수선적립금 징수·적립·방법 총정리 — 집합건물 관리단이 꼭 알아야 할 법적 요건

 

수선적립금, 집합건물법, 관리단집회 결의 — 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 등 집합건물을 관리하거나 소유하고 계신 분들이라면 반드시 알아두셔야 할 개념입니다. 최근 집합건물법 시행령 개정으로 수선적립금 제도가 명문화되면서, 관리단과 구분소유자 모두에게 새로운 의무가 생겼습니다. 오늘은 징수·적립·사용 세 단계 중 징수, 적립 단계에 대해서 나누어 핵심만 정리해드리겠습니다.

 

사용은 다음 글을 통해 정리해 말씀드리겠습니다.

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1. 수선적립금이란? — 아파트 '장기수선충당금'과 무엇이 다른가

 

아파트에는 장기수선충당금이 있습니다. 공동주택관리법에 따라 엘리베이터, 외벽, 지붕 등 주요 시설의 교체·보수를 위해 매달 적립하는 돈이죠. 그런데 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 생활형숙박시설 등 집합건물법 적용 건물에는 지금까지 이에 상응하는 제도가 명확하지 않았습니다.

 

이 공백을 메우기 위해 도입된 것이 바로 수선적립금입니다. 집합건물법 제17조의2와 시행령 제5조의3·제5조의4가 근거 조문입니다.

 

단, 이미 공동주택관리법 등 다른 법률에 따라 장기수선충당금이 징수·적립되고 있는 건물이라면 수선적립금을 별도로 징수할 수 없습니다. 이중 징수는 법으로 금지되어 있습니다.

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2. 징수 — 아무 때나 걷을 수 없다

 

① 먼저 수선계획이 있어야 한다

 

수선적립금을 징수하려면 수선계획이 먼저 수립되어 있어야 합니다. 수선계획 없이 징수부터 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

 

수선계획에는 아래 7가지 사항이 포함되어야 합니다(시행령 제5조의3).

포함 사항	내용
계획기간	수선계획의 유효기간
수선대상 및 방법	외벽 보수, 옥상 방수, 급수·배수관 교체, 창·현관문 개량 등
수선주기	수선대상별 예상 수선주기
비용 추산액	계획기간 내 수선비용 추산액 및 산출근거
재검토주기	수선계획 자체의 갱신·검토 주기
사용절차	수선적립금의 사용절차 (반드시 수선계획에 명시 필요)
기타	관리단집회 결의로 추가 지정한 사항

수선계획이 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 수선적립금을 징수했다면, 이는 하자 있는 결의로 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

 

② 관리단집회 통상결의가 원칙

 

징수를 위해서는 관리단집회 결의가 필요합니다. 규약에 달리 정한 바가 없으면 구분소유자 및 의결권 각 과반수의 찬성(통상결의)으로 결의합니다.

 

③ 관리비와 반드시 구분하여 징수

 

수선적립금은 관리비와 같은 항목으로 묶어서 징수할 수 없습니다. 별도 항목으로 구분하여 징수하는 것이 법적 의무입니다(시행령 제5조의4 ①). 실무상 고지서에 항목을 분리하고 계좌도 별도 운용해야 합니다.

 

④ 납부 주체와 예외 — 임차인 대납 특약은 유효한가

 

원칙적으로 납부 의무자는 구분소유자이며, 징수된 수선적립금은 관리단에 귀속됩니다(법 제17조의2 ③).

 

그런데 실무에서 자주 문제가 되는 것이 "임차인(세입자)이 수선적립금을 대신 내기로 했다"는 특약입니다.

 

이에 대해 전주지방법원 2021. 6. 3. 선고 2020나11141 판결은 주택법상 장기수선충당금과 관련하여 중요한 판단을 내렸습니다. 법령이 소유자에게 납부 의무를 지도록 한 것은 정책적 판단에 따른 것으로, 임차인이 장기수선충당금을 부담하기로 하는 특약을 배제하는 취지로 보기 어려우므로 그러한 특약은 유효하다고 판시했습니다. 이 법리는 집합건물법의 수선적립금에도 동일하게 적용됩니다.

 

즉, 임차인이 부담하기로 한 특약이 있다면 이는 유효합니다. 단, 임차인이 구분소유자 대신 수선적립금을 납부한 경우, 구분소유자는 그 금액을 임차인에게 지급할 의무가 있습니다(시행령 제5조의4 ④). 분양되지 않은 전유부분에 해당하는 수선적립금은 분양자가 부담합니다(시행령 제5조의4 ②).

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3. 적립 — 어떻게 쌓아야 하는가

 

① 산정 기준

 

기본적으로 전유부분 면적 비율(지분 비율)에 따라 각 구분소유자별 적립액을 산출합니다(시행령 제5조의4 ②). 규약 또는 관리단집회 결의로 달리 정할 수 있습니다.

 

② 적립 주기

 

관리단이 존속하는 동안 매달 적립하는 것이 원칙입니다(시행령 제5조의4 ②).

 

③ 예치 방법

 

은행 또는 우체국에 관리단 명의 계좌를 개설하여 예치해야 합니다(시행령 제5조의4 ③). 규약 또는 관리단집회 결의로 달리 정할 수 있으나, 실무상 관리비 계좌와 별도의 전용계좌를 운용하는 것이 강력히 권고됩니다. 계좌가 혼용되면 감독기관의 감사에서 문제가 될 수 있고, 횡령이나 유용 논란을 피할 수 없습니다.

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4. 감독 — 3억 원 이상이면 외부 회계감사 의무

 

직전 회계연도 말 기준으로 적립된 수선적립금이 3억 원 이상인 건물은 의무적으로 외부 회계감사를 받아야 합니다.

 

또한 집합건물법 제26조의5는 시·도지사 또는 시장·군수가 집합건물을 감독할 때 보고받아야 할 사항의 첫 번째 항목으로 수선적립금 징수·적립·사용에 관한 사항을 규정하고 있습니다. 지자체 감독의 최우선 항목이라는 점을 관리단 실무자들은 반드시 기억하셔야 합니다.

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5. 변호사가 실무에서 자주 보는 문제들

 

8년째 지식산업센터 관리인을 직접 맡고 있는 변호사로서, 현장에서 가장 자주 발생하는 분쟁 유형을 정리해드립니다.

 

☑ 수선계획 없이 수선적립금부터 징수한 경우 → 결의 하자로 다툼 가능

☑ 수선적립금을 관리비와 통합 계좌로 운용한 경우 → 횡령·유용 문제로 비화

☑ 임차인이 낸 수선적립금을 구분소유자가 반환하지 않은 경우 → 부당이득 반환 소송

☑ 미분양 전유부분의 수선적립금을 분양자가 미납한 경우 → 관리단의 징수 청구 가능

☑ 수선계획에 사용절차가 명시되지 않아 사용 승인 분쟁 발생 → 총회 결의 무효 다툼

 

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마치며

 

수선적립금 제도는 오랫동안 비아파트 집합건물 관리의 가장 큰 공백 중 하나였습니다. 법이 명문화되었으니 이제는 관리단도, 구분소유자도, 임차인도 모두 이 제도를 정확히 이해하고 대비해야 합니다. 특히 수선계획 수립 → 결의 → 별도 계좌 적립 → 사용절차 준수라는 흐름을 지키지 않으면 언제든 법적 분쟁의 빌미가 됩니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

변호사 경력 17년 | 집합건물 관리단 분쟁 다수 수행 | 지식산업센터 관리인 8년 현직

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