수선계획 수립 의무, 시행사한테 먼저 요구하세요 — 표준관리규약으로 보는 장기수선계획 완전 정리

 

장기수선계획, 수선계획 수립 의무, 관리단집회 정족수 — 수선계획을 처음부터 관리단이 직접 만들어야 한다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 규약을 꼼꼼히 읽어보면, 관리단이 제일 먼저 해야 할 일은 따로 있습니다. 시행사·시공사에게 수선계획 제출을 요구하는 것입니다. 이 절차를 건너뛴 채 "수선계획이 없다"고 하는 것은 관리단 스스로 의무를 해태한 것일 수 있습니다. 오늘은 표준관리규약 제20조와 제42조를 중심으로, 수선계획 수립의 의무 구조와 정족수 문제를 명확히 정리해드립니다.

 

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1. 규약 제20조 — 수선계획 수립은 '할 수 있다'가 아니라 '해야 한다'

 

집합건물법 제17조의2 제1항은 수선계획 수립을 "할 수 있다"는 임의규정으로 두고 있습니다. 그런데 규약 제20조는 한 단계 더 나아가 의무 규정으로 강화했습니다.

 

① 사업주체에게 먼저 제출 요구 (제20조 제1항)

"관리단은 집합건물을 건설·공급하는 사업주체에게 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 관리단에게 제출할 것을 요구하여야 한다."

이것이 핵심입니다. 관리단이 수선계획을 처음부터 자체 제작할 필요가 없습니다. 시행사·시공사가 건물을 지었으니, 그들이 가진 설계·시공 정보를 기반으로 수선계획을 먼저 제출하게 하는 것이 원칙입니다.

 

이 요구를 한 번도 하지 않은 채 "수선계획이 없어서 적립금을 못 쓴다"고 하는 관리단은, 그 자체로 규약상 의무를 이행하지 않은 것입니다.

 

② 사업주체가 응하지 않으면 관리단이 직접 수립 (제20조 제2항)

"제1항에 따른 장기수선계획이 수립되지 않은 경우 관리단은 관리단집회의 결의에 따라 장기수선계획을 수립하여야 한다."

"할 수 있다"가 아닌 "하여야 한다"입니다. 시행사가 응하지 않거나 이미 요구를 했는데도 수선계획이 없는 상태라면, 관리단이 직접 수립할 규약상 의무가 발생합니다.

 

③ 3년마다 조정 의무 (제20조 제3항)

 

수선계획은 수립으로 끝나지 않습니다. 3년마다 관리단집회 결의에 따라 조정해야 합니다. 한 번 만들어두고 방치하는 것은 규약 위반입니다.

 

④ 집회 소집이 어려운 경우 제42조 준용 (제20조 제4항)

 

집회 참석률이 저조한 현실적 문제를 위해, 집회 소집이 어려운 경우 제42조의 의결정족수 특례를 활용할 수 있습니다.

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2. 규약 제42조 — 정족수 미달 걱정, 이렇게 해결된다

 

오피스텔·지식산업센터 등 집합건물의 가장 큰 현실적 난관은 집회 참석률 저조입니다. 구분소유자가 수십 명, 수백 명인데 과반수를 모으는 것 자체가 쉽지 않습니다. 규약 제42조는 이 문제를 단계적으로 해결하는 구조를 갖추고 있습니다.

 

의결정족수 체계

구분	요건	해당 안건
특별결의 (①항)	구분소유자 및 의결권 각 4/3 이상	공용부분 변경, 규약 설정·변경·폐지 등
초특별결의 (②항)	구분소유자 및 의결권 각 5/4 이상	재건축 결의, 멸실 공용부분 복구 등
통상결의 (③항)	구분소유자 및 의결권 각 과반수	그 외 모든 사항
재소집 후 미달 (⑤항)	구분소유자 및 의결권 각 1/5 이상	통상결의 사항에 한함
재소집도 미달 (⑥항)	관리위원회 결의로 대체 가능	통상결의 사항에 한함 (①②항 제외)

수선계획 수립은 어떤 정족수인가

 

수선계획 수립은 공용부분의 "관리"에 해당합니다. 형태·구조를 바꾸는 "변경"이 아닙니다. 따라서 통상결의(과반수)로 처리할 수 있습니다.

 

수선계획에 따른 실제 공사 내용이 공용부분의 형태·구조를 변경하는 것이라면 4/3 특별결의가 필요할 수 있지만, 수선계획 수립 자체는 통상결의 사항입니다.

 

정족수 미달 시 3단계 구제 수단

 

수선계획 수립은 통상결의 사항이므로, 집회 참석률이 낮더라도 다음 단계를 밟을 수 있습니다.

 

1단계 정족수 미달 → 재소집 (제42조 ④항)

↓

2단계 재소집도 미달 → 구분소유자 및 의결권 각 1/5 이상으로 통상결의 갈음 (⑤항)

↓

3단계 그래도 미달 → 관리위원회 결의로 대체 가능 (⑥항)

 

이 구조 덕분에, 이론적으로는 관리위원회 결의만으로도 수선계획 수립이 가능합니다. 집회 개최가 사실상 불가능한 건물이라도 수선계획 수립이 막히지 않는다는 점에서 실무상 중요한 안전장치입니다.

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3. 지금 당장 해야 할 것 — 단계별 실행 순서

 

STEP 1 — 사업주체에게 서면 제출 요구

 

아직 시행사·시공사에게 수선계획 제출을 요구한 적이 없다면, 지금 즉시 서면으로 요구해야 합니다. 이것이 규약 제20조 제1항의 의무입니다. 사업주체가 제출한 수선계획을 기초로 관리단집회에서 결의하면, 관리단이 처음부터 수선계획을 만드는 수고가 크게 줄어듭니다.

 

STEP 2 — 사업주체가 응하지 않으면 직접 수립

 

서면 요구에도 사업주체가 응하지 않으면, 관리단이 직접 수립해야 합니다. 이때 수선계획 수립 결의(안건 1)와 수선적립금 사용 승인 결의(안건 2)를 같은 집회에서 동시에 처리하면 가장 효율적입니다.

 

STEP 3 — 긴급 공사가 있다면 선집행 후 추인

 

수선계획 수립을 기다릴 수 없는 긴급 안전사고 상황이라면, 먼저 공사를 집행한 뒤 게시판·통합정보마당에 공개하고, 이후 관리단집회에서 추인 결의를 받는 방식으로 처리합니다(규약 제80조 ⑥항).

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4. 실무 요약 — 수선계획이 없는 건물의 체크리스트

 

☑ 시행사·시공사에게 수선계획 제출 요구를 서면으로 한 적이 있는가?

☑ 요구했는데 응하지 않았다면, 관리단 직접 수립 의무 발생 확인

☑ 수선계획 수립 = 통상결의 사항 → 과반수 결의

☑ 정족수 미달 시 재소집 → 1/5 정족수 → 관리위원회 결의 순으로 진행

☑ 수선계획 수립 + 수선적립금 사용 승인을 같은 집회에서 처리

☑ 수립 후 3년마다 조정 의무 이행

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마치며

 

수선계획 수립이 어렵다고 느끼는 분들이 많지만, 규약이 단계별 구제 수단을 충분히 마련해두고 있습니다. 시행사에 먼저 요구하고, 응하지 않으면 관리단이 수립하고, 집회가 어려우면 관리위원회 결의로 대체하는 구조. 이 흐름을 알고 나면 수선계획 수립은 생각보다 훨씬 현실적인 과제가 됩니다.

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📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

변호사 경력 17년 | 집합건물 관리단 분쟁 다수 수행 | 지식산업센터 관리인 8년 현직

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