[건축물분양법 위반] 설계변경 동의 없이 마감재 바꿨다가 대표이사·법인 모두 벌금형 — 부산지방법원동부지원 2023고단1012 판결 분석

🔑 이 글의 핵심 요약

​

분양사업자가 수분양자(분양받은 사람) 전원의 동의 없이 건물 마감재 등을 설계변경했을 때, 형사처벌을 받는다는 사실을 알고 계셨나요? 2024년 11월 19일, 부산지방법원동부지원은 이 문제로 기소된 분양사업자 법인과 그 대표이사에게 각 벌금 1,000만 원을 선고했습니다. 분양계약을 체결한 수분양자라면, 이 판결이 내 권리와 어떻게 연결되는지 반드시 확인하셔야 합니다.

---

📋 목차

​

1. 사건 개요
2. 무슨 설계변경이 문제였나?
3. 법원의 판단 — 세 가지 쟁점
4. 이 판결이 수분양자에게 갖는 의미
5. 내가 피해자라면? 구제 방법
6. 변호사 상담

---

1. 사건 개요

항목	내용
법원	부산지방법원동부지원
사건번호	2023고단1012
죄명	건축물의 분양에 관한 법률 위반
피고인	분양사업자 ㈜B 및 대표이사 A
선고일	2024. 11. 19.
결과	법인·대표이사 각 벌금 1,000만 원

부산 기장군 소재 지하 1층·지상 6층, 연면적 약 40,871㎡ 규모의 근린생활시설 건물이 배경입니다. 이 건물의 분양사업자가 사용승인 전에 마감재 등을 무단으로 설계변경했고, 수분양자 전원에게 법정 방식의 서면동의를 받지 않았다는 것이 범죄 사실의 핵심입니다.

---

2. 무슨 설계변경이 문제였나?

​

2018년 6월, 사업자는 다음과 같은 설계변경을 했습니다.

​

• 바닥 마감재 변경: 자기질 타일 → 페인트 처리
• 방수 공법 변경: 액체방수 → 시트방수 제거
• 주차장 마감 변경: 면코리 및 수성페인트 → 에폭시
• 외부 유리 변경: 강화유리 → EETE 유리
• 전기실 마감 변경: 수성페인트 처리 방식 변경
• 환기 배기구 변경: 일반 시로코팬으로 교체
• 수배전반 고압반 차단기 개소 변경: 7개소 → 3개소

​

➡️ 한마디로 말해, 분양계약 당시 약속했던 자재보다 등급이 낮거나 방식이 달라진 마감재로 교체한 것입니다. 이것이 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 설계변경에 해당합니다.

---

3. 법원의 판단 — 세 가지 쟁점

​

쟁점 ①: 관리형 토지신탁 구조에서 ㈜B가 '분양사업자'인가?

​

피고인 측은 "토지신탁계약으로 건축주 명의는 신탁사(㈜C)이고, ㈜C이 분양사업자이므로 ㈜B는 건축물분양법 제7조의 의무 주체가 아니다"라고 주장했습니다.

​

법원은 이를 기각했습니다.

계약서 상 ㈜C은 명목상 건축주에 불과하고, 실질적인 사업 주체는 ㈜B임이 인정된다.

설계·감리 업무는 ㈜B의 업무로 규정되어 있고, ㈜C의 책임도 ㈜B가 연대해 부담하도록 약정되어 있다.

👉 핵심 포인트: 관리형 토지신탁 구조라도 실질적 시행사에게 형사책임이 귀속됩니다.

---

쟁점 ②: 동의 절차를 일부 위반한 경우도 처벌되는가?

​

피고인 측은 "동의서를 받긴 했다. 첨부서류 누락은 절차 위반일 뿐, 별도의 형사처벌 규정이 없다"고 주장했습니다.

​

법원은 이 역시 기각했습니다.

​

건축물분양법 제7조 제1항과 같은 법 시행규칙 제8조 제1항은 '설계변경을 한 건축사의 도장이 날인된 관련 도서와 설명서를 전자문서 방법으로 미리 제공'할 의무를 명시하고 있습니다. 이 절차를 생략한 채 동의를 받은 것은 동의를 받지 않은 것과 동일하게 처벌됩니다.

---

쟁점 ③: 대표이사에게 고의가 인정되는가?

​

피고인 A는 "동의를 받은 것으로 알았다"고 주장했습니다.

​

법원은 압수수색 당시 공사계약서 보관 파일에 '설계미동의'라고 직접 기재된 사실이 발견된 점 등을 근거로 고의를 인정했습니다.

---

4. 이 판결이 수분양자에게 갖는 의미

​

이 판결은 단순한 형사 판결로 끝나지 않습니다. 민사적으로도 다음과 같은 구제 수단을 검토할 수 있습니다.

구제 수단	내용
분양대금 반환청구	설계변경이 계약 내용과 다른 경우, 착오·사기를 이유로 한 취소 및 반환청구
손해배상청구	마감재 등급 하락으로 인한 재산상 손해
채무불이행 기반 계약해제	이행이 계약 내용과 다른 경우

✅ 특히 수분양자 측이 설계변경 동의서에 서명했더라도, 법정 방식(건축사 날인 도서 첨부 + 전자문서 교부)을 갖추지 않은 동의서라면 무효 주장이 가능합니다.

---

5. 내가 피해자라면? 체크리스트

​

아래 항목에 해당된다면 즉시 법률 검토가 필요합니다.

​

• 분양계약 체결 당시와 실제 시공된 마감재가 다르다
• 설계변경 동의서를 작성했지만, 건축사 도장이 날인된 도면을 받은 기억이 없다
• 입주 후 설계변경 사실을 처음 알았다
• 분양사업자가 신탁사 명의로 사업을 진행했다

---

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

분양계약 분쟁(지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·생활형숙박시설) 100건 이상 수행. 설계변경, 마감재 변경, 분양대금 반환 소송 전문.

📞 02-558-1600

📧 parkbyon77@naver.com

📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층 (선릉역 10번 출구)