분양계약 해제 + 시정명령 + 분양대금 반환 | 대법원이 수분양자 손 들어줬다 (2025다215248)

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2025년 12월 24일, 대법원이 분양계약 해제와 관련한 매우 중요한 판결을 선고했습니다. 사건번호 2025다215248, 이른바 "시정명령 약정해제" 사건입니다. 결론부터 말씀드리면, 분양계약서에 '시정명령을 받은 경우 해제 가능'이라고 적혀 있다면, 그 시정명령의 내용이 가볍든 무겁든 계약을 해제할 수 있다는 것이 대법원의 최종 판단입니다.

이 판결은 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설 등 비아파트 분양 피해자들에게 직접적으로 적용될 수 있는 매우 의미 있는 판결입니다.

 

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📌 사건의 배경: 어떤 일이 있었나?

대구 남구에 위치한 오피스텔을 분양받은 수분양자 3명은 2021년 3월~4월, 각각 3억 5,000만 원~3억 5,700만 원에 분양계약을 체결했습니다. 계약서 제2조 제4항 제5호에는 다음과 같은 약정해제조항이 있었습니다.

"매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 본 계약을 해제할 수 있다."

그런데 2024년 3월, 시행사(매도인)가 대구광역시 남구청장으로부터 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받게 됩니다. 이유는 분양광고에 "지구단위계획 수립 여부" 항목을 포함시키지 않았다는 것이었습니다.

수분양자들은 즉시 내용증명을 발송해 분양계약을 해제하겠다고 통보했고, 분양대금 반환 소송을 제기했습니다.

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📌 1·2심의 판단: "경미한 위반이라 해제 안 된다"

1심과 2심(원심)은 모두 수분양자의 청구를 기각했습니다.

논리는 이랬습니다. "시정명령을 받았다는 사실만으로는 부족하고, 그 위반 내용이 계약 목적을 달성하기 어렵게 할 정도로 중대해야 한다. 이 사건 시정명령은 경미한 광고 누락에 불과하므로 해제권을 행사할 수 없다."

이는 그동안 하급심 법원들이 시행사 측 논리를 상당 부분 받아들이던 관행적 판단 방식이었습니다. 계약서에 명확히 적혀 있는 문구임에도, 법원이 위반의 경중을 다시 판단해서 수분양자의 해제권을 제한한 것입니다.

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📌 대법원의 판단: "계약서 문언대로 해제 가능"

대법원 제2부(주심 박영재 대법관)는 원고들의 청구를 기각한 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 서울고법으로 되돌려보냈습니다.

대법원이 제시한 핵심 법리는 두 가지입니다.

① 약정해제권의 발생요건은 계약서가 결정한다

이 사건 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법에서 '분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항'을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 이 사건 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이고, 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다고 판시했습니다.

② 문언이 명확하면 문언대로 해석해야 한다

계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다는 법리를 제시했습니다.

📌 이 판결이 중요한 이유 3가지

첫째, 비아파트 분양계약 해제의 문을 넓혔습니다.

이 판결은 아파트뿐 아니라 생숙(생활숙박시설), 지산(지식산업센터) 분양계약을 체결했거나 앞두고 있는 수분양자에게도 동일하게 적용되는 기준입니다.

둘째, 하급심의 관행을 명확히 바로잡았습니다.

그동안 수많은 1·2심 재판부가 "경미한 위반이므로 해제 불가"라는 논리로 수분양자들의 청구를 기각해 왔습니다. 이 판결은 그 관행에 쐐기를 박은 것입니다.

셋째, 내용증명의 중요성을 다시 한번 확인해 줬습니다.

시정명령 사실을 알게 되는 즉시, 빠른 내용증명 발송이 해제권 행사의 출발점입니다. 타이밍을 놓치면 분양대금을 돌려받을 기회를 잃을 수 있습니다.

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📌 지금 바로 확인해야 할 체크리스트

분양계약서를 펼쳐보세요. 아래 항목에 해당하면 전문 변호사와의 상담이 필요합니다.

✅ 계약서에 "시정명령 시 해제 가능" 조항이 있다

✅ 시행사(매도인)가 건축물분양법, 행정처분을 받은 사실이 있다

✅ 분양대금 납부 후 시장 상황이 악화되어 계약 해제를 고려 중이다

✅ 시행사가 "경미한 위반이라 해제 안 된다"고 주장하고 있다

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저는 분양계약 수분양자 측 소송을 2026년 3월 현재 100건 이상 수행하거나 수행 중인 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설 분양 피해 사건에서 축적된 실전 경험으로 정확한 법률 조력을 제공합니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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