전대차 권리금, 전차인은 정말 보호받지 못할까? — 법원이 직접 확인한 냉혹한 현실

 

전대차 권리금 | 전차인 권리금 보호 | 상가건물임대차보호법 제13조 | 서울고등법원 판결

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핵심부터 말씀드립니다

 

상가건물임대차보호법(이하 '상임법')은 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호합니다. 그런데 전대차 방식으로 상가에 들어간 전차인은 이 보호를 받지 못합니다. 이것은 이론이 아닙니다. 법원이 직접 확인한 현실입니다.

 

2017년, 서울고등법원은 전차인이 "우리도 권리금을 보호받아야 한다"며 제기한 항소를 기각하면서 그 이유를 명확히 밝혔습니다. 전대차 권리금 분쟁의 실무 지형을 이해하는 데 있어 반드시 알아야 할 판결입니다.

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① 법 조문이 만들어 놓은 구조적 공백

 

상임법 제13조 제1항은 전대차 관계에 준용되는 조항들을 열거합니다.

 

• 제10조 (계약갱신요구권)
• 제10조의2 (묵시적 갱신)
• 제10조의8 (권리금 정의)
• 제11조 (차임증감청구권)
• 제12조 (월차임 전환 기준)

 

빠진 것이 보이십니까?

 

제10조의4 — 권리금 회수기회 보호 조항이 없습니다.

 

입법자가 의도적으로 뺀 겁니다. 그 결과, 전차인은 상임법상 권리금 회수 기회 보호를 원천적으로 주장할 수 없습니다.

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② 전차인의 역공 논리 — 그리고 법원의 답변

 

이 판결에서 주목해야 할 점은 전차인(원고) 측이 단순히 "권리금 보호해 달라"고만 한 게 아니라는 점입니다. 꽤 치밀한 법리적 반론을 펼쳤습니다.

 

전차인 측 주장 요약:

"상임법 제13조가 제10조의4를 준용하지 않는다면, 그 말은 '차임을 연체해도 권리금을 빼앗기지 않는다'는 예외도 전대차에 적용되지 않는다는 뜻 아닌가? 즉, 제가 차임을 연체했더라도 임대인은 저의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다."

출처 입력

논리 구조 자체는 흥미롭습니다. "나쁜 규정이 적용 안 되니까, 좋은 보호도 받아야 한다"는 식의 역이용 시도였습니다.

 

서울고등법원 2017. 2. 7. 선고 2016나2053235 판결의 답변은 명확했습니다:

"상임법 제13조에서 제10조의4를 전대차관계에 적용하지 않은 취지는 전차인이 임대인에 대하여 권리금 회수기회 보호를 청구할 수 없다는 것일 뿐, 원고 주장과 같이 전차인이 차임을 연체하는 경우라도 임대인이 전차인의 권리금 회수를 보호해야 하는 것은 아니다."

 

한 문장으로 정리하면: 제10조의4가 준용에서 빠진 이유는 전차인을 유리하게 하려는 게 아니라, 그냥 권리금 보호 자체가 없다는 뜻이다.

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③ 전차인이 추가로 제기한 두 가지 주장도 모두 기각

 

전차인은 두 가지 논거를 더 제시했습니다.

 

주장 1: "상임법 제13조 제2항이 임대인 동의를 받은 전차인에게 계약갱신요구권 대위행사를 허용하므로, 전차인도 일정한 권리 보호가 있어야 한다."

 

법원의 답변: 3기 이상 차임을 연체한 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없고(상임법 제10조 제1항 제1호), 이는 임대인 동의를 받은 전차인도 마찬가지다.

 

주장 2: "피고(임대인)는 원고가 가입한 이행보증보험으로 연체 차임 손해를 보전받을 수 있으니, 권리금 회수를 방해해서는 안 된다."

 

법원의 답변: 차임을 연체한 임차인 또는 전차인의 권리 상실은 이행보증보험의 존재 여부에 따라 달라지지 않는다.

 

세 가지 주장 모두 기각. 항소 전부 기각. 전차인이 완전히 패소했습니다.

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④ 현행 법적 상태를 표로 정리하면

구분	내용
현행 조문	상임법 §13①: 제10조의4 전대차 준용 규정 없음
서울고등법원 판결	전차인의 역공 논리 전부 기각 (2016나2053235, 2017. 2. 7.)
대법원 판례	임대인-전차인 간 직접 법률관계 부정 (2018다200518)
하급심 판례	전차인 권리금 보호 인정 판결 미확인
학설	임대인 동의 전대차의 경우 전차인 보호 필요하다는 입법론적 견해 (소수)
실무 결론	전차인은 권리금 법적 보호 불가. 전대인-전차인 간 특약이 유일한 방법

 

⑤ 전차인이 스스로를 지키는 유일한 방법

 

법이 보호하지 않는 영역에서는 계약이 곧 법입니다. 전대차 계약서에 다음 특약을 반드시 넣으십시오.

 

① 협력 의무 조항: 전대차 계약 종료 시 전대인이 전차인의 권리금 회수 활동에 적극 협력할 의무를 명시

 

② 신규 임차인 주선권 조항: 전차인이 신규 전차인을 주선할 권리 및 전대인의 수락 의무를 구체화

 

③ 위약 조항: 협력 의무 위반 시 권리금 상당액의 손해배상 책임 명시

 

④ 기간 연동 조항: 전대차 기간을 원임대차 잔존 기간과 최대한 연동, 기간 불일치로 인한 권리금 손실 예방

 

이 네 가지 없이 권리금을 얹어 전대차 계약을 체결하는 것은 법적 안전망 없이 뛰어드는 것과 같습니다.

 

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 상가임대차 · 권리금 분쟁 다수 수행 | 경력 17년 | 집합건물 관리인 8년 병행 동양그룹·LIG건설·DLF·아이폰 배터리게이트·다인건설 집단소송 수행

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