법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 의왕스마트시티 수분양자 비상대책위원회, 분양사기피해대책연합과 함께 2026. 4. 14. 국토교통부에 개정안에 대한 공식 의견서를 제출했습니다

 

건축물분양법 시행령, 준공 지연 해약, 입주예정일 변경, 수분양자 보호 — 2026년 4월, 국토교통부가 건축물분양법 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 오피스텔·지식산업센터 등 비아파트 건축물 수분양자의 해약 사유를 명문화한 이번 개정안은 분양 피해자들이 오랫동안 요구해온 조치입니다. 그런데 과연 충분한가요?

 

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 의왕스마트시티 수분양자 비상대책위원회, 분양사기피해대책연합과 함께 2026. 4. 14. 국토교통부에 개정안에 대한 공식 의견서를 제출했습니다. 개정안의 긍정적 내용과 반드시 보완되어야 할 미비점을 정리합니다.

 

 

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1. 개정안이 담은 것 — 4가지 해약 사유의 명문화

 

이번 시행령 개정안은 현행 제9조의 불명확한 시정명령 기반 해약 조항을 대체하여, 다음 4가지 해약 사유를 법령에 명시했습니다.

 

해약 사유	내용
① 중대 하자	중대 하자 또는 현저한 시공 차이로 인한 계약 목적 달성 불능
② 준공 지연	준공예정일로부터 3개월 초과 준공 지연
③ 이중분양	이중분양으로 인한 소유권이전등기 의무 이행 불가
④ 계약 위반	계약의 주요 사항 위반으로 인한 계약 목적 달성 곤란

 

이 4가지 기준은 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서에서 이미 검증된 내용입니다. 아파트에는 이미 있던 보호 장치를 오피스텔·지식산업센터 수분양자에게도 동등하게 적용한다는 점에서 의미 있는 진전입니다.

 

특히 "준공예정일로부터 3개월 초과 지연" 시 해약 가능하다는 기준의 명문화는 중요합니다. 지금까지 준공 지연 분쟁은 계약서 문구와 민법 일반원칙에만 의존해왔고, 사업자가 준공을 반복 지연하면서 수분양자의 해약권 행사를 사실상 봉쇄하는 관행이 만연했습니다.

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2. 개정안의 구조적 허점 — 입주예정일을 바꾸면 3개월도 무의미해진다

 

그런데 개정안에는 치명적인 허점이 있습니다.

 

분양사업자가 입주예정일(준공예정일)을 일방적으로 변경할 수 있다면, 3개월 기산점 자체가 계속 뒤로 밀립니다.

 

수분양자가 3년, 5년을 기다려도 "아직 변경된 입주예정일로부터 3개월이 경과하지 않았다"는 상황이 구조적으로 만들어집니다. 개정안이 명문화한 해약 사유가 사문화되는 것입니다.

 

이는 현재 법원에서도 활발히 다루어지는 쟁점입니다. 다수의 하급심 판결은 공통적으로 다음과 같이 판시하고 있습니다.

"입주예정일은 수분양자의 이사·자금·학교 등 생활계획의 핵심 기준이고, 해제권과 지체상금의 기준시점이다. 이를 사업자가 임의로 변경할 수 있다고 해석하면 관련 조항이 무의미해진다."

 

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3. 법원이 인정하는 입주예정일 일방 변경의 무효 — 3가지 경로

 

이미 법원은 여러 판결에서 입주예정일의 일방적 변경이 효력이 없다고 판단하고 있습니다.

 

① 민법 제103조(반사회질서) 위반 무효

 

수원지방법원 평택지원(2025가단52750)은 "추후 통보로 변경계약 체결을 갈음한다"는 계약 조항이 분양사업자에게 부당한 이득을 주고 수분양자에게 부당한 수인의무를 지우며 약정해제권을 형해화한다는 이유로 민법 제103조 위반으로 무효라고 판단했습니다.

