건설사가 미분양 들고 하자소송 표결 막았다? — 대법원이 의결권 배제로 결론 냈습니다

 

집합건물 하자소송 | 분양자 의결권 배제 | 관리단집회 결의 | 대법원 2025다213134

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이런 일이 실제로 벌어지고 있었습니다

 

오피스텔이나 지식산업센터에 누수, 균열, 방음 불량이 발생했습니다. 입주자들이 건설사를 상대로 하자소송을 제기하려 합니다. 그런데 이상하게도 관리단집회를 열 때마다 소송 제기 결의가 부결됩니다.

 

이유가 있었습니다. 건설사(분양자)가 팔지 못한 미분양 세대를 여러 채 보유하면서, 그 세대의 의결권을 직접 행사해 소송을 막아온 것입니다. 입주민들이 아무리 목소리를 높여도, 미분양 세대 수가 많으면 건설사 한 표가 수십 표가 됩니다.

 

이 문제에 대법원이 드디어 명확한 답을 내렸습니다.

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대법원 2025다213134 판결 — 무엇을 판시했나

 

대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결의 핵심은 이렇습니다.

 

집합건물 관리단이 분양자를 상대로 하자소송 제기 여부를 결의하는 관리단집회에서, 분양자는 의결권을 행사할 수 없다.

 

대법원은 사단법인의 이해상충 결의를 제한하는 민법 제74조를 유추적용하여 이 결론을 도출했습니다. 집합건물법에 명문 규정은 없었지만, 분양자와 구분소유자(입주민) 사이의 이해관계가 정면으로 충돌하는 결의에서 분양자가 의결권을 행사하는 것은 허용될 수 없다는 판단입니다.

 

대법원이 분양자의 의결권 배제를 최초로 명시한 판결입니다.

 

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왜 이 판결이 중요한가 — 구조적 문제를 건드렸다

 

집합건물에서 분양자(건설사)는 여러 역할을 동시에 수행합니다.

 

• 건물을 지은 시공 주체 (하자 책임의 당사자)
• 미분양 세대를 보유한 구분소유자 (의결권 보유)
• 경우에 따라 초기 관리인까지 직접 맡는 경우도 있음

 

이 세 가지 역할이 겹치면서 생기는 구조적 충돌이 바로 이 사건의 본질입니다. 하자 책임을 져야 할 당사자가 소송 여부 표결에서도 결정권을 행사하는 이 모순을 대법원이 민법 제74조 유추적용으로 차단한 것입니다.

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학계의 반응 — 결론은 환영, 법리는 보완 필요

 

2026년 3월 한국민사법학회 판례연구회에서 이 판결에 대한 깊이 있는 분석이 이루어졌습니다.

 

찬성 측 핵심 요지 (김영두 교수, 충남대): 분양자의 의결권을 배제한 결론은 타당하다. 다만 공용부분 하자로 인한 손해배상청구권을 각 구분소유자의 개별 분할채권으로 본 대법원 논리는 아쉽다. 공용부분 하자는 건물 전체의 안전성 문제인 만큼, 관리단의 총유재산으로 귀속시키는 것이 논리적으로 더 일관성이 있다.

 

보완론 (김세준 교수, 성신여대): 미분양이 절대다수인 건물 초기 단계에서 분양자 의결권을 전면 배제하면, 극소수 수분양자의 뜻으로 건물 전체 운명이 결정될 수 있다. 분양자 재산권과 이해상충 방지 사이의 균형이 필요하다.

 

실무론 (김건호 변호사, 법무법인 제이앤): 분양자 의결권을 제거해도, 현실에서는 관리단집회 정족수 자체를 채우는 것이 매우 어렵다. 공동주택처럼 관리위원회 결의만으로 소 제기가 가능하도록 하거나, 전자적 결의 방식을 활성화해야 한다.

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실무에서 이 판결이 어떻게 적용되는가

구분	종전 실무	이번 판결 이후
분양자의 의결권	미분양 세대 수만큼 행사 가능	하자소송 관련 결의에서 배제
법적 근거	명문 규정 없어 다툼	민법 제74조 유추적용
소송 제기 결의	분양자 반대로 부결 가능	분양자 제외 후 재결의 가능
향후 과제	—	집합건물법 명문 개정 필요

 

지식산업센터·오피스텔 입주민이 지금 해야 할 것

 

이 판결은 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등 비주거 집합건물 하자 분쟁에 직접 영향을 미칩니다.

 

첫째, 과거 분양자의 의결권 행사로 하자소송 결의가 부결된 건물이라면, 이번 판결을 근거로 재결의를 요구할 수 있습니다.

 

둘째, 분양자를 관리단집회에서 배제한 상태로 적법하게 소 제기 결의를 진행할 법적 근거가 생겼습니다.

 

셋째, 하자소송 제기 자체를 묵시적으로 방해받아 온 입주민 단체는 지금이 소송 착수의 적기입니다.

 

다만 관리단집회 소집, 결의 방법, 의결권 배제 절차는 건물마다 상황이 다릅니다. 반드시 전문 변호사와 함께 절차를 설계하십시오.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 집합건물 하자소송 · 분양계약 분쟁 전문 | 경력 17년 지식산업센터 관리인 8년 직접 수행 | 분양계약 사건 100건 이상 동양그룹·LIG건설·DLF·아이폰 배터리게이트·다인건설 집단소송 수행

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