도금 일부까지 납부한 상태였습니다.

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🔍 사건의 핵심 — "분양 당시 없던 유리 칸막이·기둥이 생겼다"

이 사건의 핵심 쟁점은 2차 설계변경이었습니다.

 

원래 이 건물은 2020년 7월 건축허가를 받았고, 허가 직전 기준의 2층 평면도(2019년 12월 기준)에는 각 상가 앞 공용부분에 기둥 3개만 있었습니다.

 

그런데 이후 건물 2층에 실내주차장을 추가하는 제2차 설계변경이 이루어지면서, 남양주시가 2021년 1월 20일 이를 승인했습니다. 이 설계변경 이후의 평면도(2020년 12월 기준)에는 각 상가 앞 공용부분에 기둥 3개를 감싸는 유리 칸막이(외벽)가 추가되고, 그 부분에 '실내주차장'이라는 표기까지 생겼습니다.

 

문제는 타이밍입니다.

 

설계변경 승인이 난 것은 2021년 1월 20일이었고, 원고들이 분양계약을 체결한 것은 불과 2~3개월 뒤인 2021년 4월이었습니다.

 

즉, 피고는 설계변경이 완료된 상태에서 계약을 체결하면서도 이를 알리지 않은 것입니다.

 

오히려 분양 모형도에는 각 상가 앞 공용부분에 기둥 3개만 표시되어 있었고, 피고 측 분양 담당 직원은 원고들에게 "기둥 옆에 공간이 있다"고 안내했습니다.

 

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⚖️ 법원의 판단 — "설계변경 고지 안 한 것은 기망행위"

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

 

① 고지의무 위반이 기망행위에 해당한다

 

대법원 판례(2005다5812 등)에 따르면, 부동산 매매에서 매도인이 알고 있는 사항으로서 거래 상대방이 알았다면 계약을 체결하지 않았을 중요한 사항은 사전에 고지해야 할 의무가 있으며, 이를 어기는 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.

 

법원은 이 사건에서 피고가 계약 체결 전 이미 설계변경 사실을 알고 있었고, 분양 계약서에 첨부된 건물 평면도에는 설계변경 전 도면이 그대로 사용됐다는 점을 지적했습니다.

 

② 공용부분 구조 변화는 수분양자에게 중대한 영향을 미친다

 

법원은 상가를 분양받는 수분양자의 판단은 전용부분의 구조뿐만 아니라 전용부분의 이용과 가치에 영향을 주는 공용부분의 구조와 사용형태도 고려한다고 봤습니다.

 

실제로 문제가 된 칸막이는 상가 앞 공용부분 전체가 유리벽으로 막혀 채광, 통행성, 외부 시인성이 크게 저해되는 구조였습니다. 판결문에 첨부된 현장 사진을 보면, 한쪽 상가 앞은 유리 칸막이로 완전히 막혀 있는 반면, 맞은편 같은 구조의 호실 앞은 완전히 탁 트인 대조적인 모습이 확인됩니다.

 

③ 수분양자들은 사용승인 후에야 비로소 변경 사실을 알았다

 

원고들은 2023년 8월 사용승인이 난 뒤 현장을 방문하면서 처음으로 칸막이 설치 사실을 알게 됐습니다. 이후 인접 상가 수분양자들과 함께 관리사무소와 시공사에 문제를 제기했지만, 시공사로부터 "관리단이 구성되지 않으면 칸막이 철거가 불가하다"는 답변만 받았고, 결국 소송을 제기했습니다.

 

④ 반소는 전부 기각

 

피고는 원고들이 설계변경에 동의했다는 취지로 반소를 제기하며 계약금 반환을 청구했지만, 법원은 설계변경 동의가 이번 칸막이 설치에 관한 것이 아니라는 점을 들어 반소를 전부 기각했습니다.

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📌 이 판결에서 상가 수분양자들이 반드시 확인해야 할 3가지

첫째, 계약 체결 시점과 설계변경 승인 시점을 반드시 확인하세요

 

분양계약 전에 이미 설계변경이 있었다면, 시행사는 이를 반드시 알려야 합니다. 알리지 않았다면 기망에 의한 계약 취소 주장이 가능합니다.

 

둘째, 분양 당시 첨부된 도면과 실제 준공 도면을 비교하세요

 

계약서에 첨부된 평면도가 실제 시공과 다르다면, 이는 고지의무 위반의 핵심 증거가 됩니다. 특히 공용부분의 구조 변화는 상가 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

셋째, 수익 기대를 전제로 한 분양계약일수록 공용부분 구조가 중요합니다

 

상가는 채광, 동선, 외부 노출도가 매출과 직결됩니다. 공용부분이 어떻게 변경됐는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

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✅ 결론

이 판결은 "설계변경이 있었다는 사실만으로 고지의무가 완성되지 않고, 그 변경이 수분양자의 이익에 영향을 미칠 수 있는 것이라면 구체적이고 적극적인 고지가 필요하다"는 점을 분명히 했습니다.

 

저는 지식산업센터·오피스텔·상가·생활형숙박시설 분양 관련 소송을 100건 이상 수행해왔습니다. 분양대금 반환은 단순한 소비자 분쟁이 아닌, 수억 원이 걸린 법적 싸움입니다. 계약 체결 경위부터 도면, 설계변경 이력까지 면밀히 검토해야 승소 가능성이 높아집니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층

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