상가 분양 후 기둥이 생겼다? — 실사용 면적 13~21% 감소, 법원이 35억 분양대금 반환 명령한 이유

상가 분양 기둥 하자, 실사용 면적 감소, 분양대금 반환 소송 — 이 키워드로 검색하고 있다면, 오늘 소개할 판결이 아주 중요한 참고 자료가 될 것입니다. 세종특별시 근린생활시설을 분양받은 수분양자 8명이 시행사·시공사를 상대로 제기한 소송에서, 대전지방법원은 분양대금 전액 반환을 명령했습니다. 총 반환 규모만 약 35억 원에 달하고, 계약금을 낸 날부터 연 6%의 법정이자까지 더해졌습니다.

---

🏢 사건 개요 — 세종 근린생활시설 수분양자 8명, 집단 해제 소송

이 사건(대전지방법원 2020가합100042, 2021. 1. 7. 선고)은 세종특별시 K 일원에 신축된 L 근린생활시설의 수분양자 8명이 시행사 2곳을 상대로 분양대금 반환을 청구한 사건입니다. 각 수분양자가 납부한 분양대금은 다음과 같습니다.

 

수분양자들은 계약금, 5회에 걸친 중도금, 잔금까지 분양대금 전액을 완납한 상태였습니다. 그런데 완공 후 현장을 확인한 순간 — 상가 내외부에 예상치 못한 기둥과 돌출 벽체가 곳곳에 설치되어 있었습니다.

---

🔍 무슨 일이 있었나 — 화재와 설계변경, 그리고 기둥

① 공사 중 화재 발생

 

이 사건 상가 시설이 완공되기 전인 2018년 6월 26일, 공사 현장에서 화재가 발생했습니다. 이후 시행사들은 수분양자들에게 화재로 인한 설계변경 사항을 통보했습니다.

 

② 구조물량·파일 증가로 설계변경

 

화재 이후 시행사들은 최초 인허가 당시보다 구조물량 및 파일 개수를 증가시키는 방향으로 설계를 변경하고, 변경된 설계에 따라 공사를 진행했습니다.

 

③ 완공 후 확인된 구조적 문제 — 기둥과 돌출 벽체

 

2019년 6월 사용검사 확인을 받은 후 수분양자들이 입점 절차를 진행하면서 각 상가의 실태를 확인했습니다. 그 결과 아래와 같은 심각한 구조적 문제가 발견됐습니다.

 

 

단순히 공간이 좁아진 것이 아니었습니다. 분양 당시 제시했던 홍보 이미지·소형 모형과 전혀 다른 모습이었고, 기등으로 인해 외부에서의 시야가 차단되어 영업 자체가 심각하게 제한되는 상황이었습니다.

---

⚖️ 법원의 판단 — "이것은 하자담보책임의 중대한 하자"

① 하자담보책임에 의한 계약 해제 인정

 

법원은 민법 제580조, 제575조 제1항에 따라, 완공된 집합건물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 수분양자는 하자담보책임을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 밝혔습니다(대법원 2000다18506, 2002다2485 판결 등 참조).

 

특히 법원은 "각 상가 내부에 설치된 기둥으로 인해 이 사건 상가 시설의 하중이 전달될 것을 고려하면, 위 기둥을 철거하는 방식으로 하자를 보수하는 것도 불가능하다"고 판단했습니다. 즉, 보수로도 해결이 안 되는 본질적 하자라는 것입니다.

 

② 시행사의 "설계변경 동의서에 서명했으니 알고 있었다"는 주장 — 기각

 

시행사들은 수분양자들이 설계변경 동의서에 서명했으므로 구조 변화를 인지하고 있었다고 주장했습니다.

 

그러나 법원은 설계변경 동의서에 "기둥의 위치나 형태, 구체적인 변경 내용"에 관한 내용이 없었고, 당시 분양 담당 직원들도 기둥의 구체적인 위치·규격·영향에 대해 명확히 설명하지 않았다고 판단했습니다. "동의서에 서명했다고 해서 이 사건 각 상가에 이러한 기둥이 생길 것까지 동의한 것으로 볼 수 없다"는 결론이었습니다.

 

③ "분양 홍보물·소형 모형대로 짓겠다는 계약 내용이 있었다" — 인정

 

법원은 수분양자들이 계약 체결 당시 분양 홍보 이미지와 소형 모형대로 건물이 시공될 것으로 믿고 계약했다는 점을 인정했습니다. 분양 당시 이미지에는 O호와 P호 사이에 약 1.4m 폭의 기둥이 설치되어 외부 시야가 차단된다는 내용이 전혀 없었습니다.

 

④ "화재로 인한 구조 보강은 시행사 책임 범위"

 

시행사들은 구조 보강이 불가피한 사정으로 인한 것이라고 주장했지만, 법원은 그것이 시행사의 의무 이행 과정에서 발생한 것이므로 원고들이 당연히 수인해야 할 사유가 아니라고 판단했습니다.

 

⑤ 반환 범위 — 계약금 납부일부터 연 6% 법정이자 포함 전액

 

법원은 민법 제548조에 따라 계약 해제 시 원상회복 의무가 발생하며, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산해야 한다고 판결했습니다. 원고들이 계약금을 낸 2016년 7월부터 갚는 날까지 연 6%의 이자가 인정됐습니다.

---

📌 이 판결에서 상가 수분양자들이 반드시 알아야 할 3가지

첫째, 기둥·돌출 벽체로 인한 실사용 면적 13~21% 감소는 "중대한 하자"입니다

 

단순한 마감재 불량이나 작은 결함과 달리, 상가의 통행성·시야·영업 기능에 직접 영향을 주는 구조적 문제는 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 하는 중대한 하자로 인정될 수 있습니다.

 

둘째, 설계변경 동의서에 서명했더라도 해제권은 살아있을 수 있습니다

 

서명한 동의서가 구체적인 구조 변화 내용을 담고 있지 않다면, 그 서명만으로 하자에 동의했다고 볼 수 없습니다. 동의서의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

 

셋째, 계약금 납부일부터 법정이자까지 돌려받을 수 있습니다

 

계약이 해제되면 이미 납부한 전체 분양대금을 반환받을 수 있을 뿐 아니라, 납부한 날부터 연 6%의 법정이자도 함께 받을 수 있습니다.

 

---

저는 지식산업센터·오피스텔·상가·생활형숙박시설 관련 분양계약 소송을 100건 이상 수행해왔습니다. 상가 분양 후 기둥·벽체·구조 변경으로 피해를 입으셨다면, 지금 바로 상담을 받아보시기 바랍니다.

---

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층

---