수선계획 없이 쌓인 수선적립금, 일반 공사에 쓰려면? — 2가지 합법적 방법 완전 정리

수선적립금 사용 방법, 수선계획, 규약 개정 — 수선적립금은 걷어두었는데 수선계획이 없어서 정작 쓸 수가 없다는 상담이 실무에서 생각보다 자주 들어옵니다. 급하게 공사를 해야 하는데 "수선계획에 따른 공사"가 아니라는 이유로 수선적립금을 건드리지 못하는 상황, 어떻게 해결해야 할까요? 답은 있습니다. 그리고 생각보다 어렵지 않습니다.

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1. 문제의 구조 — 왜 수선계획이 없으면 못 쓰나

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집합건물법 제17조의2 제4항은 수선적립금의 사용 용도를 3가지로 한정합니다.

호	용도	수선계획 필요 여부
제1호	수선계획에 따른 공사	필요 (수선계획 자체가 요건)
제2호	자연재해 등 긴급 수선공사	불요
제3호	제1·2호 공사에 쓴 금원의 변제	제1호 사용 시 필요

수선계획이 없는 상태에서는 제1호 용도가 막힙니다. 자연재해나 예상치 못한 긴급 상황이 아닌 한, 일반적인 수선공사에는 수선적립금을 쓸 수 없는 구조가 됩니다.

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그렇다면 해법은 무엇일까요? 크게 두 가지 경로가 있습니다.

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2. 방법 ① — 지금이라도 수선계획을 수립하면 된다

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가장 직관적인 해법입니다. 사용 시점에 수선계획이 존재하면 제1호 요건을 충족합니다. 징수 당시에 수선계획이 없었더라도, 이후 수립된 수선계획에 따라 집행하는 것은 법상 금지되어 있지 않습니다.

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구체적인 절차는 다음과 같습니다.

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STEP 1 — 수선계획서 작성

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시행령 제5조의3의 7가지 요건을 갖춘 수선계획서를 작성합니다. 이때 핵심은 이번에 집행하려는 공사를 수선대상에 포함시키고, 비용 추산액과 사용절차를 명시하는 것입니다.

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STEP 2 — 관리단집회 소집 통지

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회의일 1주일 전까지 서면 통지(법 제34조). 통지에 두 가지 안건을 반드시 명시해야 합니다.

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• 안건 ① 수선계획 수립의 건
• 안건 ② 수선적립금 사용 승인의 건

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STEP 3 — 같은 집회에서 두 가지를 동시에 결의

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수선계획 수립과 수선적립금 사용 승인을 같은 관리단집회에서 한꺼번에 처리할 수 있습니다. 두 번의 집회를 열 필요가 없습니다.

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• 수선계획 수립: 통상결의 (구분소유자 및 의결권 각 과반수)
• 수선적립금 사용: 통상결의 또는 수선계획에서 정한 사용절차에 따름
• 단, 해당 공사가 공용부분의 변경에 해당한다면 구분소유자 및 의결권 각 2/3 이상 특별결의 필요 (법 제15조)

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STEP 4 — 결의 후 계약 체결 및 공사 집행

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대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결에 따라, 공용부분 관리행위에 해당하는 계약은 반드시 결의 후에 체결해야 합니다. 결의 전에 계약을 먼저 체결하면 무효입니다.

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사후 수선계획 수립의 유효성

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이미 수선적립금을 쌓아둔 뒤 나중에 수선계획을 수립하더라도 법적으로 유효합니다. 다만 특정 공사를 위해 급조된 수선계획처럼 보인다면 구분소유자들이 결의 취소나 관리인 해임을 청구하는 분쟁이 생길 수 있습니다. 수선계획서가 시행령 제5조의3의 7가지 요건을 실질적으로 충족해야 합니다.

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3. 방법 ② — 규약을 개정해서 사용 용도를 넓힌다

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법 제17조의2 제4항은 "규약에 달리 정한 바가 없으면" 이라는 단서를 달고 있습니다. 즉, 관리단 규약으로 수선적립금의 사용 용도를 달리 정하는 것이 가능합니다.

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규약에 다음과 같은 조항을 추가하면 됩니다.

"수선계획이 수립되지 않은 경우에도 관리단집회 결의에 따라 건물의 보수·교체에 필요한 공사에 수선적립금을 사용할 수 있다."

이 규약 조항이 있으면, 수선계획 없이도 집회 결의만으로 일반 수선공사에 수선적립금을 집행할 수 있는 법적 근거가 생깁니다.

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규약 제·개정은 관리단집회 결의 사항이므로(법 제29조), 규약 개정과 사용 결의를 같은 집회에서 동시에 처리하면 됩니다. 두 번 모일 필요 없이 한 번에 해결됩니다.

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4. 두 방법 비교

구분	방법 ① (수선계획 수립)	방법 ② (규약 개정)
장점	법 조문에 직접 부합	향후 유사 상황에 계속 활용 가능
단점	공사마다 수선계획 수립 필요	규약 개정 자체도 결의 필요
적합한 상황	단발성 공사, 대규모 수선	반복적 소규모 수선이 잦은 건물
결의 요건	통상결의	규약 개정 + 사용 결의

실무적으로는 방법 ②(규약 개정)가 한 번 해두면 두고두고 활용할 수 있어 더 효율적입니다. 수선이 필요할 때마다 수선계획서를 새로 작성하는 번거로움이 없어집니다.

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5. 절대로 해서는 안 되는 것

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두 방법 중 어느 것도 선택하지 않고 관리인이 단독으로 수선적립금을 지출하는 것은 허용되지 않습니다.

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• 결의 없는 공사 계약 → 계약 무효 (대법원 2023다287861)
• 용도 외 지출 → 업무상횡령죄 성립 여지
• 전용계좌가 아닌 계좌에서 출금 → 횡령 혐의 빌미

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관리단집회 결의가 핵심입니다. 절차를 밟지 않고 혼자 결정하는 순간, 민사·형사 양쪽의 리스크를 동시에 안게 됩니다.

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마치며

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수선적립금 제도가 도입된 지 몇 년이 지났지만, 실무 현장에서는 아직도 수선계획과 사용 절차 사이의 간극에서 어려움을 겪는 관리단이 많습니다. 지금 당장 공사가 필요한데 절차를 어떻게 밟아야 할지 막막하다면, 수선계획 수립과 사용 결의를 같은 집회에서 한꺼번에 처리하는 방법부터 검토해보시기 바랍니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

변호사 경력 17년 | 집합건물 관리단 분쟁 다수 수행 | 지식산업센터 관리인 8년 현직

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