오피스텔 445세대 하자소송, 관리단이 직접 나서 5억 4천만 원 받아냈다 — 서울중앙지법 2024가합53060 판결 해설

 

오피스텔 하자소송 | 집합건물 하자보수 | 관리단 채권양도 | 시공사 하자담보책임

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이 판결이 왜 중요한가

 

2025년 9월, 서울중앙지방법원은 오피스텔 관리단이 분양자·시공자를 상대로 제기한 하자소송에서 5억 4,891만 원의 손해배상을 인용하는 판결을 선고했습니다(2024가합53060).

 

이 판결은 단순한 금전 분쟁이 아닙니다. 집합건물 하자소송의 핵심 쟁점 세 가지 — 관리단의 소송 자격, 채권양도 방식, 시공자의 직접 책임 — 를 한 사건에서 모두 다루고 있습니다. 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등 집합건물 입주자라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

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① 사건의 기본 구조

항목	내용
건물	I오피스텔 (1개동, 445세대)
원고	I오피스텔 관리단
피고	C개발(분양자·시행자) + J건설(시공자)
채권양도 세대	총 373세대 (전유면적 기준 81.01%)
하자 내용	누수, 균열 등 — 설계도면 미시공 및 변경시공
청구금액	약 8억 6,385만 원
인용금액	약 5억 4,891만 원
사용승인일	2019. 3. 22.
판결선고일	2025. 9. 12.

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② 관리단은 어떻게 소송 주체가 됐나 — 채권양도 방식

 

이 사건의 구조적 핵심입니다.

 

집합건물 하자소송에서 소송 주체 문제는 항상 가장 먼저 다퉈집니다. 원칙적으로 하자담보책임은 각 구분소유자 개인의 권리입니다. 관리단이 직접 이 권리를 행사하려면 법적 근거가 필요합니다.

 

이 사건에서 관리단은 373세대의 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 하자에 갈음하는 손해배상청구권을 채권양도 받아 소송을 제기했습니다. 3차에 걸쳐 채권을 양도받았고, 양도된 전유면적은 전체의 81.01%에 달했습니다.

 

법원은 이 방식을 적법한 소송 수행 방법으로 인정했습니다.

 

공용부분 하자에 대해서는 관리단이 구분소유자 공동이익을 위해 대위 행사하는 것으로, 관리단집회 결의나 규약 없이도 관리인이 직접 행사할 수 있다고 판단했습니다.

 

전유부분 하자에 대해서는 해당 구분소유자로부터 개별적으로 채권을 양도받아야만 관리단이 행사할 수 있습니다.

 

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③ 시공자는 왜 분양자와 함께 책임을 졌나

 

이 사건의 또 다른 핵심입니다.

 

피고 C개발(분양자)은 완전자본잠식 상태였습니다. 2021~2023년 3개 사업연도 연속으로 자본총계가 마이너스였고, 법인세 납부 실적도 0원이었습니다.

 

집합건물법 제9조 제3항은 분양자가 무자력이거나 그에 준하는 사정이 있는 경우, 시공자가 분양자와 함께 하자담보책임을 부담한다고 규정합니다.

 

법원은 이 조항을 적용해 J건설(시공자)에게 C개발과 공동으로 5억 4,891만 원의 지급 의무를 인정했습니다. 분양사가 돈이 없어도 시공사에 청구할 수 있는 법적 근거가 작동한 사례입니다.

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④ 왜 전액이 아닌 70%만 인정됐나 — 책임 제한의 이유

 

법원이 인정한 하자보수비 총액은 약 7억 8,416만 원이었습니다. 그런데 최종 인용액은 그 70%인 5억 4,891만 원이었습니다.

 

법원이 30%를 감액한 이유:

 

첫째, 사용승인일(2019. 3. 22.)부터 감정 현장조사일(2025. 2. 4.)까지 약 5년 11개월이 경과해 자연노화로 인한 하자가 시공 하자와 혼재했습니다.

 

둘째, 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연노화로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것이 현실적으로 어렵다는 점을 감안했습니다.

 

셋째, 입주자들의 사용·관리상 잘못으로 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없었습니다.

 

이 점은 중요합니다. 하자소송에서 시간이 지날수록 책임 제한 비율이 높아질 수 있습니다. 하자를 발견했다면 가능한 한 빨리 법적 절차를 밟는 것이 유리합니다.

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⑤ 제척기간 — 놓치면 소멸하는 권리

 

이 사건에서 피고들은 제척기간 도과를 항변했습니다. 일부 세대의 전유부분 2·3년차 하자에 관한 청구는 실제로 제척기간 도과로 소멸했습니다.

 

집합건물법상 하자담보책임의 제척기간:

하자 유형	제척기간 기산점	기간
구조 주요부 및 지반 공사	사용승인일 또는 인도일	10년
그 외 하자 (기산점 이전 발생)	사용승인일 또는 인도일	5년
그 외 하자 (기산점 이후 발생)	하자 유형별	2·3·5년

 

이 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 소멸합니다. "곧 해야지"라고 미루다가 권리가 사라지는 사례가 실무에서 매우 많습니다.

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⑥ 이 판결에서 오피스텔·지식산업센터 입주민이 배워야 할 것

 

하나, 분양사가 무너져도 시공사에 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제9조 제3항의 시공자 직접 책임을 반드시 활용하십시오.

 

둘, 관리단이 채권양도 방식으로 소송 주체가 될 수 있습니다. 373세대가 움직여 5억 4천만 원을 받아낸 사례가 현실에서 작동한다는 것을 이 판결이 증명합니다.

 

셋, 시간이 지날수록 불리해집니다. 제척기간 도과로 권리가 소멸하고, 자연노화 비율이 높아져 인용 금액이 줄어듭니다. 하자를 발견했다면 바로 전문가와 상의하십시오.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 집합건물 하자소송 · 분양계약 분쟁 전문 | 경력 17년 | 수행 사건 100건 이상 지식산업센터 관리인 8년 직접 수행 동양그룹·LIG건설·DLF·아이폰 배터리게이트·다인건설 집단소송 수행

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