2026년 4월, 분양계약 분쟁의 판도가 바뀌는 법령 개정이 시작됐습니다.
국토교통부는 2026년 4월 3일, '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안을 입법예고했습니다. 40일간의 예고 기간을 거쳐 신속히 개정을 추진할 예정이라고 하니, 오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 등 건축물 분양계약을 체결했거나 체결을 앞둔 분이라면 지금 바로 내용을 파악해두는 것이 중요합니다.
📌 이번 개정안, 어떤 건물에 적용되나요?
이번 시행령 개정안의 적용 대상은 다음과 같습니다.
- 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상 분양 건축물
- 30호실 이상 오피스텔
- 30호실 이상 생활형숙박시설
쉽게 말하면, 중소형 이상의 분양 건물 거의 대부분이 이 개정안의 영향권에 들어옵니다. 개인 투자자나 기업이 분양받은 지식산업센터, 오피스텔, 생숙도 마찬가지입니다.
📌 핵심 변경 ① — 시정명령 해약 사유, '목적 달성 불가' 요건 추가
현행 법령에서는 분양사업자가 시정명령 처분을 받기만 하면, 그 사유가 상대적으로 경미하더라도 수분양자가 계약 해약을 요구할 수 있었습니다. 분양 신고 내용과 광고 내용이 다를 경우 등이 대표적인 사례입니다.
개정 후에는 달라집니다.
시정명령 처분이 있더라도, 해당 위반행위로 인해 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우에 한해서만 해약이 가능하도록 기준이 변경됩니다.
이 부분은 양면성을 가집니다. 불필요한 소송을 줄인다는 취지는 이해할 수 있지만, 반대로 수분양자 입장에서는 해약 요건이 사실상 높아진다는 의미이기도 합니다. '계약 목적 달성 불가'라는 요건이 인정받으려면, 단순히 위반 사실의 존재만으로는 부족하고 그로 인한 실질적 피해를 입증해야 합니다.
📌 핵심 변경 ② — 공정위 아파트 표준공급계약서 해제 사유 준용
이번 개정안의 또 다른 축은 수분양자 보호 강화입니다.
공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 이미 포함되어 있는 계약해제 사유들을, 건축물분양법령에도 준용 반영하기로 했습니다. 지금까지는 아파트에는 적용되던 보호 조항이 오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 수분양자에게는 충분히 적용되지 않는 경우가 있었는데, 이 격차를 줄이는 방향입니다.
현재 법령상 계약해제 사유는 다음과 같습니다.
| 입주 지연 | 약정 입주예정일로부터 3개월 이상 지연 |
| 이중 분양 | 이중분양으로 인해 소유권이전등기가 불가능한 경우 |
| 하자 및 차이 | 중대한 하자, 실제 시공 건물과 현저한 차이, 중요사항 위반으로 계약 목적 달성 불가 |
여기에 공정위 표준공급계약서의 추가 해제 사유들이 더해질 경우, 수분양자의 법적 보호 범위는 한층 넓어지게 됩니다.
📌 변호사가 바라본 이번 개정의 의미
저는 지난 17년간 분양계약 관련 소송을 100건 이상 수행해 왔습니다. 특히 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 수분양자를 대리한 경험이 많습니다.
이번 개정안을 보면서 가장 먼저 느낀 것은 '칼날이 양쪽에 붙어 있다'는 점입니다.
시정명령 해약 요건이 강화되는 부분은 분양사업자에게 유리하게 작용할 여지가 있습니다. 반면 공정위 표준공급계약서 해제 사유를 준용하는 부분은 수분양자 입장에서 긍정적입니다.
결국 '분양계약의 목적을 달성하기 어렵다'는 요건을 어떻게 법원이 해석하느냐, 공정위 표준계약서의 어떤 조항이 건축물분양법에 준용되느냐에 따라 실질적인 승패가 갈릴 것입니다. 개정 이후의 판례가 쌓이기 전까지, 분쟁 발생 초기부터 전문변호사의 도움을 받는 것이 그 어느 때보다 중요해집니다.
📌 분양계약 해제를 고민 중이라면
이번 법령 개정안은 아직 입법예고 단계입니다. 하지만 개정 방향은 명확하게 제시됐고, 국토부가 '신속히' 개정을 추진하겠다고 밝힌 만큼 올해 안에 시행될 가능성이 높습니다.
분양계약 해제나 분양대금 반환 소송을 검토 중이시라면, 개정 이전에 전략을 정리해두는 것이 유리할 수 있습니다. 개정 후에는 법적 요건이 달라질 수 있기 때문입니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
분양계약 해제, 분양대금반환 소송, 건축물분양 관련 분쟁 상담 환영합니다.
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