수선적립금 마음대로 쓰면 횡령? — 집합건물법 개정 후 달라진 사용 규정과 판례 총정리

 

수선적립금 사용 용도, 업무상횡령, 관리단집회 결의 — 집합건물을 관리하거나 구분소유자 또는 입주자로 생활하고 계신 분이라면 반드시 알아두셔야 할 내용이 2021년 집합건물법 개정 이후 크게 달라졌습니다. 특히 수선적립금을 인건비나 일반 관리비로 돌려쓰는 관행이 이제는 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점은, 관리인은 물론 관리단 운영에 관여하는 모든 분들이 주목해야 할 변화입니다.

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1. 수선적립금, 어디에 쓸 수 있나 — 법이 정한 3가지 용도

 

집합건물법 제17조의2 제4항은 수선적립금의 사용 용도를 다음 3가지로 명시적으로 한정하고 있습니다.

 

용도	내용
① 수선계획 공사	미리 수립된 수선계획에 따른 공사
② 긴급 수선	자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사
③ 대여금 변제	위 ①②의 공사에 사용한 금원을 차용한 경우 그 변제

이 3가지 외의 용도로 수선적립금을 사용하는 것은 법 위반입니다. 인건비 지급, 일반 관리비 보전, 운영 자금 충당 등은 모두 허용되지 않습니다. 수선계획에 따른 공사가 아닌 한, 수선적립금은 손댈 수 없는 돈입니다.

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2. 개정 전과 후 — 무엇이 달라졌나

 

개정 전 (2021년 이전)

 

2021년 집합건물법 개정 전에는 수선적립금의 사용 용도가 법에 명확히 규정되어 있지 않았습니다. 이 때문에 관리주체가 수선적립금 명목으로 걷은 돈을 인건비나 운영비로 전용하더라도, 형사 실무에서는 업무상횡령죄의 성립 요건인 '불법영득의사'를 인정하기 어렵다는 이유로 대부분 무혐의 처분이 내려졌습니다.

 

경찰·검찰 입장에서는 "그 돈이 수선 용도로만 써야 한다는 법적 근거가 명확하지 않으니, 마음대로 썼다고 해도 횡령이라 보기 어렵다"는 논리였습니다.

 

개정 후 (2021년 이후)

 

법 개정으로 사용 용도가 명문화되면서, 이제는 용도 외 사용이 곧 업무상횡령죄의 구성요건 해당성을 갖추게 되었습니다. 관리주체가 구분소유자와 입주자들로부터 수선적립금을 받아놓고 이를 인건비 등에 임의 사용하면, 불법영득의사가 있는 것으로 볼 수 있습니다.

 

개정 전후 비교

 

구분	개정 전	개정 후
사용 용도 명문화	없음	법 제17조의2 ④에 명시
용도 외 사용 시	횡령 인정 어려움 (무혐의 다수)	업무상횡령죄 성립 여지 생김
형사 리스크	낮음	높아짐

이 변화는 관리인, 관리위원회, 관리업체 등 관리주체 모두에게 해당됩니다.

 

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3. 수선적립금 사용과 직결된 3가지 중요 판례

 

[판례 1] 관리단집회 결의 없는 수선공사 계약 — 무효

 

대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결

 

집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분 관리행위에는 관리단집회 결의가 필요합니다. 이 판결은 그 결의 요건이 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 규정이 아니라고 명확히 선언했습니다. 따라서 관리단집회 결의 없이 체결된 공용부분 관리 관련 계약은 효력이 없습니다.

 

수선공사 계약은 공용부분 관리에 해당하므로, 결의 없이 맺은 수선공사 도급계약도 무효가 될 수 있습니다.

 

실무적 함의: 수선적립금을 사용하기 위한 수선공사 계약을 체결하기 전에, 반드시 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 결의 없이 공사를 발주하고 수선적립금을 집행하면, 계약 자체가 무효가 되고 집행된 금원의 반환 문제까지 발생할 수 있습니다.

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[판례 2] 수선적립금 미납자에 대한 소 제기 — 관리단집회 결의 불요

 

대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다301852 판결

 

관리비 청구를 재판상 또는 재판 외로 할 수 있는 권한이 관리인 또는 관리위원회에 부여된 이상, 체납자에 대한 소 제기 및 단전·단수 조치는 관리단집회 결의 없이도 가능합니다.

 

이 법리는 수선적립금 미납자에 대한 소 제기에도 준용됩니다. 즉, 수선적립금을 내지 않는 구분소유자를 상대로 관리인이 소를 제기할 때 별도의 관리단집회 결의가 필요하지 않다는 것입니다.

 

실무적 함의: 수선적립금을 고의로 납부하지 않는 구분소유자에 대해 관리인은 독자적으로 법적 조치를 취할 수 있습니다. 징수 실무에서 결의 부재를 이유로 소 제기를 망설일 필요가 없습니다.

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[판례 3] 사임한 관리인이 소집한 집회 — 적법성 없음

 

부산고등법원 2024. 8. 22. 선고 2023나54597 판결

 

관리인이 사임한 이후에는 집합건물법상 관리단집회 소집권한이 존재하지 않습니다. 이 판결은 사임한 관리인이 소집한 관리단집회의 적법성을 부정했습니다.

 

실무적 함의: 수선계획 수립 또는 수선적립금 사용 결의를 위한 관리단집회를 소집할 때, 소집권자가 적법한 관리인인지 먼저 확인해야 합니다. 사임·해임·임기 만료 등으로 자격이 없는 자가 소집한 집회의 결의는 무효가 될 수 있고, 그에 따라 집행된 수선공사 계약과 수선적립금 사용도 전부 문제가 됩니다.

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4. 수선적립금 사용 적법 절차 흐름도

 

수선적립금을 적법하게 사용하기 위한 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

 

① 적법한 관리인이 존재하는지 확인

↓

② 수선계획 수립 (시행령 제5조의3의 7가지 사항 포함)

↓

③ 관리단집회 결의 (구분소유자 및 의결권 각 과반수)

↓

④ 수선공사 도급계약 체결 (결의 범위 내)

↓

⑤ 관리단 명의 별도 계좌에서 집행

↓

⑥ 회계 처리 및 공개 (3억 원 이상이면 외부 회계감사)

 

이 중 하나라도 빠지거나 순서가 어긋나면, 계약 무효·횡령·결의 하자 등 법적 분쟁의 씨앗이 됩니다.

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마치며

 

수선적립금 제도는 건물의 장기적 유지·보수를 위한 핵심 재원입니다. 그런데 그 돈이 제대로 쌓이고 제대로 쓰이려면, 징수부터 사용까지 전 과정에서 법적 절차를 철저히 지켜야 합니다. 2021년 법 개정 이후 형사 리스크까지 생긴 만큼, 관리인과 관리위원회는 특히 주의가 필요합니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

변호사 경력 17년 | 집합건물 관리단 분쟁 다수 수행 | 지식산업센터 관리인 8년 현직

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