 

② 개별 동의 없는 일방 변경의 효력 부정

 

서울중앙지방법원(2025가단42725)은 설령 변경 자체가 가능하더라도, 수분양자에 대한 개별 통지와 동의 없이 이루어진 일방적 통보만으로는 기준일이 변경되지 않는다고 보았습니다.

 

③ 약관규제법 위반 무효

 

서울중앙지방법원(2023가단5459607, 2023가단5279955)은 수분양자의 의사와 무관하게 입주예정일을 자동 연장하여 지체상금 책임을 실질적으로 면제시키는 조항이 약관규제법에 위반하여 무효라고 판단했습니다.

 

법원은 이미 방향을 잡아가고 있습니다. 법령이 이를 명확히 뒷받침해야 합니다.

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4. 해약권 행사의 또 다른 함정 — "사후 이행제공"으로 해약이 소멸?

 

개정안에는 해약권 행사 절차와 효력 발생 시점에 관한 규정이 없습니다. 이것도 큰 문제입니다.

 

현재 판결 중에는 수분양자의 해약 통지가 도달하기 전에 사업자가 사용승인을 받고 입주지정기간을 통지하면 해약권이 소멸할 수 있다고 보는 판결이 있습니다(수원지방법원 평택지원 2024가합11469, 서울중앙지방법원 2024가합58348).

 

반면 해약 통지가 사업자의 이행제공보다 먼저 도달한 경우에는 해약의 효력이 유지된다고 본 판결도 있습니다(서울고등법원 2025나206764).

 

해약 통지 하루 차이로 수천만 원의 분양대금 반환 여부가 달라집니다. 이런 극단적인 불확실성을 수분양자가 고스란히 감수해야 하는 현재 구조는 개선이 필요합니다.

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5. 의견서가 요구하는 4가지 보완

법무법인 휘명과 피해자 단체들이 국토교통부에 제출한 의견서의 핵심 요구 사항을 정리하면 다음과 같습니다.

 

구분	보완 요청 내용
입주예정일 변경 요건	수분양자 전원의 개별 서면 동의 없는 일방 변경 금지 명문화
자동연장 조항 금지	"추후 통보 변경" 등 약관 조항의 명시적 무효 확인 규정 신설
해약권 행사 효력	해약 통지 후 사후 이행제공으로 인한 해약 효력 소멸 방지 규정 신설
적용 범위 확대	기존 수분양자 보호를 위한 경과규정 또는 안내 조치 마련

 

6. 기존 수분양자는 어떻게 해야 하나

 

개정안은 공포 후 새로 분양신고를 하는 건물부터 적용됩니다. 현재 분양 지연 피해를 입고 있는 기존 수분양자에게는 개정안이 직접 적용되지 않습니다.

 

그러나 기존 수분양자들도 다음 근거를 통해 해약 및 분양대금 반환 청구가 가능합니다.

☑ 민법상 채무불이행(이행지체)에 의한 해제권 행사

☑ 약관규제법에 의한 입주예정일 자동연장 조항 무효 주장

☑ 건축물분양법 현행 규정에 따른 해약 가능 사유 확인

☑ 민법 제103조(반사회질서) 위반으로 일방 변경 조항 무효 주장

 

법령 개정 이전에도 법원은 이미 수분양자 보호 방향으로 판결을 내리고 있습니다. 법적 대응을 포기할 필요가 없습니다.

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마치며

 

건축물분양법 시행령 개정안은 비아파트 수분양자 보호를 위한 중요한 첫걸음입니다. 그러나 입주예정일 일방 변경을 방치하는 구조 속에서는 준공 지연 3개월 해약 사유가 사문화될 위험이 있습니다. 법령이 현장에서 실제로 작동하려면, 입주예정일 변경 금지·해약권 행사 효력 보호·적용 범위 확대라는 세 가지 보완이 반드시 이루어져야 합니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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